El mercado de la vivienda acelera

El sector inmobiliario est¨¢ saliendo del abismo al que hab¨ªa ca¨ªdo como consecuencia de la crisis del ladrillo. La recuperaci¨®n se nota sobre todo en el dinamismo del mercado de compra-venta. El n¨²mero de transacciones se ha multiplicado por dos desde los m¨ªnimos alcanzados en los a?os centrales de la crisis. El cr¨¦dito hipotecario se dispara, a un ritmo netamente superior al crecimiento de la econom¨ªa. Todo ello ha acabado por repercutir sobre el precio de la vivienda, que encadena dos a?os de subida. Sin duda, la creaci¨®n de empleo contribuye a que se animen las familias a adquirir una vivienda.

Adem¨¢s, los tipos de inter¨¦s alcanzan valores pr¨¢cticamente nulos y abaratan las hipotecas. Los bancos, por su parte, est¨¢n en mejor condici¨®n para conceder cr¨¦ditos. Un efecto autom¨¢tico del aumento del precio de la vivienda es la revalorizaci¨®n del balance de los bancos. As¨ª pues, las entidades disponen de m¨¢s capacidad para la concesi¨®n de nuevos pr¨¦stamos. La inversi¨®n extranjera juega un papel destacado en esta recuperaci¨®n.

Los fondos internacionales, atra¨ªdos por una rentabilidad elevada y ante la mejora econ¨®mica, han regresado al mercado espa?ol. Los extranjeros realizan ya el 13% de las compras totales y todo indica que los fondos incrementar¨¢n fuertemente su presencia en los pr¨®ximos meses. Algunos analistas han alertado del riesgo de una nueva burbuja. Sin embargo, hoy por hoy, ese riesgo parece moderado. El alza del precio de la vivienda apenas ha repercutido sobre la construcci¨®n, el eslab¨®n que falta para que se desencadene una burbuja. La actividad se recupera, pero desde niveles bajos. En el 2016, se construyeron en torno a 21.000 nuevos edificios residenciales, diez veces menos que en el 2006, a?o r¨¦cord. Y el sector ha perdido m¨¢s de un mill¨®n de puestos de trabajo desde el estallido de la burbuja.

Si la construcci¨®n responde moderadamente es porque existe un importante stock de viviendas construidas en el auge del ladrillo y que todav¨ªa no se han vendido. Se estima que hay medio mill¨®n de viviendas nuevas disponibles en el mercado. El principal elemento de vulnerabilidad viene de la deuda soportada por las familias, que supera los ingresos generados cada a?o. Si bien la deuda se ha desinflado algo desde el apogeo de la burbuja, todav¨ªa se sit¨²a en cotas hist¨®ricamente altas. Adem¨¢s, las familias espa?olas est¨¢n entre las m¨¢s endeudadas de los pa¨ªses de la zona euro. Muchas personas se exponen al encarecimiento de los cr¨¦ditos hipotecarios que acabar¨¢ por producirse en los pr¨®ximos dos a?os, coincidiendo con la normalizaci¨®n de la pol¨ªtica monetaria por parte del Banco Central Europeo.

Conviene pues vigilar el cumplimiento estricto de la normativa en la concesi¨®n de cr¨¦ditos. La aplicaci¨®n de tipos de inter¨¦s fijos sobre los pr¨¦stamos hipotecarios tambi¨¦n reducir¨ªa la vulnerabilidad del mercado. M¨¢s del 60% de los pr¨¦stamos hipotecarios son a tipo variable, mientras que esta pr¨¢ctica est¨¢ poco extendida en otros pa¨ªses como Alemania o Francia. Por otra parte, deber¨ªa reconsiderarse la base impositiva sobre las plusval¨ªas inmobiliarias, para gravar las ganancias a corto plazo, de tipo especulativo, como ocurre en pa¨ªses de nuestro entorno. Esto se consigue con una progresividad en el impuesto, de forma que las ventas de pisos que tienen poca antig¨¹edad soporten un tipo m¨¢s elevado.

Con todo, la aceleraci¨®n del crecimiento y el mantenimiento de unos niveles de deuda elevados evidencian un nuevo contexto. Al no disponer del instrumento monetario, en manos del BCE, lo deseable ser¨ªa una acci¨®n m¨¢s contundente en materia de recaudaci¨®n y de reducci¨®n del d¨¦ficit p¨²blico. Los reci¨¦n aprobados Presupuestos Generales del Estado pod¨ªan haber sido m¨¢s ambiciosos y en cualquier caso no parecen estar a la altura de las circunstancias. Y un mayor equilibrio en el reparto de los frutos de la recuperaci¨®n, a favor de las rentas salariales, ayudar¨ªa a contener el endeudamiento de la econom¨ªa espa?ola.

Raymond Torres, Director de coyuntura de Funcas, @RaymondTorres_