La log¨ªstica brilla por el ¡®e-commerce¡¯

Todo empieza con un clic. Que los productos que un cliente compra por Internet lleguen a su vivienda una o dos horas despu¨¦s de hacer el pedido es el germen de la transformaci¨®n sin parang¨®n que vive el sector log¨ªstico espa?ol, cuyos vol¨²menes de contrataci¨®n (1,7 millones de metros cuadrados en 2017, seg¨²n la consultora CBRE) est¨¢n disparados.

Que el pasado a?o el 30% de toda la log¨ªstica contratada, unos 430.000 metros cuadrados, fuera para e-commerce ¡ªel 42% en el caso de Madrid y el 23% en Barcelona¡ª y que las compras online registren tasas de crecimiento anual superiores al 20% est¨¢n sacudiendo los cimientos de este segmento inmobiliario que ha ganado un enorme protagonismo. ¡°La b¨²squeda de mayor rapidez y eficiencia en la entrega de pedidos est¨¢ incentivando cambios en toda la cadena de suministro¡±, recoge el informe Log¨ªstica del e-commerce, elaborado por CBRE. Y as¨ª surge la necesidad de un nuevo tipo de naves con dimensiones, caracter¨ªsticas y localizaciones distintas.

Uno de los cambios m¨¢s evidentes es la necesidad de grandes plataformas situadas en las zonas de distribuci¨®n nacional. ¡°Los operadores requieren centros log¨ªsticos con naves de tama?o XXL, a veces de m¨¢s de 100.000 metros cuadrados, alejados de las ciudades, a m¨¢s de 30 kil¨®metros. Hay una tendencia al gigantismo¡±, dice Alberto Larraz¨¢bal, director nacional de industrial y log¨ªstico de CBRE. ¡°Si antes la media estaba entre 40.000 y 80.000 metros cuadrados, ahora se mueven en los 100.000 metros¡±, a?ade Pere Morcillo, director de industrial y log¨ªstica de JLL. Es el caso del nuevo centro log¨ªstico que Amazon construye en Illescas (Toledo), que ser¨¢ el mayor de los que tiene en Espa?a.

La fuerte demanda de espacios log¨ªsticos por parte de clientes como Amazon, Inditex, XPO, DHL y ID Logistics, unido a la escasez de oferta, sobre todo en Barcelona, ha tenido su efecto en el alza de los precios del suelo, que ¡°han crecido entre el 20% y el 25% en los dos ¨²ltimos a?os¡±, apunta Antonio Montero, director nacional agencia industrial-log¨ªstico de Savills Aguirre Newman.

Hay demanda y no solo en Madrid y Barcelona, sino tambi¨¦n en Sevilla o Valencia, que ¡°ha puesto en poco tiempo nuevas promociones en marcha que han tenido una absorci¨®n excelente¡±, contin¨²a Montero. Las rentas tambi¨¦n est¨¢n subiendo, pero la salida al mercado de nueva oferta las contiene, de momento. ¡°En Madrid crecer¨¢n un 3% en 2018 en ¨¢reas con poca oferta y un 5% en Barcelona¡±, analiza Larraz¨¢bal.

Aunque existe escasez de estos almacenes de grandes superficies, han comenzado a salir al mercado proyectos tanto a riesgo (sin destinatario) como llave en mano. En el caso de Madrid, las naves gigantes est¨¢n en la provincia de Guadalajara (Azuqueca de Henares y Cabanillas del Campo) y en la de Toledo (Sese?a e Illescas). En Catalu?a suelen estar situadas en la primera corona (El Prat de Llobregat), en la segunda (Vall¨¨s Oriental y Occidental y Alt Pened¨¨s) y en la tercera (Alt Camp, Baix Pened¨¨s y Tarragon¨¨s), indican en CBRE.

Pero no es solo una cuesti¨®n de metros. Con esta nueva log¨ªstica del e-commerce hay que optimizar el espacio. ¡°Algunas empresas deciden construir sus propias instalaciones y bastante lejos de los est¨¢ndares log¨ªsticos que conocemos hasta la fecha utilizando almacenajes en varias plantas¡±, dicen en BNP Real Estate. ¡°Ya estamos asistiendo a la demanda de grandes entreplantas que permiten dividir la altura libre en varias plantas y as¨ª duplicar o triplicar la superficie¡±, apunta Manuel Hurtado, delegado de Prologis en Madrid. El gigante de la distribuci¨®n Amazon marca el paso. De hecho, su nave en El Prat (Barcelona) cuenta con tres plantas adem¨¢s de la baja, en lugar de un ¨²nico nivel, el est¨¢ndar del mercado. Esto le permite ganar edificabilidad y pagar menos por el suelo. El resto de firmas est¨¢n reconvirtiendo sus naves. ¡°Muchas empresas que utilizaban su almac¨¦n convencional para desarrollar en una parte la actividad de e-commerce est¨¢n dando el salto a almacenes dedicados solo a esta actividad¡±, aclaran en BNP Real Estate.

De forma paralela ha crecido la demanda de naves m¨¢s peque?as muy pr¨®ximas a los centros urbanos para la distribuci¨®n urgente de pedidos, como apuntan en Prologis. A estas naves m¨¢s peque?as, de entre 8.000 y 13.000 metros cuadrados, situadas a menos de 30 kil¨®metros de los centros urbanos, llega el tr¨¢iler con el paquete que alguien acaba de comprar por Internet. Coslada y Getafe son las ubicaciones estrella en el caso de Madrid. En Catalu?a se sit¨²an en las cercan¨ªas de Barcelona, principalmente en El Prat de Llobregat, indican en CBRE.

Espacios urbanos

Aunque el verdadero reto es la log¨ªstica urbana, esto es, la creaci¨®n de peque?os almacenes o naves en los centros de las ciudades que garantizan la inmediatez de las entregas, algo que a¨²n est¨¢ en pa?ales en Espa?a. Despu¨¦s de a?os expulsando a las naves log¨ªsticas de las ciudades, vuelven a primera l¨ªnea aunque remasterizadas. ¡°Con el objetivo de acortar los plazos de entrega, en Espa?a se est¨¢ empezando a desarrollar el concepto de plataforma de distribuci¨®n urbana (PDU) en ciudades de m¨¢s de 300.000 habitantes. Tienen entre 1.000 y 3.000 metros cuadrados y no disponen de muelles, sino de accesos directos¡±, indica Larraz¨¢bal.

No obstante, la disponibilidad tanto de activos como de suelos es hoy limitada. Uno de los operadores que ya ha probado la PDU es Amazon, que ha abierto en Barcelona su centro Amazon Prime en pleno Eixample. Tambi¨¦n en las cercan¨ªas de M¨¦ndez ?lvaro, en Madrid. En los pr¨®ximos meses, CBRE sacar¨¢ a la luz un plan para convertir locales (antiguos gimnasios o tiendas de alimentaci¨®n) situados en segundas y terceras coronas de Madrid en peque?as naves urbanas de distribuci¨®n, donde operadores como Primark, por ejemplo, puedan recoger mercanc¨ªa para reponer sus tiendas.