El insaciable apetito por los hoteles espa?oles

La semana pasada, por menos de 150 euros era imposible alquilar dos noches de hotel en Madrid para el fin de semana, prueba de que el sector vive un momento fabuloso. Tras cinco a?os batiendo r¨¦cord de visitantes, en el ¨²ltimo lustro 21,1 millones de nuevos viajeros eligieron Espa?a para pasar sus vacaciones o cerrar negocios. El mercado parece inmune a los riesgos y los fondos apuestan fuerte por cada metro cuadrado alquilable sin pensar en que la ca¨ªda puede estar pr¨®xima.

El a?o pasado el volumen de inversi¨®n marc¨® un registro hist¨®rico: 3.907 millones, seg¨²n un informe de Colliers International. Este dinero sirvi¨® para que cambiaran de manos 147 hoteles y 21.646 habitaciones. El grupo de capital riesgo Blackstone compr¨® 14 hoteles a HiPartners por 631 millones; los brit¨¢nicos de London & Regional Properties adquirieron cuatro a JV Meli¨¢-Starwood; el fondo de capital riesgo KKR apost¨® por cinco hoteles de la cadena mallorquina Intertur¡­, y en 2018 la historia se escribe con la misma caligraf¨ªa. Tras quedarse con la mitad del ladrillo de Banco Popular, Blackstone se perfila como el primer propietario (que no gestor) de la mayor cartera de hoteles espa?oles y acaba de lanzar una opa sobre Hispania, aunque la operaci¨®n no tiene un desenlace claro. La Socimi tiene 46 inmuebles y 13.100 habitaciones. Otro goloso pastel es el 29,5% que el grupo chino HNA ha puesto a la venta de la cadena NH y que tiene varias novias: Hyatt, Starwood y, de nuevo, Blackstone. En los ¨²ltimos tiempos otros inversores activos han sido Portobello Capital (la gestora de fondos espa?ola de capital riesgo due?a de Blue Sea), el fondo brit¨¢nico Benson Elliot, Axa Real Estate o los franceses Elaia. Tras ellos tambi¨¦n se han movido cadenas netamente nacionales como Hotusa, que se ha hecho con el lujoso Hotel de La Toja (Pontevedra); Blue Sea, que acaba de adquirir un complejo en Baleares, o Riu, con el Edificio Espa?a en Madrid.

El dinero llega a grandes y peque?os operadores. Las pernoctaciones, que ya alcanzan los 340 millones, empujan al alza al principal indicador de rentabilidad del sector. El RevPar (ingreso por habitaci¨®n disponible) ha crecido un 20% en dos a?os, seg¨²n el mismo informe de Colliers. El empleo ha avanzado en casi 100.000 personas en hosteler¨ªa (alojamiento, servicios de comidas y transporte de viajeros, seg¨²n la EPA) y el gasto de los extranjeros se ha disparado un 12% (los visitantes desembolsaron 87.000 millones de euros en 2017, el equivalente al 6,6% del PIB). Las reformas de hoteles se imponen sobre nuevas promociones. El ic¨®nico Ritz de Madrid est¨¢ hoy cubierto de andamios: reabrir¨¢ en abril de 2019 y sus 200 empleados mantendr¨¢n el puesto y el salario (casi) completo durante el tiempo que duren las obras. La inversi¨®n media proyectada en cada habitaci¨®n de este paradigma del lujo ser¨¢ de 647.000 euros. Cuesta hacer un c¨¢lculo de rentabilidad con esas cifras, pero el futuro es muy f¨¢cil de escribir cuando ninguna tendencia contradice el discurso de los n¨²meros.

Manuel Molina, director de Hosteltur, cree que el apetito por los hoteles del pa¨ªs ¡°no solo no ha tocado techo, sino que queda recorrido para m¨¢s movimientos similares en los pr¨®ximos meses. Es cierto que los precios son mucho m¨¢s caros que hace algunos a?os e incluso que algunos meses, pero la entrada de nuevos jugadores, principalmente fondos, ha dinamizado un mercado que hasta ahora se limitaba a movimientos entre hoteleras tradicionales y unos pocos actores complementarios de perfil m¨¢s financiero pero en franca minor¨ªa¡±.

Distintas estrategias

Desde la consultora Magma, su socio Bruno Hall¨¦ compartimenta lo que est¨¢ pasando en varias etapas: ¡°Primero, en plena crisis, muchos activos quedaron en manos de bancos y fondos oportunistas, tanto nacionales como internacionales (Socimi, fondos globales, Raits). Entre 2009 y 2012 se compraron activos a muy buen precio y ubicaci¨®n que ten¨ªan un potencial de mejora claro. Unos inversores hicieron un ¡°pinta y colorea¡± y otros realizaron un gran esfuerzo para reformar. Hay una segunda oleada que se produjo entre 2013 y 2014, cuando llegaron compradores dispuestos a adquirir los hoteles de esos primeros inversores, pero con una visi¨®n m¨¢s a largo plazo¡±. A medida que ha ido pasando el tiempo, cree, ¡°hay m¨¢s dificultad para encontrar hoteles¡± y los cazadores de gangas necesitan toda su creatividad para ganar lo mismo que hace un par de a?os. En el ¨²ltimo cap¨ªtulo de esta historia han llegado grandes compradores de carteras completas con mucho dinero en el bolsillo que siguen confiando en el potencial del mercado nacional a largo plazo. Quieren, eso s¨ª, ser los ¡°caseros¡±, no los que se encarguen de cambiar las toallas.

M¨¢s all¨¢ de un momento puntual, en Meli¨¢ opinan que las ¨²ltimas operaciones son una muestra de que el mercado espa?ol est¨¢ cambiando para siempre. ¡°Es una evoluci¨®n estructural. Se caracteriza por la compraventa de los inmuebles con independencia de la continuidad de la operadora hotelera, algo que en Espa?a antes se limitaba tradicionalmente a hoteles en las principales ciudades, como Madrid o Barcelona¡±. Las cadenas, apoya Hall¨¦, est¨¢n dando un giro hacia el modelo anglosaj¨®n y cada vez son menos los hoteles familiares que tienen la propiedad y llevan la recepci¨®n (grosso modo, representan un 40% del mercado) y m¨¢s los operadores que gestionan establecimientos de terceros. Por poner un ejemplo, el 32% del beneficio bruto de la cadena mallorquina proviene de la explotaci¨®n de hoteles que no son suyos. ¡°Me gustar¨ªa pensar que a largo plazo, en siete o nueve a?os, el 50% del Ebitda proceder¨¢ de este tipo de establecimientos¡±, reconoc¨ªa hace unos d¨ªas Gabriel Escarrer, vicepresidente de Meli¨¢, en una entrevista en Hosteltur.

Empresas peque?as y medianas se encuentran ahora en ¡°tierra de nadie¡±, describe Molina, y deben decidir en qu¨¦ divisi¨®n van a jugar en los pr¨®ximos a?os. ¡°Las grandes todav¨ªa pueden integrarse entre ellas (ah¨ª est¨¢ el intento de Barcel¨® de unirse a NH) para asumir un tama?o que las haga m¨¢s potentes en el panorama mundial¡±.

En paralelo, cada vez son m¨¢s las voces que asoman para alertar de que se est¨¢ preparando otra tormenta. En CC OO, el secretario federal de Pol¨ªticas Institucionales, Gonzalo Fuentes, est¨¢ preocupado por este ritmo de v¨¦rtigo en la industria. ¡°Los fondos est¨¢n comprando patrimonio con contratos de explotaci¨®n aparejados a 15 o 20 a?os. Pero el espectacular incremento del turismo internacional no va a durar toda la vida, de hecho el turismo nacional no aumenta¡±. Recuerda que los destinos del norte de ?frica y otros como Turqu¨ªa, los mismos que perdieron clientes hace unos a?os en favor de Espa?a, empiezan a recuperarse. ¡°Si ma?ana baja la ocupaci¨®n y bajan los precios, ?qui¨¦n va a pagar a los fondos las cantidades comprometidas? Se lo digo yo: el fondo va a cobrar siempre, y los recortes van a venir de pagar menos al personal, de hacer menos inversiones, de mandar a la gente al Fogasa¡±. Fuentes denuncia adem¨¢s que las grandes cadenas operan a trav¨¦s de una multitud de sociedades an¨®nimas que, en caso de problemas, se lavan las manos. ¡°Te meten en pleitos y tienes que demostrar que son los mismos perros con distintos collares¡±.

Un proverbio escoc¨¦s dice que nunca hay que dejar que los pies vayan por delante de los zapatos. Puede que sea lo que est¨¢ pasando en el turismo patrio a pesar de que las se?ales de agotamiento son cada vez m¨¢s claras. Jos¨¦ Luis Zoreda, vicepresidente de la patronal Exceltur, dio un toque de atenci¨®n la semana pasada sobre el calentamiento del sector. Pa¨ªses afectados por la inestabilidad pol¨ªtica se est¨¢n recuperando y pueden robar muchos millones de clientes a Espa?a. Zoreda tambi¨¦n mand¨® un mensaje de tranquilidad deslizando que el turismo nacional, ¡°que genera el 45% de la actividad¡±, compensar¨¢ ¡°la ralentizaci¨®n de la demanda extranjera¡±.

Pero no todos comparten ese optimismo. Enrique Lorenzo, directivo de la mayorista gallega Viajes Interr¨ªas, habla claramente de burbuja. ¡°Los precios est¨¢n inflados hasta el punto de que hay compras con pay-back (retorno) de 30 a?os. El turismo nacional no crece en la medida en que las variables macroecon¨®micas dicen que deber¨ªa hacerlo. Las valoraciones se basan en una ocupaci¨®n que es coyuntural¡­ ?Es como tasar una f¨¢brica de paraguas en pleno invierno!¡±. La bajada de precios registrada por Turqu¨ªa y Egipto ha hecho que estos dos destinos hayan recuperado 1,4 millones de viajeros entre enero y febrero de este a?o. De rebote, eso provoc¨® que el PIB tur¨ªstico aumentase en el primer trimestre solo un 3,4% en Espa?a frente al prometedor avance del 5% de hace un a?o. As¨ª que ahora la consigna es: ¡°No importa el n¨²mero de turistas, sino el gasto que hacen¡±. El ¨²nico consuelo es que las pernoctaciones de los visitantes procedentes de Estados Unidos o Rusia, con un mayor poder adquisitivo, crecen un 15%.

Pero todav¨ªa no llueve sobre las cuentas de resultados. El aumento del gasto tur¨ªstico medido por el Banco de Espa?a para este primer trimestre del a?o se cifra en casi un 5%. En una encuesta del lobby tur¨ªstico Exceltur, el 44% de los empresarios admite que ha subido los precios de sus habitaciones este a?o y solo un 11% los ha recortado. Esta euforia ha llevado a que el precio medio por habitaci¨®n ocupada en febrero, seg¨²n el INE, fuese de 83 euros.

Amplia revalorizaci¨®n

Salvo en Barcelona ¡ªdebido a la crisis pol¨ªtica¡ª la mayor¨ªa de los destinos se revalorizan, con Canarias, Madrid y Baleares a la cabeza. ?D¨®nde est¨¢ el techo? ¡°Hay que pensar que en el futuro no va a ser tan positivo. No vemos una ca¨ªda brusca, vamos a entrar m¨¢s bien en un periodo de meseta¡±, sostiene Miguel V¨¢zquez, director de Hoteles en Colliers. Repasa mentalmente cu¨¢nto se han gastado los operadores en los ¨²ltimos tres a?os: casi 8.000 millones han ido a parar a los hoteles espa?oles. A?ade que se han destinado 4.000 millones a la reforma del 12% de la planta hotelera vacacional, pero que queda mucho por hacer, sobre todo en la costa. ¡°Los fondos siguen interesados en lo mismo: comprar activos con potencial de mejora, y ah¨ª todo depende de la habilidad de cada uno. Algunos invierten 20.000 o 30.000 euros por habitaci¨®n y transforman inmuebles de tres estrellas en cuatro o cinco, cambian el concepto y le dan la vuelta a los n¨²meros¡±. Se obtienen, seg¨²n varios expertos, rentabilidades de alrededor del 15%. Alcanzar retornos del 18% o el 20% como en el pasado reciente es ahora mucho m¨¢s complicado. En 2017 la ¡°chapa y pintura¡± aplicada a 35 inmuebles hizo que cada habitaci¨®n alcanzase un valor superior a 100.000 euros, lo que cuesta una vivienda en una ciudad mediana.

Lo curioso es que la revoluci¨®n de este negocio se desarrolla sin que crezca la oferta de camas. El n¨²mero de plazas disponibles en Espa?a es de 1.151.207 (datos a febrero) frente a las 1.160.342 del mismo mes de hace seis a?os. No hay m¨¢s hoteles, pero s¨ª hay m¨¢s alojamiento en apartamentos tur¨ªsticos, un negocio capitalizado por plataformas como Airbnb, donde, seg¨²n el estudio del investigador y soci¨®logo de la UNED Javier Gil, la mayor¨ªa de las operaciones est¨¢n en manos de alquiladores con dos o m¨¢s inmuebles. Operadores profesionales, como Be Mate, de la cadena del empresario Kike Sarasola, vieron el fil¨®n y ya tienen 10.000 apartamentos bajo su paraguas, 600 en exclusividad. Sarasola acaba de anunciar un acuerdo con Q Capital para invertir 100 millones de euros en la compra de entre 8 y 10 edificios para este fin. No temen a la creciente regulaci¨®n por parte de las comunidades aut¨®nomas. ¡°Ellos compran los inmuebles y nosotros los operamos. Es un acuerdo muy rentable siempre y cuando se adquiera el inmueble a precio de mercado y nunca por encima¡±, describe el empresario por correo electr¨®nico.

El auge de las plataformas hace que los hosteleros tradicionales no dejen de recordar la doble vara de medir en el sector. El presidente de los hosteleros madrile?os (AEHM), Gabriel Garc¨ªa, dice que, aunque la rentabilidad de su negocio ¡°no es mala¡±, se ha convertido en una apuesta de alto riesgo. ¡°Lo m¨¢s caro, las medidas de seguridad, la accesibilidad, el cumplir los requisitos de cada categor¨ªa¡­ no se ve, y tiene una incidencia de entre 17 y 60 euros por habitaci¨®n¡±. Hace su particular retrato de lo que pasa en Madrid, una de las capitales m¨¢s afectadas por el fen¨®meno de las viviendas tur¨ªsticas: ¡°En los ¨²ltimos grandes eventos en Madrid no hemos llenado, hay menos ocupaci¨®n aunque se compensa con que han subido los precios. ?Y qui¨¦n ha crecido? Las viviendas de uso tur¨ªstico. No pedimos que cierren, pero queremos que se regulen porque est¨¢n compitiendo deslealmente¡±.

Jordi Gruart, director de la inmobiliaria Monika R¨¹sch en Barcelona, lleva 20 a?os en el sector y descarta que la rentabilidad del uso tur¨ªstico de viviendas sea el Santo Grial, porque, como se est¨¢ viendo en varias ciudades, la regulaci¨®n ser¨¢ cada vez m¨¢s estricta y retraer¨¢ a los particulares. ¡°Una vivienda de ese tipo con licencia de uso tur¨ªstico es m¨¢s cara. Si al final rascas un poco te encuentras con que la empresa que te cobra la gesti¨®n se queda con entre un 30% y un 40%. Si estimas una ocupaci¨®n del 70%, es cierto que la rentabilidad es un poco superior, pero no siempre compensa¡±.

Quiz¨¢ por ello los fondos no apuestan tan fuerte por las viviendas y s¨ª por los hoteles. Adem¨¢s, el gran capital huye de los problemas de convivencia y de la saturaci¨®n que en algunos puntos alimentan la turismofobia. La misma que no impide el auge de nuevas plataformas con modelos alejados de los intercambios comerciales cl¨¢sicos.

Guesttoguest, por ejemplo, es una empresa francesa donde los particulares intercambian casas gratis. Tiene registrados 370.000 inmuebles en todo el mundo. ¡°No hay ning¨²n tipo de transacci¨®n entre el propietario y el visitante. Nosotros ofrecemos unos servicios de pago. El propietario establece una fianza que se devuelve si no hay incidencias y de la que cobramos un 3,5%. Facilitamos seguros por cancelaci¨®n o da?os materiales¡±, describe desde Par¨ªs Luc¨ªa Castro, su portavoz. Hay cientos de webs que intentan, de manera m¨¢s o menos creativa, entrar en el mercado, aunque por ahora el negocio m¨¢s rentable est¨¢ en los servicios que facilitan las agencias de viaje online, tambi¨¦n conocidas como OTA. Seg¨²n un informe de SiteMinder adelantado por Cinco D¨ªas, Booking (due?o tambi¨¦n de Priceline o Kayak) y Expedia controlan m¨¢s de la mitad de las habitaciones que se reservan en el pa¨ªs, con su consiguiente reflejo en los precios.

En paralelo a esta transformaci¨®n, en los ¨²ltimos a?os han desaparecido 9.300 establecimientos (la mayor¨ªa empresas familiares) y en algunas zonas se han dado sonoros ejemplos de hasta qu¨¦ punto se precariza el trabajo. Los sindicatos ya alertan de que en Ibiza este verano pueden volver a repetirse las escenas de la pasada temporada, cuando circularon im¨¢genes de temporeros del sector durmiendo en infraviviendas o en coches. Otro ejemplo est¨¢ en quienes limpian las habitaciones, las autodenominadas Kellys (camareras de piso), que luchan por impedir que las empresas externalicen su actividad porque ahora, contratadas por firmas especializadas en limpieza, llegan a cobrar hasta 600 euros menos por el mismo trabajo que hac¨ªan antes en n¨®mina de los hoteles. UGT acaba de denunciar en Baleares ¡°abusos generalizados¡± en sectores dependientes del turismo y el aumento de la carga de trabajo en las camareras de piso.