A la caza de locales comerciales

Esta misma semana se conoc¨ªa que la demanda de vivienda de alquiler ha ca¨ªdo un 36%. El informe de Fotocasa concluye que buena parte de los espa?oles vuelve a pensar que alquilar es tirar el dinero. Si la gallina deja de dar huevos de oro, podr¨ªa llegar a peligrar la inversi¨®n de muchos propietarios con casas alquiladas. Aunque la vivienda es el producto de inversi¨®n estrella, los locales comerciales por debajo de 500 metros cuadrados tambi¨¦n han despertado el inter¨¦s de muchos particulares.

Solvia ha calculado que en 2017 se cerraron 23.237 compraventas de locales en Espa?a, mientras que en el primer trimestre de 2018 se han producido 7.144 transacciones, con un incremento del 22% interanual. El volumen de mercado total en 2017 alcanz¨® los 3.711 millones de euros, un 3,1% m¨¢s que en 2016. En el primer trimestre de 2018 esta cifra es de 878 millones. Un 65,9% de los que han adquirido un local han sido personas f¨ªsicas, sobre todo en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Palma de Mallorca. "El peque?o inversor sabe m¨¢s de casas y el local es un producto que asusta porque no vale con poner un anuncio, es una inversi¨®n m¨¢s profesionalizada pero a la vez tiene una mayor recompensa", dice Alejandro S¨¢nchez-Marco, director de patrimonios privados de Savills Aguirre Newman.

La recompensa llega en forma de rentabilidad, m¨¢s alta que la que da la vivienda. Y eso que el gran apetito inversor de los ¨²ltimos a?os ha subido los precios de algunos activos y ha recortado los m¨¢rgenes. Resulta dif¨ªcil fijar rentabilidades homog¨¦neas porque el solo hecho de estar en una acera u otra ya genera tasas diferentes. Al inversor le conviene afinar porque en este mercado hay dos orillas y alguna se puede inundar. Las rentabilidades brutas pueden llegar hasta el 9,4%, frente al 6,1% de la vivienda, seg¨²n Arturo Mar¨ªn, director de Inteligencia de Mercado de Solvia. En el portal Idealista calculan que en el primer trimestre de 2018 ha tocado el 8,9%, frente al 6,8% de 2013.

?reas de ganancias

Las tasas son m¨¢s altas cuanto m¨¢s perif¨¦rica es la situaci¨®n del activo, por ejemplo, en ¨¢reas como Terrassa o Molins de Rei (Barcelona), San Fernando (C¨¢diz) o Alcal¨¢ de Henares (Madrid) superan el 10%, pudiendo llegar a rentabilidades del 15% en algunos casos (en Ciudad Lineal, Madrid, es del 16%), calculan en Solvia. As¨ª, "esa rentabilidad del 9,4% ser¨ªa para un local en 175 metros cuadrados en una zona secundaria o perif¨¦rica. La inversi¨®n media ser¨ªa de 122.000 euros con un precio de 992 euros por metro cuadrado", comenta Mar¨ªn. Y se podr¨ªa alquilar por unos 1.260 euros al mes de media.

El precio de compra depende del flujo de peatones, de forma que a menor precio m¨¢s rentabilidad, pero tambi¨¦n menos comercio. "Son negocios de alto riesgo en los que el inquilino hoy te paga y ma?ana no porque son zonas de poco tr¨¢fico peatonal y poca rotaci¨®n", se?ala S¨¢nchez-Marco. "Lo importante es el tr¨¢fico o la afluencia de peatones (el denominado footfall). En zonas secundarias con poco tr¨¢fico es complicado buscar inquilinos, por lo que la ocupaci¨®n no ser¨¢ elevada. La rentabilidad puede ser alta, pero si no se encuentran inquilinos interesados no puede conseguirse", avisa Mar¨ªn. Los peque?os locales y zonas comerciales de las afueras est¨¢n sufriendo en mayor medida el auge del comercio electr¨®nico y los cambios en los h¨¢bitos de consumo. Por esto, "en el alquiler la rotaci¨®n es alta en zonas m¨¢s comerciales, alcanzando un 49% (uno de cada dos se alquilan), mientras que en las calles perif¨¦ricas puede caer a valores inferiores al 10%", prosiguen en Solvia.

Para ir sobre seguro, Alejandro S¨¢nchez-Marco, de Savills Aguirre Newman, aconseja a sus clientes, que quieren patrimonializar su inversi¨®n y que buscan seguridad y confort a largo plazo, conformarse con rentabilidades del 5% al 6%. Esta es la otra orilla. "M¨¢s all¨¢ es meterse en terreno pantanoso". Para esos retornos, el particular tiene que invertir entre 400.000 y 500.000 euros para un local de unos 100 metros cuadrados que podr¨ªa alquilar por 2.500 euros al mes en calles como Alberto Alcocer o Bravo Murillo (Madrid). "Meterse en un rango de precios m¨¢s bajo es una inversi¨®n poco defensiva y vol¨¢til", cree. Si se busca un buen local con valor a?adido sobre la competencia, con visibilidad y salida de humos, se puede tener alquilado en un plazo de uno a tres meses.

Visto lo visto, es casi obligatorio buscar asesoramiento en un experto inmobiliario para reducir las posibilidades de fracaso. "Hay que analizar muy bien el inmueble, sus posibles usos, la renta de la zona y la demanda potencial de inquilinos", dice Rodrigo Escriv¨¢, director de Patrimonios Privados de JLL. Las consultoras gestionan las transacciones de mayor calado y est¨¢n al margen de las de menor cuant¨ªa entre particulares.

Principales arterias

Estas operaciones se mueven entre los 1,5 y dos millones de euros para locales con superficies medias de unos 300 metros cuadrados. En este caso, "la rentabilidad en locales bien ubicados en las principales capitales de provincia se sit¨²a de media entre el 4% y el 5%", dice Escriv¨¢. Para este perfil de inversor "el producto favorito son los locales a pie de calle en los principales ejes comerciales de las principales capitales de provincia. Se encuentran en perfecto estado de conservaci¨®n y arrendados al sector de moda, restauraci¨®n y servicios". El ahorrador busca inversiones seguras y f¨¢ciles de gestionar. El volumen invertido en locales por debajo de cinco millones de euros (sin contar las peque?as operaciones), en 2017 fue de 969 millones, un 69% m¨¢s que en 2016. En el primer trimestre de 2018 ha sumado 523 millones, un 30% m¨¢s que en el mismo periodo del a?o anterior.

El objetivo de los particulares es "alquilarlo lo antes posible para poder obtener rentas constantes", explican en el portal de anuncios Mislocales.es. Muchos compran locales ya alquilados y otros prefieren pagar hasta un 20% menos por el activo y buscar el inquilino por su cuenta. Una de las grandes ventajas de esta inversi¨®n es que los gastos de reforma corren por cuenta del inquilino o el operador para adaptarse al dise?o de la firma.