Regular los alquileres en favor de los ciudadanos

El mercado inmobiliario espa?ol vive un momento de intensa actividad, aunque a¨²n lejos de los n¨²meros del boom de la d¨¦cada pasada, en el que el alquiler se est¨¢ convirtiendo en una opci¨®n cada vez m¨¢s consolidada para los ciudadanos. En este contexto, el Gobierno espa?ol ha planteado la posibilidad de reformar algunos art¨ªculos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), especialmente en dos aspectos cruciales: la duraci¨®n de los contratos y la actualizaci¨®n de rentas.

En cuanto a la duraci¨®n, se propone ampliar de tres a cinco a?os (si el propietario es una persona f¨ªsica) o siete a?os (si el propietario es persona jur¨ªdica) la duraci¨®n del contrato de alquiler. Esta primera diferenciaci¨®n entre propietarios resulta discriminatoria, y tiene el ¨²nico objetivo de penalizar a los inversores institucionales, sin que se derive de esta medida ning¨²n beneficio el conjunto de la ciudadan¨ªa.

El segundo aspecto que quiere regularse es la actualizaci¨®n de rentas, lig¨¢ndolas exclusivamente a la subida del IPC. La Ley actual fija una actualizaci¨®n a IPC salvo pacto entre partes, permitiendo acordar aumentos de renta que compensen inversiones en mejorar la vivienda. En cualquier caso siempre como resultado de una negociaci¨®n pactada entre partes y en un mercado amplio y transparente con m¨¢s de tres millones de viviendas alquiladas y m¨¢s de 100.000 unidades disponibles en los canales de comercializaci¨®n.

Este proyecto de reforma se presenta en un momento en el que el mercado inmobiliario en Espa?a est¨¢ evolucionando hacia un nuevo modelo muy distinto al conocido hasta ahora. Por este motivo, hay que analizar la evoluci¨®n futura del sector bas¨¢ndonos en datos objetivos, compar¨¢ndonos con la realidad del resto de los pa¨ªses europeos y tratando de combatir algunas de las falsas ideas que se est¨¢n instalando sobre el mercado del alquiler.

M¨¢s del 17% de la poblaci¨®n opta ya por arrendar una vivienda como opci¨®n vital, una elecci¨®n al alza debido a distintos factores entre los que se encuentran la dificultad de acceso al cr¨¦dito hipotecario, el fuerte recorte de las ayudas a la compraventa de vivienda, la precarizaci¨®n del mercado laboral y un cambio en la mentalidad de los j¨®venes, que optan por el alquiler como una alternativa que les aporta m¨¢s movilidad que la vivienda en propiedad.

Se trata de un mercado que, en el caso espa?ol, cuenta con una escasa profesionalizaci¨®n. Solo un 3% del parque actual de viviendas est¨¢ gestionado por operadores profesionales, el resto (97%) se encuentra en manos de propietarios privados. En este sentido, Espa?a es una excepci¨®n en Europa, donde el mercado profesional alcanza el 30% del total. Tambi¨¦n difiere la realidad de nuestro pa¨ªs en cuanto a la oferta de vivienda p¨²blica destinada al alquiler social, con solo un 1,5% de la oferta total, una cifra que se eleva hasta el 15% en pa¨ªses de nuestro entorno. Espa?a tiene mucho margen de mejora en este aspecto.

Y, por ¨²ltimo, es importante combatir la idea de que existe una burbuja de precios del alquiler generalizada. Lo cierto es que se trata de un mercado muy heterog¨¦neo: ¨²nicamente cinco poblaciones en Espa?a superan los 10 euros por metro cuadrato y mes, y en m¨¢s de la mitad de las comunidades aut¨®nomas los precios del alquiler est¨¢n estabilizados o decreciendo. Los incrementos relevantes del precio de los arrendamientos en el sector residencial se circunscriben a unas pocas ciudades.

Teniendo en cuenta esta realidad del mercado, las medidas a aplicar deben de ser prudentes para evitar efectos no deseados en territorios donde actualmente no existen problemas y hay una situaci¨®n correcta y satisfactoria tanto para arrendadores como para arrendatarios.

Sin embargo, las medidas propuestas por el Gobierno pueden tener el efecto contrario al que se pretende y erosionar el objetivo que persiguen: facilitar el acceso a la vivienda a colectivos con bajos ingresos. Los efectos adversos, comprobados en varios pa¨ªses que pretendieron regular el alquiler creyendo que mejorar¨ªa la funci¨®n social de la vivienda, son:

1) Reducci¨®n de la oferta de viviendas en alquiler y, en consecuencia, incremento de precios.

2) Los propietarios sean m¨¢s estrictos eligiendo a inquilinos de mayor solvencia, lo que dificultar¨¢ el acceso al alquiler de las familias con menos recursos.

3) El precio de los arrendamientos se incrementar¨¢n inicialmente para intentar mitigar el efecto de cuasi congelaci¨®n de renta durante el periodo obligatorio de alquiler.

4) Un escenario de alquileres con contratos obligatorios a muy largo plazo y sin posibilidad de actualizaci¨®n de rentas a mercado provocar¨¢ que los propietarios (y particularmente los inversores profesionales) se decanten por la venta de la vivienda en detrimento del alquiler, tensionando los precios al alza.

5) Si el arrendador no puede recuperar lo invertido en mejoras, rehabilitaci¨®n y mantenimiento de viviendas, dado que el incremento anual de la renta se limitar¨ªa a la variaci¨®n del IPC, el arrendador no invertir¨¢ en estas partidas, lo que ir¨¢ en detrimento de la calidad del parque de vivienda y de los arrendatarios.

6) Se reduce el incentivo para promocionar vivienda en alquiler.

Incidir en la funci¨®n social de la vivienda a trav¨¦s del incremento de plazos o limitando las rentas privadas conlleva traspasar la responsabilidad p¨²blica al ¨¢mbito privado generando el resultado contrario del que se pretende. Desde las diferentes Administraciones P¨²blicas deben impulsarse las pol¨ªticas de vivienda p¨²blica en r¨¦gimen de alquiler junto con el impulso de veh¨ªculos de colaboraci¨®n p¨²blico-privados (bajo modelos de housing-association anglosajonas) y ayudas a familias en riesgo de exclusi¨®n ¡ªcontando con la colaboraci¨®n privada¡ª, dejando que en paralelo se consolide un mercado profesional de operadores privados que, de existir un marco regulatorio razonable y estable, invertir¨¢n en viviendas en alquiler dando una oportunidad de acceso a la vivienda a familias que no pueden acceder a la compra.

Es importante revisar correctamente medidas similares aplicadas en otros pa¨ªses y aprender de los errores. El negocio del alquiler de vivienda a gran escala en miles de poblaciones espa?olas requiere de un alto grado de profesionalizaci¨®n, con un impacto muy elevado en empleos directos e indirectos y una apuesta por la innovaci¨®n y digitalizaci¨®n. En definitiva, se trata de dar acceso a una vivienda a muchas familias y, muy especialmente, a los j¨®venes.

Eduard Mendiluce es consejero delegado de Aliseda y Anticipa, inmobiliarias participadas por Blackstone