?Quiere un descuento del 30% en su piso? Pruebe con las subastas judiciales

Los altos precios del mercado de la vivienda en Espa?a han resucitado el inter¨¦s de particulares y peque?os inversores por las subastas judiciales, que durante los a?os de crisis y grandes saldos perdieron seguidores. Ahora ¡°se pueden conseguir viviendas con un coste de un 20% o un 30% por debajo del precio de mercado. Hay adjudicaciones muy inferiores, pero son las menos¡±, indica Manuel Gonz¨¢lez, consejero delegado de la compa?¨ªa Subasta F¨¢cil.

Pero lo que m¨¢s ha acercado a los particulares a este mundo son las subastas judiciales electr¨®nicas. Desde octubre de 2015 se hacen exclusivamente de forma telem¨¢tica a trav¨¦s del portal de subastas del BOE ¡ªrecibe unas 230.000 visitas al mes¡ª y no en sede judicial. Hoy se puede pujar desde el sof¨¢, en la playa o en la monta?a y en varios procesos a la vez. ¡°La v¨ªa telem¨¢tica a?ade transparencia y las ventajas inherentes de operar en cualquier subasta sin necesidad de estar presente¡±, indice Gonz¨¢lez. Adem¨¢s, ya no se conoce la identidad de ninguno de los postores, y a menos que lo requiera, ni siquiera el propio juzgado. ¡°En los ¨²ltimos cuatro a?os el cambio ha sido brutal. Cuando se hac¨ªan de forma presencial era muy f¨¢cil verse intimidado por la presencia de otros postores profesionales¡±, indica.

La figura del subastero sigue existiendo, ¡°pero ahora est¨¢ detr¨¢s de un monitor¡±, comentan en la compa?¨ªa Alerta Subastas. ¡°Hoy d¨ªa est¨¢n en igualdad de condiciones frente al resto de usuarios y no les ha quedado m¨¢s remedio que abandonar sus obsoletas formas de actuaci¨®n¡±, prosigue?Joaqu¨ªn Oliete, consejero delegado de la firma Eactivos.

As¨ª, el inter¨¦s se ha duplicado: en 2017 se pujaba solo en el 17% de todas las subastas judiciales que se celebraban, mientras que ahora es en el 36%. En lo que va de a?o se han celebrado 32.275 subastas judiciales de inmuebles en Espa?a, a raz¨®n de 119 procedimientos al d¨ªa. La Comunidad de Madrid ¡ª?donde los precios de la vivienda han subido un 42% desde los m¨ªnimos que tocaron en la crisis, seg¨²n Tinsa¡ª es un buen espejo. En los ¨²ltimos 24 meses se han subastado 7.327 inmuebles por un volumen total de 2.046 millones de euros, de los que 3.435 fueron viviendas, 2.745 garajes y trasteros, 651 locales, 194 naves y 302 terrenos. Los cinco mayores ejecutantes en la regi¨®n madrile?a han sido los fondos (827 inmuebles subastados por valor de 178,6 millones), la Caixa, la Sareb, Bankia y Banco Santander.

El 84% (1.798 millones de euros en 6.172 subastas) fueron resultado de procedimientos judicializados (normalmente embargos, ejecuciones de demandas e hipotecas). Porque en Espa?a, aunque much¨ªsimas menos que en los a?os de crisis, se siguen embargando viviendas: 1.986 en el segundo trimestre del a?o, y uno de cada cuatro embargos se llev¨® a cabo sobre casas compradas en 2007, pico de la burbuja. Este es el lado m¨¢s oscuro de este mercado, en el que, adem¨¢s de las judiciales, est¨¢n las subastas notariales, las voluntarias y tambi¨¦n las del resto de Administraciones p¨²blicas (Seguridad Social, Hacienda, Haciendas locales¡­).

M¨¢s de una traba

Hasta aqu¨ª la parte f¨¢cil. El problema es que muchos particu?lares entran a ciegas, sin saber c¨®mo funcionan los procesos y sin asesoramiento profesional. ¡°Creen que, desde que ganan la subasta, el juzgado les pondr¨¢ las llaves en la mano y que el banco les dar¨¢ la hipoteca para pagar. Nada m¨¢s lejos de la realidad¡±, aclaran en Subasta F¨¢cil. Empresas de intermediaci¨®n como esta acompa?an al cliente de principio al fin, seleccionando las subastas y pujando en representaci¨®n suya. Cobran una comisi¨®n del 3% (2% m¨¢s si se encargan del procedimiento judicial) y solo en caso de ¨¦xito.

Pujar es sencillo; adjudicarse la vivienda, no tanto. Hay que tener en cuenta que los plazos de adquisici¨®n son lentos debido a que los marca el procedimiento judicial. Y hay que analizar las cargas previas que afectan a la propiedad y que se tendr¨¢n que pagar despu¨¦s. ¡°Al final, muchos particu?lares terminan perdiendo el dep¨®sito que aportaron para participar, en torno al 5% [sobre el valor tasado para subasta fijado en la hipoteca], al darse cuenta de que la casa no era un chollo¡±, indica Gonz¨¢lez. En caso de no lograr la subasta, la Administraci¨®n devuelve al d¨ªa siguiente el dep¨®sito, pero si se gana y no se paga el precio ofrecido en 40 d¨ªas, el inversor perder¨¢ ese dinero y se dar¨¢ la opci¨®n al siguiente mejor postor.

M¨¢s problemas. La propiedad puede tener una deuda que excede el valor de mercado y no siempre se informa de ello. ¡°En el mejor de los casos, el juzgado aporta una certificaci¨®n del Registro que la mayor¨ªa de los usuarios no saben c¨®mo interpretar. Sin esta informaci¨®n no se tiene plena certeza de las cargas que tiene la finca¡±, se?ala Gonz¨¢lez. A esto hay que a?adir que el postor no puede acceder al inmueble para tasarlo ni para ver su estado de conservaci¨®n. Lo habitual es que las viviendas precisen algunas o muchas reformas.

Esta falta de informaci¨®n obliga al inversor a investigar por su cuenta o a buscar un profesional que aporte los datos. ¡°Localizamos el bien correctamente, porque un 10% de los casos vienen con errores en la direcci¨®n, municipio o provincia, y les ofrecemos las vistas de sat¨¦lite y de calle de Google para tener una referencia del bien subastado y su localizaci¨®n¡±, dicen en la compa?¨ªa Alerta Subastas.

La cosa se complica si el inversor no dispone de liquidez para comprar al contado, porque no todos los bancos dan hipotecas y mucho menos sin poder acceder a la casa para su tasaci¨®n. Por todo esto, no es extra?o que seis de cada 10 subastas queden desiertas, ¡°lo que indica que a este mercado le queda a¨²n mucho para consolidarse y darse a conocer en Espa?a¡±, opina Manuel Gonz¨¢lez.

Hay otra forma de comprar viviendas con descuentos sin tener que pasar por el complejo proceso de una puja. La plataforma Outlet de Viviendas dispone de 150.000 casas en venta que son propiedad de bancos y fondos. ¡°Los descuentos est¨¢n entre el 30% y el 40%, seg¨²n lo agresiva que sea la campa?a del banco, y son inmuebles que ya han pasado por el proceso de la subasta, as¨ª que se evita ese riesgo¡±, dice Federico Gaito, socio director de la compa?¨ªa. Las viviendas suelen necesitar alguna reforma y su precio medio de venta est¨¢ entre 90.000 y 110.000 euros en ciudades como Madrid. En otras urbes espa?olas puede bajar hasta los 20.000 o 40.000 euros.

No son subastas judiciales, pero es otra forma de pujar que llega de Irlanda. La plataforma BidX1 acaba de aterrizar en Espa?a con un modelo que hasta ahora no exist¨ªa. La primera subasta ser¨¢ el 30 de octubre e incluir¨¢ 100 propiedades. En su web se subastan inmuebles por un precio m¨ªnimo ¡ªel m¨¢s bajo que el vendedor est¨¢ dispuesto a aceptar¡ª. El interesado tiene que facilitar un dep¨®sito que se devuelve si no se cierra la operaci¨®n. Se pueden seguir las pujas en tiempo real, se ofrece toda la informaci¨®n (documentos legales, ficha t¨¦cnica¡­) y se puede visitar la propiedad.