As¨²malo: si quiere vender el piso tiene que rebajar su precio

Los propietarios empiezan a rebajar el precio de las viviendas que tienen a la venta. Un 15% de los anuncios publicados en el portal inmobiliario Idealista se abarat¨® en el tercer trimestre de 2019. Un a?o antes era el 13%. En la regi¨®n de Madrid, por ejemplo, del 14,6% en 2018 ha pasado al 17,8% de las casas. Donde m¨¢s ajustes se est¨¢n produciendo es en Castilla-La Mancha, donde el 21,7% de los anuncios ha cambiado precios. Lo mismo en el caso de Fotocasa: en la capital madrile?a un 32% de los anuncios se ha rebajado este mes de octubre, frente al 15% de octubre de 2018. En la ciudad de Barcelona, ha pasado del 11% al 34%, el triple.

Las compraventas entre particulares se resienten y los plazos para encontrar comprador se alargan. Toca ser realista ahora que algunas nubes se han instalado en el mercado de segunda mano y ya se escucha a alg¨²n agente inmobiliario comentar en petit comit¨¦ que las cosas se van a poner algo m¨¢s feas en los pr¨®ximos meses y que es momento de ajustar precios. No les falta raz¨®n. Entre los meses de enero y agosto, el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE) ha contabilizado 282.565 compraventas de viviendas usadas, un 3,5% menos que en el mismo periodo del a?o anterior (se cerraron 292.917 transacciones). Es la primera ca¨ªda en cinco a?os.

Hay tel¨¦fonos que ya no suenan como antes; tampoco llegan tantas visitas. El miedo de algunos vendedores a quedarse colgados con la vivienda les est¨¢ obligando a mover ficha. ¡°El 70% de los propietarios acaba rebajando el precio de sus inmuebles para adecuarlos a la realidad del mercado inmobiliario actual. Hay que tener en cuenta que mucha oferta est¨¢ sobrevalorada en torno a un 19%, sobre todo la de particulares¡±, comenta L¨¢zaro Cubero, director del Departamento de An¨¢lisis del Grupo Tecnocasa. ¡°Estas viviendas tardan m¨¢s en venderse, se necesita m¨¢s negociaci¨®n, se queman en los portales inmobiliarios y no encuentran comprador¡±, prosigue. Sin embargo, y seg¨²n su experiencia, el grueso de los vendedores rebaja solo entre el 3% y el 6%. Un 16% lo recorta m¨¢s del 12%.

En los ¨²ltimos cuatro a?os, al calor de la recuperaci¨®n del mercado de casas, son muchos los vendedores que han podido cerrar un buen trato, esto es, una venta con plusval¨ªas. Pero la situaci¨®n actual es muy distinta de la de hace unos pocos meses. Y aquella subida del precio de las casas de segunda mano de 2018, que el INE cifr¨® en un 6,8%, ya no es realista. ¡°En cuanto a los precios, la desaceleraci¨®n es una realidad. En el cuarto trimestre de 2018 ya advertimos un considerable freno respecto a lo que ven¨ªamos observando durante el a?o¡±, argumenta Manuel Fern¨¢ndez, director general de Redpiso y uno de sus fundadores.

Los sueldos aprietan

Los sueldos de los espa?oles son los que son: el salario bruto subi¨® un 0,9% en 2018. Y la tasa de esfuerzo m¨¢xima permitida est¨¢ en torno al 30% de los ingresos. Esto es lo que pone l¨ªmite a los encarecimientos. ¡°El encarecimiento ha sido muy r¨¢pido y las expectativas de los due?os muy altas, as¨ª que est¨¢n ajustando precios en torno al 10%¡±, seg¨²n observa Ricardo Sousa, consejero delegado de la red Century 21 para Espa?a y Portugal. Aunque si se necesita vender r¨¢pido, antes de que acabe el a?o, es posible que tengan que llegar hasta el 15% de descuento, a?ade. Porque el desajuste entre lo que los espa?oles pueden o quieren pagar ¡ªentre 150.000 y 166.000 euros¡ª y el precio medio de venta que se encuentran ¡ª unos 240.000 euros¡ª sigue siendo enorme.

En alg¨²n caso los propietarios han tenido que meter a fondo la tijera y recortar hasta el 40% del precio que hab¨ªan fijado, dice Fern¨¢ndez. En el argot inmobiliario se llaman ¡°pisos dinosaurios¡±, porque llevan mucho tiempo sin venderse por tener precios fuera de mercado, apunta el consejero delegado de aProperties, Armando Lasauca. En su caso, m¨¢s centrado en el mercado del lujo, las ventas no se han resentido, aunque s¨ª dice notar un mayor plazo para el cierre de las operaciones: de 60 a 65 d¨ªas de media.

¡°El ajuste de precios empezaba a ser necesario en el mercado inmobiliario. En los ¨²ltimos cinco a?os se hab¨ªan disparado y ahora se ha instalado una desaceleraci¨®n que resulta l¨®gica si no queremos alcanzar niveles similares a los previos a la crisis de 2008¡±, a?ade el fundador de Redpiso. El problema es que muchos particulares han comparado sus casas con las del vecino para fijar el precio. Y esto no siempre funciona. ¡°Lo m¨¢s com¨²n es hacer un rastreo sobre los precios de las viviendas de superficies similares que se venden en la zona. Sin embargo, cada inmueble es un mundo y el importe tambi¨¦n estar¨¢ determinado por la distribuci¨®n, instalaciones, calidades, iluminaci¨®n o reformas realizadas, as¨ª como por el tipo de edificaci¨®n y su conservaci¨®n¡±, apuntan en Solvia.

Que los precios se tengan que ajustar a una nueva situaci¨®n del mercado no implica que vaya a haber un par¨®n en las operaciones. De hecho, ¡°el ciclo actual durar¨¢ hasta 2020¡±, cree Lasauca. Si las casas est¨¢n bien valoradas y salen al mercado con un precio ?real, no tardar¨¢n en venderse y ¡°las operaciones se mantendr¨¢n constantes¡±, resume Fern¨¢ndez.

El problema es que los particulares que venden por su cuenta suelen fijar el precio seg¨²n criterios bastante subjetivos. En cambio, un profesional puede tardar unos pocos segundos en ofrecer una valoraci¨®n objetiva, basada en los datos macroecon¨®micos, volumen de transacciones y caracter¨ªsticas de la propiedad, indica Jes¨²s Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. A la hora de colgar el cartel de ¡°se vende¡±, Duque recuerda la importancia de redondear el precio hacia la cifra de menor valor para obtener un mayor impacto en los posibles compradores. ¡°No es lo mismo anunciar la venta de un piso por 200.000 euros que por 199.000 euros¡±, asegura.