?ltimo aviso: reclame ya los gastos de la hipoteca (o el banco se quedar¨¢ con su dinero)

Si los hipotecados no reclaman antes del pr¨®ximo 28 de diciembre la devoluci¨®n de gastos que realizaron al firmar su pr¨¦stamo corren el riesgo de perder la oportunidad de recuperarlos. Una sucesi¨®n de sentencias del Tribunal Supremo (TS), del de Justicia de la Uni¨®n Europea (TJUE) y de diversas audiencias provinciales abren la puerta a demandar la devoluci¨®n de lo pagado al considerar abusiva la cl¨¢usula que traslada al consumidor todos los gastos de la hipoteca de la vivienda, ya sea para uso propio o bien, de manera no profesional, para alquilar.

No hay un criterio un¨¢nime. De todos los plazos que barajan diferentes fuentes, el del 28 de diciembre es el m¨¢s inmediato, el m¨¢s restrictivo. En esta fecha ¡ªincluyendo la ampliaci¨®n por la pandemia¡ª se cumplen los cinco a?os que fij¨® la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) para formular esta y otras reclamaciones, como, por ejemplo, las relacionadas con los intercambios de tipos de inter¨¦s (swaps) hipotecarios.

Otras fuentes, caso del Ministerio de Consumo, barajan el 21 de enero de 2021 como fecha tope para reclamar. Empieza a contar los cinco a?os desde la sentencia del Supremo de enero de 2016 que declaraba abusiva la cl¨¢usula de atribuci¨®n al comprador de los gastos en el pr¨¦stamo hipotecario. Tambi¨¦n Consumo persigue que la banca no pueda alegar prescripci¨®n y los consumidores requieran a la banca para evitar ir a los juzgados.

La reclamaci¨®n debe formularse ante el servicio de atenci¨®n al cliente de la entidad financiera de forma presencial, preferiblemente, pero tambi¨¦n puede ser a trav¨¦s de un simple correo electr¨®nico. Julio C¨¦sar Arn¨¢iz, abogado de derecho bancario de Eskariam Abogados, aconseja el burofax. ¡°En el momento en que se presenta la reclamaci¨®n extrajudicial ante la entidad se pone el contador a cero. Habr¨ªa cinco a?os por delante para reclamar la devoluci¨®n de los gastos ante los juzgados si la banca no da respuesta alguna en dos meses o la que da es negativa¡±, explica Agenor G¨®mez ?lvarez, del bufete Agenor Abogados.

El modelo tipo para reclamar puede encontrarse a trav¨¦s de un buscador en m¨²ltiples p¨¢ginas. Lo importante es presentarlo cuanto antes y, en ese u otro momento posterior, debe justificarse la cantidad que se reclama. Conviene aportar las facturas de la gestor¨ªa y tasadora y las minutas de notar¨ªa y registro. Los extractos bancarios que justifiquen los pagos podr¨ªan valer, a falta de los recibos para documentar la reclamaci¨®n, necesarios especialmente si se pasa a la fase judicial. A las cantidades reclamadas se suman los intereses desde que se firm¨® la hipoteca. Tambi¨¦n pueden reclamarse los gastos de hipotecas ya canceladas, concedidas despu¨¦s de 1999, seg¨²n G¨®mez, tanto a la entidad bancaria como, posteriormente, en los juzgados.

?Qu¨¦ se puede reclamar? La opini¨®n dada por G¨®mez ?lvarez, en una sesi¨®n informativa de la Asociaci¨®n de Usuarios Financieros (Asufin), es que ¡°siguiendo la sentencia del TS, el arancel de los notarios obliga a pagar a medias a banca y consumidor, mientras que el del registro corre totalmente a cargo de la entidad. Respecto a gastos de gestor¨ªa o tasaci¨®n, hay que aplicar lo que dice el TJUE: si no hay norma espec¨ªfica, hay que devolver todo al ciudadano. El TS dijo en su d¨ªa que el 100% de los gastos de gestor¨ªa corresponde a la entidad y, presumiblemente, lo har¨¢ extensivo a la tasaci¨®n¡±. A?ade el consejo de ¡°solicitar, a la vez, la devoluci¨®n de la comisi¨®n de apertura de la hipoteca, de la que el TJUE indica en la sentencia de julio de 2020 que es abusiva si no responde a servicios efectivamente prestados. Lo que nos lleva a la particular interpretaci¨®n de cada juzgado¡±.

Respaldados por los tribunales, se puede solicitar la devoluci¨®n del 100%, en el caso del registro, y la mitad, en el de la notar¨ªa, de lo abonado por la constituci¨®n, modificaci¨®n, novaci¨®n o subrogaci¨®n de la hipoteca, aunque nada en el caso de los gastos de cancelaci¨®n, ni en el registro ni en la notar¨ªa. Tambi¨¦n descarta G¨®mez reclamar lo abonado por el impuesto de actos jur¨ªdicos documentados (IAJD), porque el gasto tributario corresponde enteramente al hipotecado, seg¨²n el TS.

Como en derecho todo es opinable, respecto al IAJD, el abogado Julio C¨¦sar Arn¨¢iz sostiene que ¡°siguiendo el uso comercial bancario, se agrupa el contrato de compraventa y el de pr¨¦stamo y garant¨ªa hipotecaria en un solo acto. Nada impedir¨ªa firmar dos escrituras: una, la de compraventa, de la que aportar¨ªa el tributo el comprador como beneficiario; y otra, la de la hipoteca, en cuyo caso el beneficiario es el banco, que debiera asumir los gastos del IAJD¡±. Es una cifra elevada. Seg¨²n las autonom¨ªas, llega hasta el 1,50% del importe del pr¨¦stamo, m¨¢s lo previsto en caso de impago.

A falta de que el Supremo unifique criterios, cada audiencia provincial tiene el suyo propio y devuelve nada, parte o todo de lo reclamado. El Supremo tendr¨¢ la ¨²ltima palabra, salvo puntualizaciones de la UE.

Tambi¨¦n hay diversidad en la respuesta de la banca a la hora de rechazar la petici¨®n, total o parcialmente. En ocasiones, ¡°algunas entidades condicionan la devoluci¨®n de parte de las cantidades, sin intereses, a que el interesado renuncie a futuras reclamaciones contra la entidad¡±, indica G¨®mez.

Acci¨®n colectiva

Varias asociaciones de consumidores, entre otras, Facua, Adicae y la propia Asufin, vienen presentando en los juzgados mercantiles demandas colectivas, cuyo resultado beneficiar¨ªa a todos los perjudicados que hubiesen firmado cl¨¢usulas iguales. Tanto en la acci¨®n colectiva como en la individual, que tambi¨¦n presentan, cuando la demandante es la propia asociaci¨®n de consumidores se descarta la condena en costas (abogado, procurador, peritos, documentaci¨®n), ya que esta goza del beneficio de asistencia jur¨ªdica gratuita. Es necesario asociarse, con diferentes grados de vinculaci¨®n.

Asufin, concretamente, ha presentado varias acciones colectivas en 2017 contra numerosas entidades, y sobre una de ellas, contra cuatro entidades: ING, el actual Unicaja, Deutsche Bank y Kutxabank, ¡°el Juzgado Mercantil 11 de Madrid ha dictado sentencia parcialmente estimatoria el pasado 6 de octubre, aunque a¨²n es provisional¡±, explica el letrado de Agenor Abogados. ¡°En ejecuci¨®n de esa sentencia colectiva cualquier consumidor que tenga cl¨¢usula en contratos con esas cuatro entidades financieras va a poder ir al juzgado para le devuelvan las cantidades, en el momento en que por el juzgado se acuerde la ejecuci¨®n provisional o definitiva¡±, aclara el abogado¡±. Las entidades no incluidas, como BBVA, pueden ser demandadas de forma individual.

Mejor reclamar extrajudicialmente ya, garantizando as¨ª cinco a?os m¨¢s para pelear por la devoluci¨®n de los gastos; un lustro para que se unifiquen y aclaren criterios, quiz¨¢, con el viento de cara para los consumidores.