El mercado tras la covid

Como ha ocurrido en todos los sectores y mercados, el de la vivienda tambi¨¦n ha sufrido el impacto de la pandemia. Los datos de compraventa que este lunes public¨® el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE) revelan que en 2020 las compraventas de vivienda disminuyeron un 17,7%, aunque en los ¨²ltimos meses del a?o cogieron algo de tono. El mercado inmobiliario espa?ol no se ha derrumbado ¡ªni en actividad ni en precios¡ª en esta ocasi¨®n, como ocurri¨® hace una d¨¦cada con la crisis financiera. Antes de la pandemia se hab¨ªa revalorizado a buen ritmo, pero no con la virulencia del comienzo del milenio. Aquello, junto al fuerte crecimiento de la deuda asociada a estos activos y la desmedida apuesta por la promoci¨®n inmobiliaria, dio lugar a una gran burbuja.

La vivienda ha resistido mejor este ¨²ltimo a?o quiz¨¢s gracias a los colchones de las ayudas temporales al empleo (ERTE) y a las empresas. Habr¨¢ que ver qu¨¦ pasa con el desempleo cuando se retiren esos est¨ªmulos, y ser¨¢ importante, como se?al¨® Luis de Guindos, vicepresidente del Banco Central Europeo, evitar una fuerte ca¨ªda de los precios inmobiliarios. Traer¨ªa consecuencias financieras imprevisibles. Un aumento fuerte del paro podr¨ªa llevar a la depreciaci¨®n de algunos activos financieros e inmobiliarios si las familias deben enajenarlos para poder hacer frente a una crisis de empleo. Como contraste, un caso interesante y positivo ha sido Australia, con control ejemplar de la crisis sanitaria, escaso impacto en el empleo y donde los activos financieros e inmobiliarios apenas se han resentido. Desafortunadamente, la gesti¨®n sanitaria y econ¨®mica de la crisis en nuestro pa¨ªs y en otros occidentales est¨¢ en las ant¨ªpodas geogr¨¢ficas y conceptuales de esas buenas pr¨¢cticas. Eso se termina reflejando en las cifras de la pandemia, incluidas las del mercado inmobiliario.

En 2021 y quiz¨¢s m¨¢s all¨¢ a¨²n se esperan ca¨ªdas de precios inmobiliarios. Afectan las dudas sobre cu¨¢ndo ser¨¢ la vuelta al crecimiento econ¨®mico intenso, a pesar de las esperanzadoras noticias sobre vacunaci¨®n. Crucial tambi¨¦n que vuelva el turismo este verano ¡ªtan importante en el mercado inmobiliario costero¡ª, aunque sea de forma moderada. Esta incertidumbre no favorece la estrategia de los vendedores. Pierden terreno en la negociaci¨®n. Desgraciado efecto pand¨¦mico es tambi¨¦n el aumento de herencias de vivienda. Tambi¨¦n suben las ventas por parte de brit¨¢nicos jubilados en zonas costeras tras el Brexit. Y, en el mercado de oficinas, habr¨¢ que reinventar el uso de espacios comerciales en centros y barrios perif¨¦ricos de ciudades, muy afectados por el fuerte incremento de las compras online.

La accesibilidad a la vivienda, sobre todo entre las generaciones m¨¢s j¨®venes y en las principales ciudades, sigue siendo un serio problema. Los precios suben m¨¢s que los salarios (aunque 2020 y 2021 sean una excepci¨®n) y la seguridad del empleo es excesivamente vol¨¢til. Es importante reforzar pol¨ªticas de vivienda activas que favorezcan la accesibilidad. No se trata de intervenir los precios ¡ªuna medida pol¨ªtica pero est¨¦ril¡ª, sino de una colaboraci¨®n p¨²blico-privada imaginativa. En particular, programas de accesibilidad, incluido el alquiler, que movilicen promociones desocupadas, adquiridas por fondos y otros inversores institucionales.