?Qu¨¦ viviendas son susceptibles de expropiaci¨®n y hasta cu¨¢ndo podr¨ªa vivir en ellas el particular? Claves sobre el futuro Reglamento de Costas

Expropiaciones masivas de casas a pie de playa, cierre de chiringuitos y traslado de empresas. Estos son algunos de los miedos que hay en torno al futuro Reglamento General de Costas, que el Gobierno intentar¨¢ sacar adelante despu¨¦s de que el Tribunal Supremo tumbara el pasado febrero la modificaci¨®n anterior a la norma por un defecto de for...

Expropiaciones masivas de casas a pie de playa, cierre de chiringuitos y traslado de empresas. Estos son algunos de los miedos que hay en torno al futuro Reglamento General de Costas, que el Gobierno intentar¨¢ sacar adelante despu¨¦s de que el Tribunal Supremo tumbara el pasado febrero la modificaci¨®n anterior a la norma por un defecto de forma en su tramitaci¨®n al haber omitido el tr¨¢mite de consulta p¨²blica. Pero lo que sabemos sobre esta futura norma no anticipa una revoluci¨®n en los litorales espa?oles.

Aunque el Ministerio de Transici¨®n Ecol¨®gica todav¨ªa no presenta el texto definitivo debido a que se encuentra en consulta previa, fuentes cercanas prev¨¦n que lo sustancial del reglamento permanezca igual que en el Real Decreto 668/2022, que fue el que el Supremo declar¨® nulo. De ser as¨ª, la duda que surge es si todas las casas que est¨¦n en l¨ªnea de playa pasar¨¢n a ser del Estado y si todos los negocios de la zona estar¨¢n obligados a cerrar. Y la respuesta es que no.

?Qu¨¦ es el Reglamento de Costas?

Se trata de una serie de normas, originalmente aprobadas en 2014 mediante un Real Decreto, que respaldan y desarrollan la Ley de Costas. Esta tuvo luz verde en 1988 y tiene el objetivo de proteger el uso sostenible del litoral mediante la definici¨®n y regulaci¨®n del dominio p¨²blico mar¨ªtimo-terrestre (DPMT), donde entre otras cosas se contemplan las playas y dunas. Desde la fecha de entrada en vigor de la ley, se han introducido numerosas modificaciones en aras a una mayor protecci¨®n de la costa espa?ola.

?C¨®mo se determina qu¨¦ bien pertenece al dominio p¨²blico?

Mediante lo que se conoce como deslinde. Una vez que se delimita una ¨¢rea y pasa a ser de dominio p¨²blico, los inmuebles que se encuentran en esa zona dejan de ser privados y pasan a ser del Estado. No obstante, la norma establece un sistema de concesiones compensatorias por adquirir estos terrenos de particulares. En concreto, la reforma presentada en 2022 contempla que una persona que habite una propiedad en esta zona pueda seguir haciendo uso del inmueble por un periodo m¨¢ximo de hasta 75 a?os, sin obligaci¨®n de abonar canon ¡ªque es un pago peri¨®dico que se efect¨²a al Gobierno o a la Administraci¨®n¡ª.

Dichas concesiones compensatorias se establecieron en la Ley de Costas de 1988, por lo que no se trata de una novedad, y ya en ese entonces el Constitucional declar¨® que se trata de un m¨¦todo adecuado de dar un justiprecio por la privaci¨®n de la propiedad.

En los ¨²ltimos a?os, la erosi¨®n de las costas ha hecho que el mar se acerque m¨¢s a las casas, lo que ha dado pie a que el Gobierno revise los criterios que definen la l¨ªnea de deslinde del dominio p¨²blico mar¨ªtimo-terrestre. La reforma modificar¨ªa los art¨ªculos 3, 4, 27, 68, 69 y 74 del reglamento, ¡°teniendo en cuenta la amenaza que para el litoral representan los efectos del cambio clim¨¢tico, fundamentalmente la subida del nivel medio del mar y la reducci¨®n del periodo de retorno de eventos extremos¡±.

?C¨®mo funciona el deslinde?

Uno de los criterios que contempla la normativa es que el oleaje alcance la primera l¨ªnea de viviendas de la costa. Aqu¨ª es importante se?alar que para fijar el l¨ªmite hasta donde alcanzan las olas en los mayores temporales conocidos, se considerar¨ªan las variaciones del nivel del mar desde que existan registros de boyas o sat¨¦lites, o datos oceanogr¨¢ficos o meteorol¨®gicos. En caso de que el mar alcance esa primera l¨ªnea de casas en la playa, se podr¨ªa iniciar un procedimiento de deslinde a petici¨®n de un interesado o de oficio por parte de la Administraci¨®n General del Estado.

Las viviendas, una vez que son adquiridas por el Estado, pueden seguir siendo utilizadas siempre y cuando se hayan construido de manera legal. No obstante, dejan de estar en r¨¦gimen de propiedad. Se permite adem¨¢s que el piso pueda ser trasmitido a otra persona, de manera que pueda usarlo durante ese periodo de gracia fijado por ley. Adem¨¢s, en cualquier caso, los propietarios afectados puedan reclamar judicialmente la decisi¨®n gubernamental.

?Qu¨¦ pasa con los inmuebles que est¨¢n en el espacio protegido?

Adem¨¢s del deslinde, hay otras limitantes que contempla la norma. Se trata de la zona de servidumbre de protecci¨®n y la de tr¨¢nsito. En el primer caso, se proh¨ªben nuevas construcciones de viviendas u hoteles y la ampliaci¨®n del volumen, altura o superficie de las edificaciones ya existentes. Por su parte, en la segunda zona no est¨¢ autorizada la construcci¨®n de ninguna instalaci¨®n, y deber¨¢ dejarse libre para el uso p¨²blico peatonal y para los veh¨ªculos de vigilancia y salvamento. Se trata de una franja de seis metros de anchura medidos desde la l¨ªnea interior de la ribera del mar que forma parte de la servidumbre de protecci¨®n.

La zona de protecci¨®n, por su parte, tiene una anchura de 100 metros contados desde el l¨ªmite interior de la ribera del mar, salvo en los terrenos calificados de urbanos a la entrada en vigor de la Ley de Costas en 1988, en cuyo caso la franja limita su ancho a 20 metros. La ampliaci¨®n de esta zona puede llevarse a cabo por la Administraci¨®n del Estado en coordinaci¨®n con cada autonom¨ªa y el ayuntamiento, hasta por otros 100 metros.

?Cu¨¢l es la principal diferencia entre las zonas?

La diferencia fundamental es que los due?os de las propiedades que est¨¦n en terreno de dominio p¨²blico pasar¨¢n a ser titulares de una concesi¨®n, mientras que en la zona de servidumbre mantienen el derecho de propiedad pero con limitaciones para hacer cambios en las construcciones.

?Habr¨¢ m¨¢s deslindes en el futuro?

Al ser un tema relacionado con el impacto del cambio clim¨¢tico, no existe un estudio oficial sobre el impacto de la reforma. Sin embargo, los analistas consideran que conforme pasen los a?os aumentar¨¢n los deslindes. Roc¨ªo Perteguer, del Colegio de Registradores, agrega que a d¨ªa de hoy hay una interpretaci¨®n m¨¢s estricta de la norma que se suma al adelanto tecnol¨®gico, el cual permite ver con precisi¨®n la invasi¨®n del espacio protegido. Ante esta situaci¨®n, la experta recomienda pedir un informe cartogr¨¢fico al Registro de la Propiedad a fin de saber si el inmueble intercepta con el DPMT y los efectos que puede tener.

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