La venta de viviendas se dispara en septiembre por encima de las 61.000 operaciones, la mayor cifra desde 2007

El mercado inmobiliario espa?ol coge br¨ªo. La compraventa de viviendas se dispar¨® el pasado mes de septiembre un 41,5% respecto al mismo mes de 2023, hasta un total de 61.887 operaciones. Aunque en los momentos ¨¢lgidos de la recuperaci¨®n poscovid se acerc¨® a la marca, el mercado no superaba la barrera de las 60.000 viviendas vendidas en un solo mes desde los tiempos de la burbuja inmobiliaria de principios de siglo. De hecho, el dato conocido este lunes supone la mayor cifra desde julio de 2007, cuando cambiaron de manos m¨¢s de 63.000 casas, seg¨²n ha informado el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). Un impulso que los analistas atribuyen al abaratamiento de las hipotecas por la desescalada que iniciaron hace meses los tipos de inter¨¦s.

Con el avance de septiembre, el m¨¢s pronunciado desde agosto de 2021, la compraventa de viviendas encadena tres meses de alzas interanuales despu¨¦s de que en julio y agosto subiera un 19% y un 0,9%, respectivamente. Se trata de un cambio de paradigma porque desde principios de 2023 la t¨®nica general era de ca¨ªda. Esta era l¨®gica tras el extraordinario tir¨®n que hab¨ªa mostrado el mercado en la recuperaci¨®n de la pandemia, pero quedaba por ver cu¨¢ndo tocar¨ªa fondo. Esa inc¨®gnita parece despejada con un trimestre consecutivo de repunte en las operaciones. El aumento de la compraventa de viviendas en el noveno mes, adem¨¢s, se ha debido tanto al incremento de las operaciones sobre pisos nuevos como de vivienda usada. Las primeras avanzaron un 54,9% interanual, hasta las 12.531 compraventas, que es la cifra m¨¢s elevada en m¨¢s de 11 a?os; las segundas crecieron un 38,4% hasta las 49.356 operaciones, la cifra m¨¢s alta desde mayo de 2022.

¡°Es innegable que el n¨²mero de operaciones cerradas es muy elevado y se sit¨²a en el entorno de los datos de 2007¡å, describe Francisco I?arreta, portavoz del portal Idealista. ¡°Este repunte podr¨ªa deberse a una reactivaci¨®n de la demanda provocada por la rebaja en los costes de financiaci¨®n y una expectativa de subidas de precios de las viviendas, lo que ha provocado que muchas familias hayan adelantado su decisi¨®n de compra¡±, completa. ¡°Tras el cambio de ciclo hipotecario impulsado por la desescalada de los tipos de inter¨¦s, se inicia una temporada de dinamismo en la adquisici¨®n de vivienda, en la que factores como el optimismo y la confianza del comprador en el mercado, sumados a un aumento en la tasa de ahorro de los hogares y a las condiciones hipotecarias m¨¢s atractivas con un eur¨ªbor a la baja, aumentar¨¢n la compra de vivienda en 2024 y 2025¡å, considera Mar¨ªa Matos, directora de Estudios del portal Fotocasa, en otro an¨¢lisis remitido a los medios.

Tambi¨¦n Gonzalo Bernardos, director de un m¨¢ster inmobiliario en la Universidad de Barcelona, considera que el mercado camina hacia una nueva ¨¦poca de crecimiento. ¡°El a?o que viene promete ser una barbaridad total¡±, vaticina el economista. Sin embargo, cree que en el extraordinario porcentaje de septiembre hay algo de desplazamiento respecto a un discreto agosto. Es decir, que por las caracter¨ªsticas de la estad¨ªstica del INE, que toma los datos del momento en que las operaciones se inscriben en los registros de la propiedad, las cifras de septiembre recogen tambi¨¦n una parte de compraventas que realmente se firmaron en agosto. De hecho, los expertos suelen se?alar que la estad¨ªstica oficial lleva algo de retraso con respecto a lo que realmente pasa en el mercado. Y Bernardos destaca, como tendencia, que ¡°desde abril el mercado va al alza¡±.

Los datos del instituto estad¨ªstico se?alan que el 92,4% de las viviendas transmitidas por compraventa en septiembre fueron viviendas libres y el 7,6%, protegidas. En total, la compraventa de viviendas libres subi¨® un 41,3% interanual, hasta las 57.179 operaciones, en tanto que la compraventa de viviendas protegidas aument¨® un 43,6%, hasta sumar 4.708 transacciones. En tasa intermensual (septiembre sobre agosto), la compraventa de viviendas se dispar¨® un 25,1%, mientras que el acumulado en los nueve primeros meses de 2024 se ha incrementado un 3,1%, con avances del 12,2% en el caso de las viviendas nuevas y del 1% en el de las viviendas usadas. No obstante, en esta m¨¦trica el mercado sigue por debajo de los datos de 2022, cuando en pleno bum pospand¨¦mico se acercaba al medio mill¨®n de operaciones en los nueve primeros meses del a?o.

Pese a ello, portales como Idealista creen que el buen dato de septiembre puede llevar a superar las 600.000 operaciones a finales de a?o, algo que se consigui¨® en 2022 pero no el a?o pasado. Un mensaje en el que coinciden en Fotocasa: ¡°La tendencia prevista es que se produzca una mayor actividad en estos ¨²ltimos tres meses del a?o impulsada por la mejora de las condiciones hipotecarias y por los avales en la compra de vivienda que ya est¨¢n en funcionamiento por parte de la Administraci¨®n¡±, apunta Matos. Pero el nuevo auge del mercado no necesariamente supondr¨¢ una mayor accesibilidad a la vivienda para todo el mundo. Ferran Font, jefe de estudios de Pisos.com, advierte que ¡°esa reactivaci¨®n de la actividad, junto con una oferta cada vez m¨¢s escasa, har¨¢n que los precios sigan aumentando, dificultando a¨²n m¨¢s el acceso a la vivienda a los j¨®venes y a las familias que se encuentren en una situaci¨®n econ¨®mica m¨¢s compleja¡±.

Ese efecto, el de una subida de precios que forma parte de la mayor¨ªa de previsiones, podr¨ªa verse compensado por otro, seg¨²n Bernardos. El economista cree que hay dos factores principales que ya est¨¢n actuando y todav¨ªa van a impulsar m¨¢s la venta de casas el a?o pr¨®ximo: la demanda embalsada y que ¡°los bancos, para hacer m¨¢s beneficios que este a?o, van a dar mucho cr¨¦dito a la clase media-baja¡±. El experto calcula que hay al menos un mill¨®n de hogares cuyo cabeza de familia es menor de 44 a?os y estar¨ªan en disposici¨®n de comprar una casa. Y apunta a la ayuda familiar (mediante pr¨¦stamo directo o poniendo un segundo piso como aval) como v¨ªa para que la banca d¨¦ m¨¢s hipotecas a ese segmento, aunque aleja el fantasma del cr¨¦dito masivo de los a?os de la burbuja. ¡°No van a dar hipotecas por el 120% del valor de la casa a todo el mundo, pero ya vuelven a dar el 100% con doble garant¨ªa hipotecaria y a determinados perfiles¡±, ejemplifica.

En todas las comunidades

Por comunidades aut¨®nomas y en valores absolutos, Andaluc¨ªa fue la regi¨®n que m¨¢s compraventas sobre viviendas realiz¨® durante el noveno mes del a?o, con 11.344. Le siguieron la Comunidad Valenciana (10.801), Catalu?a (8.987) y Madrid (8.105). En todos los territorios se vendieron en septiembre m¨¢s viviendas que en el mismo mes de 2023. Los mayores repuntes en t¨¦rminos porcentuales se dieron en Extremadura (+79,3%), Pa¨ªs Vasco (+67,4%), Asturias (+57,3%) y Arag¨®n (+56%). Los incrementos m¨¢s moderados los registraron Navarra (+18%), Baleares (+18,5%) y Murcia (+32,2%).

La estad¨ªstica del INE recoge, en realidad, todos los tipos de fincas (urbanas o r¨²sticas) que cambiaron de manos en septiembre, fuera por compraventa o por otras v¨ªas (herencias, donaciones...). Las fincas transmitidas en los registros de la propiedad alcanzaron en septiembre las 195.480, un 27,3% m¨¢s que en igual mes de 2023. Por compraventa se transmitieron un 37,7% m¨¢s de fincas que un a?o antes, mientras que las transmitidas por donaci¨®n subieron un 37,8% interanual; las transmitidas por herencia aumentaron un 13,3%, y las operaciones por permuta avanzaron un 17,1%.

El 89,1% de las compraventas de septiembre correspondieron a fincas urbanas, donde se incluyen las viviendas (que son la mayor¨ªa, pero tambi¨¦n forman parte de esta categor¨ªa algunos solares, bajos, garajes e inmuebles similares), y el 10,9% a fincas r¨²sticas. Las compraventas de fincas urbanas se dispararon un 40,8% interanual, mientras que las de fincas r¨²sticas progresaron un 16,9% en relaci¨®n con septiembre de 2023, hasta sumar 101.379 y 12.398 operaciones, respectivamente.