?Qu¨¦ pasa con la vivienda? Diez datos esenciales para entender el problema

La vivienda se ha convertido en un problema de muchos espa?oles. Unos asfixian su presupuesto para pagar el alquiler, otros querr¨ªan comprar un casa y no pueden, y cada vez m¨¢s j¨®venes viven con sus padres. ?Qu¨¦ est¨¢ pasando? Lo analizamos con datos.

La situaci¨®n se puede resumir mirando precios y rentas: entre 2015 y 2023, la compra de vivienda en Espa?a se encareci¨® un 47% y el alquiler un 58%, mientras que los ingresos de los hogares crecieron menos. Las rentas subieron un 35%, empujadas por el descenso del paro y la revalorizaci¨®n de las pensiones. Los salarios de los trabajadores apenas aumentaron un 17% hasta 2022, casi tanto como la inflaci¨®n.

La brecha entre ingresos y precio de la vivienda es especialmente intensa en las regiones donde las casas se han encarecido con m¨¢s fuerza, como Madrid (63% de subida), Catalu?a (57%) y Baleares (63%). Los salarios en esos lugares no han subido en absoluto al mismo ritmo.

El encarecimiento de la vivienda puede estar provocado tambi¨¦n porque en estas regiones la demanda ha crecido. Entre 2015 y 2021 Madrid, Barcelona, Baleares, M¨¢laga y Valencia atrajeron a unos 85.000 j¨®venes de entre 25 y 34 a?os de otras provincias espa?olas. Todas cuentan con grandes ¨¢reas metropolitanas o con un fuerte componente de empleo tur¨ªstico.

Las causas

El calentamiento del mercado inmobiliario tiene m¨²ltiples causas. Hay factores empujando la demanda ¡ªcomo el crecimiento de la poblaci¨®n o el turismo¡ª y otros que limitan la oferta.

Una de las causas, seg¨²n muchos expertos, es la construcci¨®n. Durante la burbuja inmobiliaria ¡ªhace ya dos d¨¦cadas¡ª, en Espa?a llegaron a levantarse 600.000 viviendas en un a?o. Las gr¨²as cayeron en picado con la crisis y desde entonces se construyen unas 90.000 viviendas cada a?o en Espa?a. En los noventa, incluso en los momentos de crisis, se constru¨ªan pr¨¢cticamente el triple.

Adem¨¢s, ha cambiado otra cosa. La creaci¨®n de nuevos hogares colaps¨® con la crisis, en parte porque la econom¨ªa retras¨® la independencia de los j¨®venes y porque la inmigraci¨®n se fren¨®. Pero ahora vuelve a crecer. En 2023, el n¨²mero de hogares subi¨® en 220.000, el doble de lo que ven¨ªa siendo habitual. Esos nuevos hogares no han activado la construcci¨®n de nueva vivienda, como muestra el gr¨¢fico.

Esta diferencia entre nuevos hogares y nuevas viviendas habr¨¢ tenido dos consecuencias: que se est¨¦n habitando viviendas que antes estaban infrautilizadas y que el stock de vivienda libre disponible se haya reducido, aumentando as¨ª los precios.

Otro factor empujando los precios es la limitada oferta p¨²blica de vivienda, en r¨¦gimen de propiedad o en alquiler. Es una f¨®rmula para reducir la demanda a precios de mercado libre. Espa?a es uno de los pa¨ªses de Europa con menos alquiler social: apenas el 2,5%, tanto como Bulgaria y lejos del 17% de Francia y Reino Unido o del 30% de Pa¨ªses Bajos.

Tampoco se construyen viviendas protegidas para vender: desde 2015 solo el 12% de las casas construidas en Espa?a han sido de este tipo. Es m¨¢s, la VPO construida en la burbuja ya no lo es: la mitad de las protegidas hechas entre 2005 y 2018 est¨¢n ahora en propiedad, seg¨²n datos oficiales.

Otro factor que aumenta la presi¨®n sobre la oferta de vivienda es el aumento de las compras que realizan los extranjeros no residentes en Espa?a. Durante la burbuja apenas representaban el 3% del total de transacciones, pero cuando estall¨® se triplicaron hasta el 10%. En los ¨²ltimos a?os, este porcentaje se ha suavizado: entre 2022 y 2023 sumaron m¨¢s de 100.000 transacciones, un 8% del total.

De nuevo, este fen¨®meno no es igual en todo el territorio. Sus compras se concentran en zonas costeras y en las islas. En algunas regiones como Alicante, M¨¢laga o Baleares superan el 25%.

Cuando se habla del parque de vivienda en Espa?a hay que tener en cuenta que 4 millones de ellas est¨¢n vac¨ªas, una de cada siete. Este porcentaje es m¨¢s alto en las provincias m¨¢s despobladas, como Ourense, donde cuatro de cada diez casas no est¨¢n habitadas. En Ciudad Real, Teruel, Zamora, Cuenca o Segovia son m¨¢s de dos de cada diez.

En las grandes ¨¢reas metropolitanas el porcentaje de casas vac¨ªas es menor, pero al haber m¨¢s viviendas tambi¨¦n es donde m¨¢s casas vac¨ªas se concentran. Solo en las seis provincias m¨¢s pobladas de Espa?a hay m¨¢s de un mill¨®n.

En ciudades de m¨¢s de 100.000 habitantes fuertemente tensionadas por la escalada de precios, m¨¢s del 8% de las casas est¨¢n vac¨ªas. En Madrid son casi 100.000 y en Barcelona m¨¢s de 75.000.

A esas casas hay que sumar las viviendas con bajo consumo el¨¦ctrico, una m¨¦trica que ayuda a identificar pisos infrautilizados o en alquiler en el mercado de la vivienda tur¨ªstica. Entre Madrid, Barcelona y Valencia suman m¨¢s de 40.000 viviendas.

Las consecuencias

Las consecuencias de la escalada de los precios se evidencian en multitud de indicadores. El primero es la asfixia de muchos presupuestos familiares. Ahora mismo, pese a las buenas cifras de empleo, un tercio de los hogares espa?oles que viven de alquiler dedican m¨¢s del 40% de sus ingresos a pagar la casa. Los que dedican menos del 25% apenas son un 35%, por debajo de la media de la UE (48%) y lejos de pa¨ªses como Suecia (49%) o Alemania (56%).

Otra consecuencia la mencionamos al principio: en Espa?a no ha parado de retrasarse la edad a la que los j¨®venes se independizan de sus padres. El 66% de los j¨®venes entre 18 y 34 a?os sigue a¨²n en el hogar familiar, frente al 50% de 2010. Espa?a ya era uno de los pa¨ªses con emancipaci¨®n tard¨ªa, pero ahora solo le superan Croacia, Eslovaquia, Portugal, Italia, Polonia y Grecia. El contraste es total frente a pa¨ªses como Francia (45%), Alemania(31%) o Finlandia, donde apenas 1 de cada 6 j¨®venes vive con sus padres.

La ¨²ltima consecuencia tiene que ver con la riqueza. Hace veinte a?os, el patrimonio de los hogares de gente de 40 a?os y el de aquellos con 70 a?os era similar: ten¨ªan un capital ¡ªcasi todo inmobiliario¡ª de unos 150.000 euros de mediana. La mitad de los hogares ten¨ªan m¨¢s que eso, y la mitad ten¨ªan menos. Luego vino la burbuja, una crisis econ¨®mica y ahora la subida disparada de la vivienda. ?C¨®mo es la brecha de riqueza ahora? Los hogares j¨®venes son m¨¢s pobres que hace dos d¨¦cadas ¡ªtienen 75.000 euros de patrimonio¡ª y los hogares de 70 a?os, con 225.000 euros, son m¨¢s ricos.