De la burbuja al gran d¨¦ficit: Espa?a ha pasado de construir 600.000 a 90.000 viviendas

La crisis de la vivienda que ha acorralado a los ciudadanos y ha hecho estallar el malestar social se explica, en gran medida, por un gigantesco desequilibrio entre la oferta y la demanda: hay muchas menos casas disponibles de las que se necesitan. Esa tensi¨®n presiona los precios al alza, tanto en venta como en alquiler, y frustra los proyectos de vida de un n¨²mero creciente de personas.

F¨¦lix Lores, economista de BBVA Research, resume el alcance de la crisis: ¡°Estamos ante un problema de escasez de oferta que no hab¨ªamos visto en la historia reciente¡±. Es un diagn¨®stico compartido por gran parte de la esfera econ¨®mica, acad¨¦mica e incluso pol¨ªtica. Juan Antonio G¨®mez-Pintado, que esta semana dej¨® la presidencia de la patronal de promotores y constructores APCEspa?a tras casi una d¨¦cada, dice no haber visto una crisis de acceso a la vivienda tan complicada como la actual y entiende el malestar social, ¡°sobre todo de los j¨®venes, con alta formaci¨®n y una capacidad adquisitiva cada vez menor¡±. El Banco de Espa?a cuantifica el d¨¦ficit en torno a 600.000 casas, tanto en venta como en alquiler. La situaci¨®n es grave porque los pisos no se construyen de la noche a la ma?ana.

A un lado est¨¢ la oferta. El n¨²mero de nuevas viviendas construidas en Espa?a se ha estabilizado en torno a las 90.000 anuales. Funcas, en su informe Mercado inmobiliario y pol¨ªtica de la vivienda en Espa?a, se?ala el a?o 2021 como el inicio del gran desajuste entre oferta y demanda, aunque el desacople se lleva gestando desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en 2008. La producci¨®n de casas entra en una etapa de fuerte aton¨ªa por la crisis econ¨®mica primero y por el miedo a repetir los errores despu¨¦s. ¡°La oferta de vivienda nueva es notablemente insuficiente¡±, advierte el estudio.

La demanda se fue acumulando de forma embalsada a partir de 2008, cuando se inici¨® la crisis, y se volc¨® de forma generalizada al mercado hace siete u ocho a?os. ¡°El sector inmobiliario todav¨ªa estaba iniciando su nuevo ciclo y no contaba con los medios para satisfacer esa demanda de casi una d¨¦cada, por lo que ya se gener¨® una brecha que ha crecido hasta hoy¡±, indica H¨¦ctor Serrat, consejero delegado de la promotora V¨ªa C¨¦lere.

Tanto el Gobierno como algunos ayuntamientos y comunidades (Catalu?a, Madrid, Pa¨ªs Vasco...) han comprendido la magnitud del problema y est¨¢n tratando de dinamizar el mercado interviniendo directamente en la creaci¨®n de oferta. El Ejecutivo central se ha comprometido a incrementar el parque en m¨¢s de 180.000 viviendas asequibles, un reto para el que es nuclear la colaboraci¨®n entre el sector p¨²blico y privado. ¡°Resulta imprescindible en un contexto en el que las Administraciones no pueden afrontar el reto de incrementar el n¨²mero de viviendas asequibles de forma sustancial por s¨ª solas¡±, apunta Judit Montoriol, economista s¨¦nior de CaixaBank Research.

Pero hay otros factores, al margen de la edificaci¨®n, que explican el recorte de la oferta. Espa?a no tiene un colch¨®n social: en las ¨²ltimas cinco d¨¦cadas, casi siete millones de pisos pasaron de protegidos (con un precio m¨¢ximo fijado) a libres, as¨ª que el peso de la vivienda social es de apenas un 2,5%, frente al 9,3% de media en la UE.

Otro problema es que no todas las casas se adquieren para vivir. Funcas cuantifica la demanda de segunda residencia en, al menos, 60.000 viviendas por a?o. Una parte importante de esos inmuebles, comprados como inversi¨®n, se ha desplazado hacia el alquiler tur¨ªstico, de temporada y de habitaciones, lo que ha recrudecido la crisis. Hasta el pasado febrero hab¨ªa 351.389 casas vacacionales en Espa?a, r¨¦cord en la estad¨ªstica del INE. Esto explica que haya menos pisos disponibles en alquiler y que las rentas acaben siendo desorbitadas, dejando sin opciones, sin plan B, a un porcentaje cada vez m¨¢s amplio de la sociedad.

Por otra parte, aunque, seg¨²n el Banco de Espa?a, a¨²n hay casi cuatro millones de viviendas vac¨ªas o desocupadas, la mayor¨ªa est¨¢n fuera de las grandes ciudades y centros econ¨®micos y, probablemente, en mal estado de conservaci¨®n. No obstante, el sindicato CC OO considera que, sumados los inmuebles vac¨ªos y las viviendas tur¨ªsticas, se podr¨ªa ¡°incrementar el parque de alquiler en un 66% en las capitales de provincia y las ciudades de m¨¢s de 50.000 habitantes, ganando tiempo mientras se avanza hacia una soluci¨®n estructural¡±. En la misma l¨ªnea argumenta Carme Arcarazo, portavoz del Sindicato de Inquilinas de Catalunya, que estima que el verdadero problema son los ¡°pisos secuestrados para usos que no responden al residencial¡±. Y a?ade: ¡°Antes de empezar a construir como locos hay que hacer una evaluaci¨®n seria del parque existente y ver para qu¨¦ se est¨¢ usando¡±.

Hogares m¨¢s peque?os

Al otro lado est¨¢ la demanda, la otra clave para comprender la era del gran d¨¦ficit de vivienda. En 2023 se formaron 265.000 nuevos hogares, seg¨²n el INE. Es decir, ¡°se iniciaron algo menos de 0,4 viviendas por cada nuevo hogar creado¡±, apunta Lores. La previsi¨®n demogr¨¢fica del instituto augura m¨¢s tensi¨®n: prev¨¦ la formaci¨®n de 330.000 hogares anuales de 2024 a 2028. Si se tienen en cuenta las 90.000 casas terminadas anualmente, significa que cada a?o que pasa la brecha se ensancha en 240.000 viviendas m¨¢s. Adem¨¢s, ¡°el tama?o medio de los hogares seguir¨¢ reduci¨¦ndose en los pr¨®ximos a?os, lo que unido a una poblaci¨®n creciente implica mayores necesidades a medio plazo¡±, dice Montoriol.

As¨ª, teniendo en cuenta la creaci¨®n de hogares y la evoluci¨®n del tama?o de estos, el servicio de estudios de BBVA estima que hasta 2030 se necesitar¨¢n entre 1,4 y 2,1 millones de casas en venta y alquiler, sobre todo de precio asequible.

Resulta parad¨®jico que el pa¨ªs que a principios de este siglo lleg¨® a construir m¨¢s de 600.000 casas al a?o, tantas como Alemania, Francia e Italia juntos, ahora no cubra la demanda. ¡°Se est¨¢ edificando apenas el 40% de las viviendas necesarias para satisfacer los nuevos hogares, sin considerar la demanda adicional por segundas residencias, tanto de extranjeros como de nacionales¡±, indica Jorge P¨¦rez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa.

El resultado es que los precios, que llevan una d¨¦cada subiendo ¡ªsalvo 2020, a?o de la pandemia¡ª, crecen muy por encima de lo que lo hacen los salarios. Los expertos, echando mano de la ley de la oferta y la demanda, consideran que sacar m¨¢s viviendas al mercado frenar¨ªa la escalada de precios. ¡°En un contexto de desequilibrio como el actual, la puesta de vivienda, de alquiler y de venta, evitar¨ªa que el precio subiera a tasas elevadas¡±, sostiene el economista del BBVA. ?Podr¨ªa incluso bajar? ¡°Tendr¨ªa que haber mucha m¨¢s oferta que demanda y es poco previsible que ocurra en los pr¨®ximos a?os¡±, responde Javier Kindelan, vicepresidente y consejero de la consultora CBRE Espa?a.

Ahora bien, el problema no es nacional. El d¨¦ficit de oferta se concentra en los principales n¨²cleos urbanos, ¡°donde las tasas de crecimiento de hogares son y seguir¨¢n siendo mayores, y donde el stock de vivienda nueva resultante de la crisis del 2007 se absorbi¨® antes¡±, cuenta Jos¨¦ Rom¨¢n Blanco, director de Promociones de Pryconsa. El escollo est¨¢ en Madrid, Barcelona, Sevilla, M¨¢laga, Valencia, Alicante o Palma, entre otras urbes, que es donde se est¨¢ creando empleo, se cierran m¨¢s compraventas, las familias forman hogares y, adem¨¢s, demandan una vivienda de reposici¨®n, llegan los inmigrantes en b¨²squeda de oportunidades y hay m¨¢s escasez de suelo residencial edificable.

Respecto a los inmigrantes, el catedr¨¢tico de Econom¨ªa Aplicada de la Universidad Aut¨®noma de Barcelona, Josep Oliver, cree que ¡°ser¨ªa necesaria una inversi¨®n masiva en nueva vivienda para alquiler en aquellos ¨¢mbitos territoriales donde se concentra el grueso de las nuevas familias (el 60% del total en Madrid, Catalu?a y Valencia), b¨¢sicamente de origen inmigrante (dos tercios). Esto sit¨²a el acento no s¨®lo en la necesidad de nuevas viviendas, sino de aquellas en alquiler accesible¡±.

En Madrid existe un d¨¦ficit de 15.000 viviendas al a?o. ¡°Deber¨ªamos construir 35.000 anuales para dar soluciones habitacionales, pero estamos haciendo una producci¨®n de 20.000¡å, apunta Jorge Gin¨¦s, director general de la Asociaci¨®n de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). En Catalu?a, en la ¨²ltima d¨¦cada se han construido de media 10.000 viviendas al a?o ¡°y deber¨ªamos producir 25.000¡å, expone Xavier Vilajoana, presidente de la patronal de APCEspa?a y de los promotores catalanes. Y en Baleares faltan ya 20.000 viviendas asequibles. ¡°El desajuste va creciendo porque hacemos menos de 3.000 viviendas al a?o y porque somos la regi¨®n con el mayor porcentaje de poblaci¨®n extranjera. Cada a?o crece en 3.000 nuevas viviendas el d¨¦ficit¡±, lamenta Luis Mart¨ªn, presidente de los promotores de Baleares.

As¨ª pues, si se atiende solo a la construcci¨®n, el problema se ha enquistado por la falta de suelo finalista, es decir, listo para edificar. ¡°La generaci¨®n de suelo es nefasta en toda Espa?a¡±, critica Vilajoana. A diferencia de cualquier producto con falta de stock, la materia prima de este sector es el suelo, cuyo desarrollo lleva a?os ¡ªla Operaci¨®n Campamento (Madrid), que lleva tres d¨¦cadas bloqueada, es un buen referente¡ª. Los ayuntamientos y comunidades aut¨®nomas, que cuentan con algunas de las principales carteras de suelo, parecen haber desarrollado desde la crisis de 2008 una aversi¨®n al ladrillo.

Y as¨ª es como hay 6,8 millones de viviendas pendientes de desarrollar, seg¨²n el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Muchas de ellas forman parte de planes urban¨ªsticos antiguos que no cumplen con la normativa actual, y otras est¨¢n en planeamientos bloqueados. ¡°La tramitaci¨®n urban¨ªstica es extremadamente lenta, ya que todav¨ªa se est¨¢ trabajando con planes generales aprobados antes de la crisis financiera¡±, recuerda P¨¦rez de Leza.

El suelo es un caramelo a la puerta de un colegio. Un caramelo muy caro. El presidente de los promotores madrile?os lo explica: ¡°La primera operaci¨®n que se hizo en El Ca?averal (Madrid) de venta de suelo en 2014 fue por 300 euros el metro cuadrado. Ahora es imposible comprar por menos de 1.250 euros. ?Por qu¨¦? Porque no hay otro¡±. ¡°El suelo supone el 30% del coste en t¨¦rminos generales, pero en las principales ciudades puede llegar a ser el 60%¡±, remata Jaume Borr¨¤s, director de negocio de Culmia. Esto, insiste el sector, lleva a las promotoras a establecer precios de venta mayores para mantener la rentabilidad.

A este desaf¨ªo se suma el cuello de botella que hay en la construcci¨®n por la falta de mano de obra cualificada y el progresivo envejecimiento de los ocupados sin relevo generacional. Hay quien apunta que, aunque hoy hubiera suelo para construir cientos de miles de viviendas, el sector no ser¨ªa capaz de hacerlas. ¡°Pensar que la capacidad de producci¨®n es el¨¢stica no es realista. Tienen que pasar cosas en el sector¡±, cree Michel Elizalde, consejero delegado de ACR, aludiendo al impulso de la construcci¨®n industrializada. La falta de mano de obra empieza a asfixiar al sector, que se enfrenta a uno de sus mayores retos: ¡°Atraer a m¨¢s j¨®venes, mujeres e inmigrantes¡±, indica Pedro Fern¨¢ndez Al¨¦n, presidente de la Confederaci¨®n Nacional de Constructoras (CNC).