Vivienda: ?el peor fracaso de pol¨ªtica p¨²blica de la coalici¨®n de Gobierno?

El diagn¨®stico equivocado sobre el problema de la vivienda en una parte de la izquierda parece haber capturado las pol¨ªticas del gobierno y est¨¢ resultando en un enorme fiasco de pol¨ªtica p¨²blica que va a seguir agrav¨¢ndose y que va a perjudicar, especialmente, a los m¨¢s vulnerables.

El diagn¨®stico puede resumirse as¨ª: el problema es que hemos dejado la vivienda en manos del mercado y la especulaci¨®n. Y puesto que se trata de un bien de primera necesidad, el Estado debe recuperar las riendas para evitar que ese derecho quede ¡°sistem¨¢ticamente conculcado¡±, en palabras del economista Nacho ?lvarez en estas mismas p¨¢ginas. Ese diagn¨®stico ha ido acompa?ado de la efectiva utilizaci¨®n de algunos cabezas de turco: los diab¨®licos grandes tenedores o ¡°fondos buitre¡± y las plataformas. ?Prohibamos la inversi¨®n extranjera y el alquiler tur¨ªstico y el problema solucionado!

El diagn¨®stico err¨®neo se ha traducido en una bater¨ªa de regulaciones y propuestas que en el mejor de los casos han contribuido a desviar el foco de lo importante ¡ªque es la enorme escasez de oferta de vivienda¡ª y en el peor han contribuido a agravar problema.

Entre el grupo de propuestas m¨¢s positivas est¨¢n las que tratan de incrementar la oferta como los incentivos a poner (la muy escasa) vivienda vac¨ªa disponible en el mercado, los intentos (fallidos) de aumentar el suelo disponible para construir (la reforma de la Ley de Suelo est¨¢ frenada por Sumar y Podemos, entre otros, en el Congreso) o las pol¨ªticas para reducir la incidencia del alquiler tur¨ªstico. Es cierto que en algunos barrios de grandes ciudades o municipios de Girona o M¨¢laga la incidencia de este tipo de alquiler es alta (por encima del 5%) y eso contribuye a reducir la oferta de alquiler de vivienda, ejerciendo presi¨®n sobre los precios. Pero en el conjunto de Espa?a este tipo de viviendas ocupan solamente un 1,9% del parque residencial en 2023, (menos del 1% en las provincias como Barcelona o Madrid), seg¨²n datos del INE, un porcentaje peque?o en relaci¨®n con la magnitud del problema.

Por su parte, las medidas de est¨ªmulo de demanda, como los bonos al alquiler para j¨®venes son pol¨ªticamente biensonantes, pero suelen ser muy ineficientes y terminar¨¢n repercutiendo en mayores subidas de precios. Por ejemplo, en un estudio con datos de Francia se estima que, de cada 100 euros de alquiler subvencionado, 78 terminan en subidas de precios del alquiler.

El segundo grupo de medidas son las que parecen directamente dise?adas para agravar el problema. Aqu¨ª entran los ataques a la inversi¨®n extranjera o los grandes tenedores. Como ha explicado Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, con porcentajes muy bajos (7% de media, m¨¢ximo 15% en zonas muy determinadas), los tenedores no tienen ning¨²n poder monopol¨ªstico para condicionar los precios. El problema es el contrario: en un entorno en el que necesitas multiplicar la escala a la que est¨¢s construyendo quieres tener m¨¢s grandes empresas con fuerte musculo financiero para superar la enorme incertidumbre regulatoria que hay en el sector.

En este segundo grupo, el caso m¨¢s extremo es Catalu?a. Si el problema es el mercado, que sea el gobierno el que decida directamente los precios. No hace falta haber le¨ªdo a Paul Krugman, o los res¨²menes de la abrumadora evidencia causal sobre este tema, para saber que los controles de precios reducen la oferta y tienen muchos efectos secundarios negativos. El estudio m¨¢s riguroso publicado hasta la fecha para Barcelona muestra que efectivamente cayeron los precios un 5%, a cambio de un 10% de reducci¨®n en la oferta y de subidas de precio de las viviendas m¨¢s baratas en esas mismas zonas (y en las lim¨ªtrofes no reguladas), que aprovecharon la regulaci¨®n para pegarse al nuevo techo de referencia. Como ha explicado el Catedr¨¢tico de la Pompeu Fabra, Jordi Gal¨ª, la medida ¡°tendr¨¢ exactamente el efecto contrario al deseado¡± generando presiones a la aparici¨®n de ¡°un mercado negro al margen de la ley¡± y un sistema dual donde los j¨®venes que no vivan ya en zonas reguladas lo tendr¨¢n mucho m¨¢s dif¨ªcil para acceder.

Tambi¨¦n en Barcelona entr¨® en vigor la norma que obliga a reservar el 30% de las nuevas construcciones o rehabilitaciones de m¨¢s de 600 metros cuadrados para vivienda social. ?Saben cu¨¢l ha sido el efecto? Mientras que en las capitales del resto de Espa?a (incluida Madrid) los visados de obra nueva se han mantenido estables, en Barcelona se han desplomado a niveles m¨ªnimos hist¨®ricos. Seg¨²n datos de BBVA Research, en el a?o 2023, los visados s¨®lo representaban el 23% de los aprobados en 2019.

Imaginen por un segundo que se dedican al negocio de la construcci¨®n. Necesitan un enorme capital que van a mantener bloqueado durante m¨ªnimo 10 a?os (5 o 6 a?os la elaboraci¨®n del Plan General de Ordenaci¨®n Urbana; 2 a?os el Plan Parcial y el Proyecto de Urbanizaci¨®n; 2 a?os la urbanizaci¨®n y 2,5 a?os, de construcci¨®n contando con la petici¨®n de licencias). A eso a?¨¢danle la probabilidad (real en infinidad de proyectos) de que los movimientos vecinales (por supuesto siempre con el apoyo de los partidos del ala m¨¢s izquierdista del gobierno) bloqueen el proyecto de forma indefinida. ?Queremos que bajen los precios y una vivienda digna! Pero no en mi patio trasero (Not in My Backyard). A eso s¨²menle, el encarecimiento del coste de los insumos de la construcci¨®n de un 30% estimado desde la pandemia y los tipos de inter¨¦s altos del ¨²ltimo periodo. Y para la guinda m¨¦tanle otra reducci¨®n adicional de rentabilidad de un 30% de vivienda para ceder en alquiler.

?Cu¨¢l es el resultado? Ni vivienda normal, ni vivienda social. Nadie construye.

Mientras que en los a?os de la burbuja est¨¢bamos construyendo m¨¢s de 500.000 viviendas al a?o, en la ¨²ltima d¨¦cada hemos construido de media menos de 100.000. A principios de los 90, en los a?os previos a la burbuja se iniciaban al a?o 150.000 viviendas. En el a?o 2022 Espa?a ocup¨® el ¨²ltimo puesto en la UE en viviendas iniciadas por cada 1000 habitantes mayores de 18 a?os. Seg¨²n BBVA Research entre 2008 y 2022 se iniciaron 1,53 millones de viviendas, mientras se crearon 2,40 millones de hogares. Y eso se est¨¢ agravando en un contexto de fuerte presi¨®n demogr¨¢fica y migratoria con un crecimiento de nuevos hogares de unos 300.000 al a?o ¡ªtres veces m¨¢s que las viviendas¡ª, seg¨²n datos del INE. Siguiendo una regla de tres sencilla, y sin considerar el d¨¦ficit acumulado de viviendas, solamente en los pr¨®ximos cuatro a?os vamos a generar un d¨¦ficit a?adido de cerca de un mill¨®n de viviendas m¨¢s. El esfuerzo para aumentar la construcci¨®n desde el sector p¨²blico es loable (se necesita mucha m¨¢s vivienda social para alquiler) pero se est¨¢n haciendo de media menos de 10.000 viviendas p¨²blicas al a?o.

Si este fuera un mercado de pl¨¢tanos, los productores de pl¨¢tano se habr¨ªan puesto como locos a producir pl¨¢tano. Pero en Espa?a la mara?a de malas pol¨ªticas y regulaciones absurdas ha roto la se?al de mercado.

?Existe soluci¨®n? La ¨²nica posible es pensar fuera de la caja, como dicen los americanos, con medidas mucho m¨¢s agresivas de aceleraci¨®n de procesos urban¨ªsticos y de disponibilidad de suelo y simplificaci¨®n regulatoria. No es cierto que no haya suelo disponible donde se necesita. Seg¨²n el mismo informe de BBVA Research, el Sistema de informaci¨®n urbana (SIU), en Espa?a hay 6,8 millones de viviendas pendientes de desarrollar (un 25,6% del parque de viviendas existente). Tampoco es cierto que vayamos a entrar en din¨¢micas de burbuja inmobiliaria. Hoy las condiciones crediticias son mucho m¨¢s restrictivas que en los 2000. Adem¨¢s, el porcentaje del PIB que representa el sector de la construcci¨®n se encuentra en m¨ªnimos hist¨®ricos, en torno al 6%, muy por debajo de la media hist¨®rica del 9% desde 1980.

En esta situaci¨®n de emergencia no hay medida m¨¢s progresista que construir. Por eso la bandera principal del nuevo gobierno laborista en el Reino Unido es ¡°poner a Gran Breta?a a construir de nuevo¡± ¡ªla misma que lo fue para el gobierno Trudeau en Canad¨¢¡ª y el movimiento YIMBI (Yes In My Backyard) est¨¢ adquiriendo un creciente peso en la izquierda anglosajona. Como explica The Economist, en Auckland, Nueva Zelanda, en 2016 se rezonific¨® el 75% de la ciudad para permitir edificios en lugar de casas para aumentar en altura, permitir viviendas de menor tama?o y crecer en densidad. Un estudio de la Universidad de Auckland, indica que, ajustando por calidad y tama?o, los alquileres son un 28% m¨¢s bajos de lo que habr¨ªan sido sin las reformas. Otro estudio para Alemania muestra que por cada punto adicional de oferta, los alquileres caen un 2%, tambi¨¦n en las ¨¢reas tensionadas.

Las malas pol¨ªticas generan ganadores y perdedores. En este caso, en t¨¦rminos Pikettyanos, la escasez de viviendas favorece a los propietarios del capital (los ganadores del statu quo) y perjudica a los nuevos entrantes en el mercado o los colectivos vulnerables a los que supuestamente deber¨ªa estar defendiendo la izquierda.