Tenemos ley pero, ?tenemos soluci¨®n?

Finalmente se cerr¨® un acuerdo para aprobar la ley de vivienda. En un an¨¢lisis breve y de urgencia no es posible entrar en detalles. El articulado incluye elementos positivos y bien pensados como la nueva tipolog¨ªa de vivienda asequible incentivada o los incentivos fiscales a los propietarios que pongan sus viviendas en alquiler a precios asequibles. Hay otros, como los recargos del IBI de las viviendas vac¨ªas o el bono del alquiler joven, que tendr¨¢n un efecto muy limitado. Por ¨²ltimo, el tema m¨¢s negativo y conflictivo, la limitaci¨®n del precio de los alquileres, es todav¨ªa peor en el nuevo texto.

Desde una perspectiva conceptual, y as¨ª se lo explicamos a los estudiantes de econom¨ªa, la regulaci¨®n de precios o rentabilidades es una pol¨ªtica adecuada en un mercado monopolista u oligopolista con pocos productores. Este no es ni de lejos el caso del mercado del alquiler en Espa?a, donde solo el 5% del parque de vivienda en alquiler pertenece a grandes tenedores. En ¨¢reas tensionadas como Barcelona, incluso con la definici¨®n sui-generis de gran propietario como aquel que posee m¨¢s de 10 viviendas, solo se alcanzar¨ªa el 15,4%.

Por tanto, si no hay grandes tenedores que controlan el mercado, ?por qu¨¦ suben los precios de los alquileres? El motivo es la insuficiente oferta de vivienda en alquiler. La pol¨ªtica de congelaci¨®n de rentas franquista y la incentivaci¨®n fiscal a la compra de vivienda (ayudas a la piedra, desgravaciones fiscales a la vivienda, etc.) aniquil¨® el mercado del alquiler en Espa?a hasta llevarlo en 2005 al 9,5%, una proporci¨®n rid¨ªcula en comparaci¨®n con los pa¨ªses con un nivel de desarrollo similar al de Espa?a. La enorme demanda de alquiler que se ha producido en los ¨²ltimos a?os ha encontrado una oferta muy limitada. Por tanto, es necesario aumentar la oferta de vivienda en alquiler y cualquier medida que cree incertidumbre o sea perjudicial para la oferta lo que hace es agravar m¨¢s el problema.

De esta forma, el error en el diagn¨®stico que fundamenta la limitaci¨®n de los precios producir¨¢ efectos colaterales muy negativos como muestran los estudios emp¨ªricos: reducci¨®n de la oferta de vivienda en alquiler, falta de mantenimiento, aparici¨®n de un mercado negro, etc. Este proceso en lugar de favorecer a la gente con pocos recursos econ¨®micos multiplicar¨¢ los ¡°castings¡± inmobiliarios y expulsar¨¢ del mercado del alquiler a las familias a las que se pretend¨ªa proteger, incrementando las colas de ciudadanos buscando vivienda de alquiler.

La realidad es que en pol¨ªtica de vivienda no hay soluciones m¨¢gicas y lo ¨²nico que funciona es aplicar medidas consistentes y sostenidas en el tiempo que impidan que las viviendas subvencionadas con recursos p¨²blicos salgan nunca del parque p¨²blico, y que la mayor¨ªa sean de alquiler social. Esta pol¨ªtica aplicada desde 1980 hubiera permitido tener en la actualidad un parque de vivienda social en alquiler con 4 o 5 millones de unidades. En la actualidad SEPES est¨¢ haciendo una excelente labor en la construcci¨®n de vivienda de alquiler asequible pero el proceso llevar¨¢ un tiempo.

Una opci¨®n para acelerar el proceso de aumentar la oferta de vivienda en alquiler habr¨ªa sido obtener, mediante un concurso p¨²blico, la cesi¨®n al Estado de unas 20.000 viviendas de los grandes tenedores con un descuento del 20% respecto al ¨ªndice de referencia del precio del alquiler. El convenio dar¨ªa derecho a subarriendo a las comunidades aut¨®nomas y los ayuntamientos, que fijar¨ªan las condiciones de acceso a dichas viviendas. Este procedimiento ser¨ªa an¨¢logo a un subsidio al alquiler pero sin el peligro de que el propietario pueda quedarse con una parte. Desgraciadamente esta enmienda, que habr¨ªa permitido aumentar la oferta de vivienda en alquiler con cierta celeridad, no figura finalmente en el texto a pesar de haber sido propuesta por uno de los partidos que firman el acuerdo.

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