El mercado financiero se come la vivienda

El precio medio de la vivienda en Espa?a supera ya ¡ªen t¨¦rminos nominales¡ª los niveles de la burbuja de 2007, dificultando a millones de personas el acceso a este derecho constitucional y generando un fuerte malestar social. Dada la dimensi¨®n del problema, y para poder acertar con las soluciones, contar con un diagn¨®stico correcto es esencial y urgente.

Son muchos los analistas y servicios de estudio que sostienen que esta evoluci¨®n de los precios ¡ªy, por extensi¨®n, de los alquileres¡ª se explica, en gran medida, por un d¨¦ficit de oferta de viviendas con relaci¨®n al crecimiento demogr¨¢fico, reforzado a su vez por una inseguridad jur¨ªdica que habr¨ªa desincentivado la inversi¨®n en el sector.

Efectivamente, el crecimiento de los hogares ha aumentado notablemente tras la pandemia, debido a la intensa llegada de flujos migratorios a nuestro pa¨ªs. No obstante, la relaci¨®n entre el parque total de vivienda y el n¨²mero de hogares residentes se mantiene relativamente estabilizada (en torno a 1,4) desde hace m¨¢s de una d¨¦cada.

Esto no niega la existencia de algunos d¨¦ficits de oferta en las grandes urbes espa?olas, en zonas tur¨ªsticas y en las ¨¢reas que experimentan un mayor crecimiento demogr¨¢fico. Pero parece necesario ampliar la mirada para entender el problema de la vivienda en toda su dimensi¨®n.

En primer lugar, debemos ser conscientes de que la crisis de acceso a la vivienda no es un problema exclusivo de Espa?a. Muchas econom¨ªas de la OCDE han seguido un patr¨®n muy similar: en la ¨²ltima d¨¦cada el precio de la vivienda se ha incrementado un 95% en la OCDE ¡ªun 41% si descontamos la inflaci¨®n¡ª, mientras que los ingresos de las familias han crecido un 16%, elev¨¢ndose as¨ª r¨¢pidamente el esfuerzo econ¨®mico que los hogares han de hacer para acceder a una vivienda.

?Acaso esta evoluci¨®n de la vivienda en la OCDE tambi¨¦n se explica por un d¨¦ficit de oferta y por factores de inseguridad jur¨ªdica? El problema evidentemente es complejo, se superponen diversas causas y especificidades nacionales, pero no parece que la falta de oferta ¡ªen pleno invierno demogr¨¢fico¡ª sea el determinante fundamental de la crisis de vivienda que hoy tiene lugar en occidente.

Para entender esta crisis, resulta m¨¢s importante atender al denominado proceso de financiarizaci¨®n de la vivienda. Es decir, a la transformaci¨®n de esta en un activo de inversi¨®n, que se comporta cada vez m¨¢s como un t¨ªtulo financiero y no como un bien que cumple una funci¨®n social.

La inversi¨®n inmobiliaria internacional alcanz¨® los 995.000 millones de d¨®lares anuales en 2022, protagonizada por inversores privados y financieros. Espa?a es de hecho una de las principales econom¨ªas receptoras de esos fondos, lo que ha llevado a que la compraventa de viviendas por extranjeros haya pasado del 7% en 2007 al 21% en el primer semestre de 2024.

Este apetito inversor se ha generalizado y hoy la compra de vivienda con fines de inversi¨®n crece m¨¢s r¨¢pidamente que la adquisici¨®n de vivienda habitual en buena parte de los pa¨ªses de la OCDE.

En Espa?a, por ejemplo, la demanda de vivienda aumentaba con fuerza ya desde 2015, un lustro antes de que se iniciase el crecimiento demogr¨¢fico al que muchos an¨¢lisis responsabilizan de la subida de los precios. Desde entonces, esta demanda ¡ªmedida como la compraventa total de vivienda¡ª ha crecido un 83% y una de cada tres adquisiciones ha pasado a hacerse sin necesidad de hipoteca alguna. Esto evidencia que una parte importante y creciente de estas compraventas son operaciones de inversi¨®n mayorista, y operaciones llevadas a cabo por no residentes, que presionan al alza sobre los precios. M¨¢s que inseguridad jur¨ªdica, lo que hoy vemos es una demanda voraz con motivos de inversi¨®n.

?Y qu¨¦ explica esta fuerte demanda de inversi¨®n que hoy vemos tanto en Espa?a como en otros muchos pa¨ªses? En primer lugar, la pol¨ªtica monetaria de los ¨²ltimos 15 a?os ¡ªcon fuertes inyecciones de liquidez y bajos tipos de inter¨¦s¡ª ha reducido la rentabilidad de algunos activos financieros tradicionalmente utilizados como refugio del ahorro (por ejemplo, la deuda p¨²blica), reorientando los flujos de capitales hacia el sector inmobiliario. Nada comparable con la rentabilidad asociada a la compra de una vivienda, que en Espa?a ascendi¨® al 9,7% en el primer semestre de 2024, seg¨²n el Banco de Espa?a.

Adem¨¢s, la demanda de inversi¨®n residencial tambi¨¦n se ha visto fuertemente empujada por la din¨¢mica del turismo internacional y sus recientes transformaciones. Desde 2005 se ha duplicado el n¨²mero mundial de movimientos tur¨ªsticos internacionales ¡ªde 700 a casi 1.500 millones¡ª, habiendo crecido particularmente el turismo urbano acomodado por las nuevas plataformas digitales como Airbnb.

Construir m¨¢s viviendas puede aliviar algunas tensiones demogr¨¢ficas en algunos pa¨ªses, pero no tiene por qu¨¦ reducir los precios si no se acompa?a de otras medidas, como ya comprobamos en el ciclo de la burbuja inmobiliaria de 2000-2007. La soluci¨®n tampoco pasa por mantener elevados tipos de inter¨¦s, que da?ar¨¢n el crecimiento econ¨®mico y no necesariamente frenar¨¢n el apetito inversor en el sector, dadas las fuertes rentabilidades actuales.

A corto plazo se deben adoptar algunas medidas ¡°de choque¡± como las que ya se est¨¢n implementando en algunos pa¨ªses: regulaciones de los precios del alquiler, incentivos fiscales a peque?os propietarios, recargos en el IBI a viviendas vac¨ªas y una limitaci¨®n de los pisos tur¨ªsticos y los alquileres de temporada. La Ley de Vivienda permite a las Comunidades Aut¨®nomas ¡ªlas verdaderamente competentes en la materia¡ª aplicar estas medidas.

Y adem¨¢s pueden funcionar: tres investigadores del Institut d¡¯Economia de Barcelona (IEB) mostraban recientemente c¨®mo el control de precios introducido en Catalu?a en 2020 contribuy¨® a reducir un 4%-6% el alquiler medio, sin que esto redujese la oferta de alquiler (J. Jofre, R. Mart¨ªnez y M. Seg¨², Effectiveness and supply effects of high-coverage rent control policies). Los nuevos datos ofrecidos recientemente por la Generalitat para 2024 parecen confirmar que los controles pueden reducir los precios, pero tambi¨¦n que es necesario regular el posible desv¨ªo de inmuebles hacia el alquiler tur¨ªstico o de temporada, y evitar as¨ª reducciones en la oferta.

Ahora bien, m¨¢s all¨¢ de parches a corto plazo, afrontar la actual emergencia habitacional ¡ªen Espa?a y en la OCDE¡ª requiere un nuevo papel del Estado en materia de vivienda. Hacer depender un derecho constitucional exclusivamente de la l¨®gica de los mercados sienta las bases para que dicho derecho quede sistem¨¢ticamente conculcado. Es necesario desarrollar una regulaci¨®n que reconduzca la inversi¨®n inmobiliaria ¡ªen muchas ocasiones, un mero intercambio de activos que no crea nueva riqueza¡ª hacia otras inversiones m¨¢s productivas, evitando el rentismo. Y, a¨²n m¨¢s importante, es imprescindible que las administraciones desarrollen ¡ªde forma estable y sostenida, como se ha hecho por ejemplo en Viena¡ª un amplio parque p¨²blico de vivienda para el alquiler social que desfinanciarice los inmuebles y retire parcialmente del mercado un bien crucial para el bienestar social. Llevar¨¢ su tiempo, as¨ª que cuanto antes empecemos mejor.