El Banco de Espa?a calcula que faltan 600.000 viviendas hasta 2025 para equilibrar el mercado inmobiliario

La econom¨ªa espa?ola sufre un d¨¦ficit de unas 600.000 viviendas entre 2022 y 2025, seg¨²n c¨¢lculos del Banco de Espa?a, en los que cruza los datos de oferta y de demanda. La instituci¨®n toma las cifras de creaci¨®n de hogares y la llegada de inmigrantes, y las compara con los visados de viviendas. As¨ª concluye que hay un problema acusado de rigidez en la oferta. Mientras que la demanda ha crecido con vigor en los ¨²ltimos a?os, la producci¨®n ha sido m¨¢s modesta, y eso se ha traducido desde 2014 en un aumento muy fuerte del precio de la vivienda y, en consecuencia, del alquiler. A su vez, esto ha aumentado los problemas de acceso a la vivienda, que se concentran en rentas bajas, j¨®venes e inmigrantes en ¨¢reas urbanas y tur¨ªsticas. La magnitud del reto es tan grande que no basta con medidas aisladas a corto plazo que, adem¨¢s, pueden tener efectos indeseados, concluye el Banco de Espa?a en un cap¨ªtulo de su informe anual dedicado en exclusiva al mercado inmobiliario.

La producci¨®n de vivienda es casi de 90.000 al a?o. En cambio, la creaci¨®n de hogares alcanza los 275.000. Y la demanda de no residentes es de 60.000. Este desfase, que se encuentra localizado principalmente en Catalu?a, Madrid, Andaluc¨ªa y Comunidad Valenciana, est¨¢ ocasionando dificultades para la emancipaci¨®n, un aumento de la desigualdad y, sobre todo, problemas de infravivienda, porque al haber menos casas disponibles aumenta el alquiler compartido o de habitaciones. Tambi¨¦n tiene implicaciones para las decisiones de natalidad, la movilidad laboral y los niveles de consumo y, en consecuencia, puede suponer un freno a la actividad.

Alquiler vacacional y viviendas vac¨ªas

Por el lado de la demanda, el banco recuerda la presi¨®n que ejercen los siguientes factores: la concentraci¨®n de la poblaci¨®n, los flujos migratorios, el desplazamiento hacia el alquiler en las rentas bajas porque no pueden comprar, y la mayor demanda de no residentes o para invertir porque la rentabilidad es mayor que la de la Bolsa o los bonos. Por el lado de la oferta, se identifica la falta de suelo para construir, de mano de obra y las alzas de costes. Aunque los particulares ponen mucha vivienda de segunda mano en el mercado, se detecta una importante escasez de inversi¨®n de las empresas, una reducida rehabilitaci¨®n de vivienda y el auge de usos alternativos como el alquiler vacacional o de temporada. El organismo tambi¨¦n menciona la incertidumbre regulatoria y unas viviendas vac¨ªas que no se adaptan a las preferencias de los hogares. Si bien destaca que de los cuatro millones de viviendas vac¨ªas, unas 400.000 se sit¨²an en zonas de m¨¢s de 250.000 habitantes. Pero se desconoce en qu¨¦ estado pueden estar y si se podr¨ªan rehabilitar. Aunque con una gran heterogeneidad geogr¨¢fica, el alquiler vacacional supone un 10% del total de inmuebles en arrendamiento, y el de temporada otro 10%. La mayor proporci¨®n de vivienda tur¨ªstica se da en M¨¢laga, Marbella, Elche, Palma de Mallorca y en los distritos c¨¦ntricos de Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia.

En todo caso, los particulares est¨¢n poniendo unas 100.000 viviendas adicionales al a?o en alquiler, aumentando de forma significativa el tama?o de este mercado. Suponen el 92% del total de la oferta. Pero el incremento de la demanda ha sido mucho mayor. Y las empresas ¨²nicamente proveen el 8% restante. En opini¨®n del banco, hace falta fomentar la colaboraci¨®n p¨²blico-privada con distintas f¨®rmulas que pueden tener un coste presupuestario m¨¢s limitado a la vez que se refuerza la seguridad jur¨ªdica. Dado que no se sabe si los particulares seguir¨¢n aportando esas cifras al mercado, el diagn¨®stico del Banco de Espa?a es que se necesitan empresas profesionalizadas que inviertan para elevar la oferta all¨¢ donde se concentra la poblaci¨®n.

Las dificultades del mercado inmobiliario solo se pueden solventar con pol¨ªticas de largo plazo coordinadas por todas las administraciones y con un mayor foco en la oferta y, en especial, el alquiler. Los recursos deben ce?irse a los colectivos vulnerables y es importante mejorar el transporte para hacer atractivas otras zonas, se?ala el informe.

Seg¨²n el Banco de Espa?a, las pol¨ªticas a corto plazo, aisladas y centradas en la demanda, como los avales para la compra o las limitaciones a los precios del alquiler, tienen efectos limitados y pueden incluso generar consecuencias no deseadas. Por ejemplo, como explica el supervisor, los l¨ªmites a los precios est¨¢n fomentando el alquiler de temporada. Y los avales del 20% de la hipoteca a j¨®venes y familias con hijos no ayudar¨¢n mucho en las zonas tensionadas porque, al tener que soportar un 100% de la deuda, la cuota hipotecaria ser¨¢ demasiado elevada y los bancos tendr¨¢n dificultades para concederlas. S¨ª que pueden servir en peque?as capitales de provincia donde los precios de las casas no se hayan disparado. Y las iniciativas para que el casero asuma la protecci¨®n de los vulnerables pueden acabar expuls¨¢ndolos del mercado por bienintencionadas que sean. Para evitar esto, recomienda que el Estado compense al arrendador afectado que no pueda desahuciar o que se desarrollen seguros de alquiler. De lo contrario, estos grupos pueden acabar teniendo unas soluciones habitacionales m¨¢s complicadas porque nadie quiera arrendarles. En general, cuando no hay oferta, sencillamente muchas soluciones resultan poco efectivas, inflan los precios y pueden crear problemas de infravivienda con m¨¢s alquiler por temporada o de habitaciones, apunta el organismo supervisor.

Para levantar un parque p¨²blico de alquiler similar a los europeos, har¨ªa falta incorporar 1,5 millones de viviendas. Y esto solo se podr¨ªa conseguir edificando un 150% m¨¢s de todo lo construido al a?o en Espa?a durante una d¨¦cada.

Alquileres que suben m¨¢s que los salarios

Los problemas de acceso a la vivienda se han agravado en los ¨²ltimos a?os debido a que los alquileres crecen a un ritmo superior al de los salarios, subraya el banco. El 61% de los hogares en alquiler no dispone del ahorro para adquirir una vivienda en el municipio donde vive. Del resto, un 40% har¨ªa frente a una cuota hipotecaria demasiado alta al superar esta el 35% de su renta. En consecuencia, el 76% de los inquilinos no puede permitirse comprar sin tener en cuenta la actual subida de tipos. Aunque eso s¨ª: entre los que han logrado tener propiedad a cr¨¦dito son muy pocos los que realizan un sobreesfuerzo.

Sin embargo, el porcentaje de hogares en alquiler que sufre una situaci¨®n de sobreesfuerzo como consecuencia del gasto en vivienda es muy elevado, y est¨¢ por encima de las medias europeas: el 40% de los hogares en alquiler, que son un 6% del total, dedica m¨¢s de un 40% de sus ingresos a gastos de vivienda, incluyendo suministros de luz y agua. Adem¨¢s, tambi¨¦n cuatro de cada 10 est¨¢ en riesgo de pobreza, el mayor porcentaje de la UE. En definitiva, las tensiones del mercado inmobiliario est¨¢n generando unos costes del alquiler muy altos para las rentas bajas. Otro dato relevante en este sentido es que solo el 2,7% de las familias j¨®venes dispone de un alquiler a precio reducido.

Otro problema a?adido es que la rentabilidad del alquiler es m¨¢s elevada precisamente en aquellas zonas donde viven rentas m¨¢s bajas. Si bien una parte puede explicarse por una prima que compense el mayor riesgo de impago, podr¨ªa reflejar las mayores dificultades de quienes viven all¨ª para lograr una hipoteca.

Y todo ello est¨¢ causando dificultades para la emancipaci¨®n. Ahora se emancipan menos para comprar. Pero sigue siendo un porcentaje alto en comparaci¨®n con Europa. El problema mayor reside en el alquiler: aunque ha subido la proporci¨®n, los j¨®venes que se emancipan alquilando son muchos menos que en el resto de Europa.

Por otra parte, la tasa de propiedad de los hogares j¨®venes espa?oles hasta 34 a?os ha ca¨ªdo en m¨¢s de 25 puntos desde 2011 hasta el 17%, y se sit¨²a en l¨ªnea con Alemania, Francia o Italia. Representa un aumento de la desigualdad intergeneracional. Pero tambi¨¦n dentro de la misma generaci¨®n, entre los que compran y los que no. Las viviendas cedidas son un 10% frente al 6% en Europa y apuntan la importancia del apoyo familiar en Espa?a. Pese a la desigualdad en renta, la econom¨ªa espa?ola exhibe una menor desigualdad en patrimonio que en Europa porque abunda la vivienda en propiedad. Esta situaci¨®n puede deshacerse conforme pasen los a?os ante la persistencia de estas din¨¢micas: la evidencia del banco indica que los hogares j¨®venes ya est¨¢n atesorando menos riqueza que generaciones anteriores.

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