C¨®mo conseguir una rebaja en el precio de tu vivienda
Antes de hacer una oferta, estudia bien el mercado y hazte con el m¨¢ximo de informaci¨®n posible sobre el piso y las necesidades del propietario
S¨ª, as¨²melo, los precios de las casas est¨¢n de nuevo subiendo: un 4,9% interanual en el tercer trimestre de 2018, y m¨¢s a¨²n si vives en ciudades como Madrid (+15,6%), Pamplona (+14,2%) y Alicante (+13,2%), las capitales que mayor alza acumulan en los ¨²ltimos 12 meses.
Ante este panorama, no hay m¨¢s remedio que adiestrar al no siempre h¨¢bil negociador que todos llevamos dentro para intentar bajar el precio de la vivienda a la que ya has echado el ojo. Estos consejos pueden serte muy ¨²tiles.
Informaci¨®n, informaci¨®n, informaci¨®n.
Esa es la palabra clave. Negociar en el mercado inmobiliario es duro y premia a quienes m¨¢s informaci¨®n manejan y, sobre todo, a aquellos que mejor la utilizan, as¨ª que prep¨¢rate bien. Esto seguro que lo has hecho ya, pero no podemos dejar de insistir: rastrea la zona, mira y remira pisos similares y compara precios. Antes era una labor tediosa, pero ahora con internet es realmente f¨¢cil. Los principales portales inmobiliarios te permiten recibir alertas de nuevos pisos, guardar tus favoritos y hacerles un seguimiento para saber si se venden o, mucho m¨¢s habitual de lo que crees, bajan de precio.
Respecto a la vivienda por la que apuestas, no dejes de solicitar en el Registro una nota simple. En ella encontrar¨¢s informaci¨®n que puede ser muy ¨²til. Por ejemplo si hay cargas sobre la vivienda: ?sigue hipotecada?, ?tiene alguna deuda pendiente? Asimismo sabr¨¢s qui¨¦n o qui¨¦nes son los due?os del inmueble. Quiz¨¢s sea propiedad de una sola persona ¨Cdecisi¨®n m¨¢s f¨¢cil¨C, de un matrimonio ¨Cya hay dos personas que opinan¨C o de varios familiares al ser heredado ¨Cm¨¢s gente a ponerse de acuerdo pero, quiz¨¢s, tambi¨¦n con m¨¢s prisa para convertir en dinero el inmueble¨C. Todo ello te dar¨¢ pistas para ver si puedes ajustar m¨¢s o menos el precio.
Tambi¨¦n es esencial saber cu¨¢nto tiempo lleva en venta. Al principio todo el mundo pide el m¨¢ximo. A medida que no se encuentra comprador es mucho m¨¢s f¨¢cil que te acepten una rebaja.
Detecta los desperfectos y carencias
Aprovecha las visitas que realices para fijarte bien en posibles desperfectos en suelos, paredes, ba?os, etc. Aunque cambiar la caldera, el aire acondicionado, hacer arreglos de fontaner¨ªa o renovar la instalaci¨®n el¨¦ctrica te pueda parecer una minucia en comparaci¨®n con lo que vas a pagar por el piso, ese tipo de reformas al final suponen bastante dinero. Esas cuestiones te dar¨¢n argumentos para ofertarle al due?o menos dinero del que pide.
Tambi¨¦n ten en cuenta si el edificio o el barrio tienen carencias como pocos servicios de transporte o colegios, o si la finca solo tiene un ascensor. De todas formas, utiliza la psicolog¨ªa e intenta no hacer sangre apabullando con la cantidad de defectos que le encuentras o parecer¨¢ que realmente no tienes inter¨¦s por la vivienda.
S¨¢cale informaci¨®n al intermediario de la agencia pero negocia con el propietario
En esta era de la tecnolog¨ªa y la virtualidad, el t¨² a t¨² sigue teniendo su peso. Est¨¢ bien hablar con el profesional y que te adelante si el due?o es un negociador duro o blando, si se han recibido otras ofertas o cu¨¢les son sus prioridades, pero al final quien va a tomar la decisi¨®n es el due?o. Adem¨¢s, el propietario de la vivienda siempre tendr¨¢ m¨¢s necesidad y prisa en vender que una agencia inmobiliaria, que cuenta con otros muchos clientes.
Busca la empat¨ªa
La misma alegr¨ªa que puedes sentir t¨² por empezar a vivir en ese piso, es la pena que puede tener la otra persona por tenerse que ir de la casa en la que se crio, tuvo a sus hijos o dio sus primeros pasos profesionales. A nadie le apetece imaginarse a alguien prepotente, antip¨¢tico o maleducado pisando los mismos suelos que a uno le traen tan buenos recuerdos. Trata de empatizar con la otra parte y busca la buena sinton¨ªa para propiciar que al propietario le apetezca venderte su casa y no le importe rebajar por ello el precio.
El tiempo cuesta dinero
En una compraventa se dan todo tipo de circunstancias por ambas partes. Puede que el propietario necesite firmar la venta lo antes posible porque ya se ha comprometido a comprar otra y necesita el dinero. Tambi¨¦n es habitual que te encuentres con todo lo contrario: que el vendedor quiera meses desde que se firma el contrato de arras hasta abandonar la casa. Todo eso es negociable, pero tiene su precio. Si est¨¢ en tu mano, prop¨®n una rebaja a cambio de adaptarte a las necesidades del due?o.
Ven de casa con las cuentas hechas
Lo primero que debes de tener claro antes de negociar, incluso antes de ponerte a buscar casa, es tu presupuesto m¨¢ximo. Has de saber que en caso de solicitar una hipoteca, no te van a dar el 100% del precio del inmueble. Lo normal es que te ofrezcan hasta un 80%, si se trata de una vivienda habitual, y un 70% si es segunda residencia. Y ese porcentaje se calcula sobre el menor precio de estos dos: el de compraventa o el de tasaci¨®n. Sabiendo esto, haz tus n¨²meros y mira en tu cuenta corriente si tienes el resto del dinero y un 10% adicional para los gastos derivados de la operaci¨®n (notar¨ªa, registro, impuestos, etc.).
Lo segundo, pero no menos importante, es que aunque el banco estuviera dispuesto a prestarte ese dinero... igual para ti es demasiado ahogo. T¨² eres el que mejor conoce tus gastos mensuales y aunque se recomienda no endeudarse m¨¢s del 30-35% de los ingresos netos de la familia, debes valorar si en tu caso eso ya es un exceso.
Haz una oferta coherente
Antes de lanzarte a negociar el precio tienes que haber visto otros pisos para comparar, haber hablado ya con el presidente de la Comunidad ¨Cpor si hay alguna derramada o se prev¨¦ en un futuro cercano¨C y apuntado y valorado los desperfectos de la vivienda o elementos que habr¨ªa que sustituir ¨Cpara tener claro cu¨¢nto te puede costar arreglar lo b¨¢sico de la casa¨C.
En ¨¦pocas en los que el mercado inmobiliario estaba parado, las rebajas pod¨ªan acercase al 25%. Actualmente, con mayor movimiento, los expertos fijan un 10% como lo m¨¢s habitual. Si haces una oferta, ofrece siempre algo menos de lo que est¨¢s dispuesto a dar. No se trata de simular un regateo en un zoco, pero s¨ª de negociar con cierto margen de maniobra. Si estar¨ªas dispuesto a pagar 200.000, prop¨®n 190.000. Posiblemente el due?o suba algo la cifra inicial y as¨ª ambos quedareis contentos.
Y recuerda negociar siempre con buen ¨¢nimo. Hay compradores que jam¨¢s pensaron que lograr¨ªan una bajada del 30% y propietarios que creyeron que podr¨ªan vender muy por encima de lo que finalmente sacaron. En el precio de compraventa siempre hay una parte subjetiva que puede jugar en tu favor.
