?Y si me compro la casa en la que vivo de alquiler?

Los espa?oles destinamos el 34% de nuestra n¨®mina al arrendamiento de una vivienda de 80 metros cuadrados, seg¨²n han calculado Infojobs y Fotocasa. En Madrid y Barcelona, esta cifra ronda el 50%. Ante ese esfuerzo se plantea un dilema: ?merece la pena seguir de alquiler o me lanzo a comprar?

Por una parte, el alquiler puede entenderse como una p¨¦rdida de dinero cada mes si lo que se tiene en mente es comprar una casa. Al mismo tiempo, se tenga el dinero necesario o no, muchas veces es francamente dif¨ªcil decidir si la casa elegida ser¨¢ realmente la adecuada para convertirla en residencia a largo plazo.

Quienes tengan dudas sobre si merece la pena comprar esa vivienda o no, dispongan del dinero necesario para dar la entrada, tienen que saber que hay un camino intermedio: el alquiler con derecho a compra.

Esta f¨®rmula consiste en convertirse en propietario de la vivienda en la que se vive como alquilado y, si se pacta la compra, descontar lo ya pagado, o al menos parte, del precio final. O, desde el otro punto de vista, como due?o del inmueble, cobrar una mensualidad mientras decido si me desprendo de ¨¦l. Parece sencillo, pero el asunto entra?a algunas particularidades.

?C¨®mo funciona el alquiler con opci¨®n a compra?

Lo primero que debe saber el interesado es que esta posibilidad no se contempla de oficio. Si como casero o inquilino est¨¢s valorando esta opci¨®n, lo tienes que hacer constar expresamente junto al contrato de alquiler.

Tal y como explica el abogado inmobiliario Pelayo de Salvador, de Salvador Real Estate Lawyers, necesitar¨ªamos un contrato mixto formado por dos figuras independientes, pero ligadas por la voluntad de las partes. De un lado tenemos un contrato de arrendamiento al uso (de un a?o prorrogable hasta cinco, seg¨²n la actual Ley de Arrendamientos Urbanos) y, de otro, una cl¨¢usula o contrato con la opci¨®n a compra.

?Qu¨¦ cuestiones hay que incluir para evitar sustos?

• Duraci¨®n de la opci¨®n. Si no se hace constar, el plazo para ejercer el derecho de compra se extinguir¨ªa al terminar el primer a?o de alquiler, as¨ª que lo conveniente es fijarla teniendo en cuenta que como m¨¢ximo ser¨¢ la duraci¨®n del alquiler. En caso de pr¨®rroga del contrato expira el derecho de compra.
• El precio de la prima. Es lo que se paga por la opci¨®n a poder comprar. ?Cu¨¢nto supone? Lo que estipulen las partes: desde la gratuidad a un coste que puede llegar a suponer el 10% del precio de venta. Recuerda que no se trata de una fianza o dep¨®sito y si finalmente el arrendatario no ejerce su derecho de compra, no recuperar¨¢ ese dinero.
• El precio de compra. Se indica de antemano en el contrato y es requisito que est¨¦ previamente acordado, bien el precio o su forma de c¨¢lculo. Lo negocian las partes de mutuo acuerdo y no es revisable, salvo que el propio contrato establezca mecanismos al respecto, como la actualizaci¨®n del IPC, por ejemplo.
• Importes a descontar. Es imprescindible establecer qu¨¦ se descontar¨¢ de ese precio fijado y ser¨¢ parte del importe total de la compraventa. Por ejemplo, ?se considera el total de la renta mensual ya abonada o solo el 80% o el 70%? ?La fianza forma parte del pago? ?Y la prima de la opci¨®n? Pelayo de Salvador es partidario de ir reduciendo el importe aplicable a compra conforme pasa el tiempo: el primer a?o, el 80% de las rentas, el segundo, el 70%, el tercero, el 60%... as¨ª se incentiva al comprador, en su opini¨®n, a que la adquiera cuanto antes, "porque el arrendador no deber¨ªa financiar al arrendatario".
• Condiciones para el ejercicio. Es necesario establecer cu¨¢ndo se accede a la compra, si a lo largo de todo el per¨ªodo o solo en determinados momentos. Tambi¨¦n la forma en que se comunica, los plazos y el lugar en el que se depositan las cantidades, entre otras cuestiones.
• Consecuencias del incumplimiento. Normalmente, implicar¨¢ autom¨¢ticamente la extinci¨®n del derecho de opci¨®n a compra.

Para no llevarse sorpresas

Como se debe hacer siempre que estamos pensando en adquirir un inmueble, antes de firmar la opci¨®n de compra, es fundamental que el futuro propietario se haga con un certificado de cargas o una nota simple en el Registro de la Propiedad. As¨ª conocer¨¢ el estado jur¨ªdico del inmueble y confirmar¨¢ que est¨¢ libre de cargas y deudas y que el propietario realmente es quien dice ser.

Adem¨¢s, para reforzar la voluntad de ambas partes y que sea exigible ante terceros, es recomendable inscribir el contrato en el registro de la propiedad. Entre las advertencias para el inquilino o futuro posible propietario, tambi¨¦n est¨¢, recuerda el abogado de deSalvador Real Estate Lawyers, "verificar que realmente es un contrato de arrendamiento con opci¨®n de compra, y no una compraventa con pago aplazado". En el primer caso no eres propietario hasta que no ejerces la opci¨®n y, en consecuencia, pagas el precio. En el segundo escenario, eres propietario del piso, aunque todav¨ªa no lo hayas terminado de pagar, y por lo tanto responsable de todo lo que ocurra en el inmueble y de los gastos que genere: seguro de la casa, IBI, reparaciones o reformas, etc. En ese tipo de contrato, adem¨¢s, la compra es obligatoria.

Beneficios y p¨¦rdidas para el inquilino o posible futuro comprador

En la parte positiva

• El dinero del alquiler no se considera una inversi¨®n perdida, sino una inversi¨®n de futuro.
• El comprador gana unos a?os de margen hasta que adquiere la propiedad del inmueble. En ese tiempo puede ir ahorrando para la entrada, pensando si la vivienda se adapta o no a sus necesidades. Incluso seguir viendo otros pisos como alternativa de compra.
• Mientras se est¨¢ de alquiler, el arrendatario disfruta de las ayudas p¨²blicas o desgravaciones fiscales a las que tuviera derecho.
• Ante una subida generalizada de precios, el inicialmente fijado puede ser muy beneficioso

En el lado negativo

• Ya que se va a descontar del pago final entero o en parte, la renta mensual podr¨ªa ser algo m¨¢s elevada.
• La prima aportada puede haber sido importante y no ejercer la opci¨®n de compra conllevar¨ªa su p¨¦rdida.
• Se entorpece la compra de otra vivienda que le interese m¨¢s, dado que ya se ha pagado la prima inicial y las rentas mensuales.
• Ante una bajada generalizada de precios, el importe fijado en el contrato puede resultar caro para el momento del mercado.

Ventajas e inconvenientes para el propietario

Beneficios

• Si lo que quiere es vender la vivienda y no lo consegu¨ªa, ahora est¨¢ m¨¢s cerca de lograrlo.
• Recibe mensualmente una renta, adem¨¢s de la prima inicial.
• Si el inquilino finalmente no compra el piso, el propietario se queda con el dinero de la prima.
• Se reduce la posibilidad de impagos, ya que el incumplimiento por parte del inquilino conllevar¨ªa la p¨¦rdida de la opci¨®n a compra y que el propietario se quedase con la prima.
• Es muy probable que el inquilino cuide mejor el que podr¨ªa ser su pr¨®ximo hogar en propiedad.
• Puede obtener beneficios fiscales.

Desventajas

• Pierde la oportunidad de vender su vivienda a un precio superior o antes de que se decida el inquilino.
• Est¨¢ dando financiaci¨®n a alguien que no puede conseguir una hipoteca.
• Fija ahora un precio que no va a cobrar hasta dentro de varios a?os. Adem¨¢s, ese precio es obligatorio para ¨¦l pero no para el inquilino.
• "Si el precio de mercado de la vivienda sube, vender¨¢ barato. Si el precio de mercado baja, el inquilino no comprar¨¢ o renegociar¨¢", advierte el experto de deSalvador.
• Al igual que en cualquier alquiler, durante el arrendamiento, el arrendador tiene obligaciones de mantenimiento de la vivienda y si hubiera un incumplimiento, tiene un inquilino al que desahuciar.

Derecho de adquisici¨®n preferente

Puede que no estuvieras pensando en comprarte casa y que por eso est¨¦s de alquiler, sin embargo, puede ocurrir que tu casero decida vender el piso. ?Qu¨¦ ocurre contigo? Si decides optar a la compra de la vivienda en la que llevas tiempo viviendo debes saber que est¨¢s el primero en la lista entre los posibles compradores. El art¨ªculo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce al arrendatario de vivienda el derecho de adquisici¨®n preferente, siempre al mismo precio que estar¨ªa dispuesto a pagar un tercero.