?Cu¨¢nto dura el proceso de compra de una casa?

Es complicado establecer un tiempo medio de compra de la vivienda, ya que depende de tantos factores como preferencias tenga el comprador. Sin embargo, el estudio del portal inmobiliario Fotocasa titulado Experiencia en compra y venta (2017-2018) ofrece unas cuantas pistas: el 17% de los espa?oles que compr¨® una casa durante el ¨²ltimo a?o tard¨® menos de dos meses; el 22% le dedic¨® entre seis meses y un a?o y al 18% le cost¨® entre uno y dos a?os hacerse con una.

Si tu objetivo es pertenecer al primer grupo y hacerte con una nueva casa en no m¨¢s de 60 d¨ªas, es importante que tengas en cuenta los factores que desgranamos a continuaci¨®n con los que, adem¨¢s de tiempo, ahorrar¨¢s dinero.

Primer paso (y el m¨¢s dif¨ªcil): una vivienda a tu medida

Los tres pilares sobre los que debe pivotar la decisi¨®n son, por regla general:

¨C La localizaci¨®n del apartamento o la casa (en el centro o en las afueras, con colegios, con jardines...).

¨C Las caracter¨ªsticas (n¨²mero de habitaciones, distribuci¨®n, interior o exterior...).

¨C El precio. Aqu¨ª la pregunta a responder es qu¨¦ sacrificios econ¨®micos est¨¢s dispuesto a asumir, algo relacionado directamente con lo que debes pagar por la casa: conoce la cifra con esta calculadora.

¡°En la actualidad, el precio medio de la vivienda est¨¢ en 1.350 euros por metro cuadrado, el 3% m¨¢s que hace un a?o. Ciudades como Madrid y Barcelona, con una alta demanda, son las m¨¢s dif¨ªciles para encontrar una vivienda por sus elevados precios (3.333 y 3.013 euros por metro cuadrado, respectivamente) frente a Lugo, Castell¨®n o ?vila, por debajo de los 950 euros el metro cuadrado", explica Pedro Soria, director comercial de la sociedad de tasaci¨®n Tinsa.

Ayuda profesional

Apoyarte en especialistas es muy ¨²til. Puedes recurrir a una agencia inmobiliaria que, a trav¨¦s de un comercial, organice visitas, pero tambi¨¦n puedes echar un vistazo a la oferta inmobiliaria de los bancos en sus p¨¢ginas web o investigar por tu cuenta a trav¨¦s de amigos, callejeando para localizar los tradicionales carteles de ¡°Se vende¡± o visitando alguna de las ferias inmobiliarias que se organizan por toda Espa?a. Idealista cuenta con un calendario que recoge algunas de ellas.

Segundo paso: ?vivienda nueva o de segunda mano?

Elegir una opci¨®n u otra es cuesti¨®n de tus preferencias y de tu poder adquisitivo. En los ¨²ltimos tiempos, ¡°los inmuebles de nueva construcci¨®n han recuperado protagonismo. En 2018 el 15% de los compradores solo buscaban obra nueva frente al 8% de 2017¡±, afirman desde el portal Fotocasa.

Las ventajas de las viviendas de obra nueva es que suelen aportar mejores calidades que las de segunda mano, al igual que mayor eficiencia energ¨¦tica y mejores equipamientos (zonas verdes, instalaciones deportivas, piscinas, plazas de garaje¡­). Como contraprestaci¨®n, suelen ser m¨¢s caras que las de segunda mano y, casi siempre, est¨¢n fuera de las zonas m¨¢s c¨¦ntricas.

Valora tambi¨¦n si puedes esperar meses para tener la vivienda o no. Si te corre prisa, la mejor opci¨®n es una usada antes que una nueva o sobre plano.

Los impuestos tampoco son iguales. A las de obra nueva se les aplica el 10% de IVA sobre el valor de compra y a las de segunda mano, el de Transmisiones Patrimoniales (un porcentaje sobre el precio escriturado que se paga a la comunidad aut¨®noma y que depende de lo estipulado en cada una. Suele estar entre el 6% y el 10%).

Tercer paso: comprueba que est¨¢ libre de cargas

Es un requisito indispensable si vas a comprar una vivienda de segunda mano. Pide la llamada nota simple en el Registro de la Propiedad. En ella comprobar¨¢s si la casa est¨¢ libre de cargas urban¨ªsticas e hipotecarias, entre otras cosas. Tambi¨¦n has de pedir las escrituras de la vivienda y la certificaci¨®n de que est¨¢ al corriente del pago del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Aunque todo est¨¦ en orden, todav¨ªa hay otras cargas que pueden complicar la compra. Se trata de las derramas pendientes de pago en la comunidad de vecinos o la situaci¨®n excepcional de que el inmueble est¨¦ alquilado en el momento de compra. ¡°La mejor opci¨®n es preguntar al administrador de la finca. Para el segundo caso no hay un registro oficial al que se pueda acudir. Lo mejor es asegurarse de que en el contrato de compraventa conste expresamente que la vivienda se entrega libre de cargas¡±, afirman desde Tinsa.

Cuarto paso: conoce su valor en el mercado

Antes de fijar el precio, comprueba que no est¨¢ por encima de su valor de mercado. Tambi¨¦n debes cerciorarte de que no vas a tener problemas para financiar la operaci¨®n (la hipoteca, por ejemplo). Averigua cu¨¢nto deber¨ªas destinar al pago de la hipoteca.

¡°Es recomendable que el comprador contrate, previamente a la negociaci¨®n de la hipoteca, una tasaci¨®n para conocer el valor de la vivienda y que todo est¨¦ en orden desde el punto de vista urban¨ªstico y registral. As¨ª podr¨¢ negociar simult¨¢neamente en varias entidades financieras y avanzar m¨¢s r¨¢pido en el proceso. El precio de la tasaci¨®n se establece en funci¨®n de la ubicaci¨®n y la superficie del inmueble y suele rondar entre los 350 y los 400 euros¡±, asegura Soria.

En cualquier caso, si la casa est¨¢ fuera de tus posibilidades, prueba a negociar. ¡°Hasta un 62% de los compradores asegura haberlo hecho¡±, comenta Beatriz Toribio, directora de Estudios y Asuntos P¨²blicos de Fotocasa. Comprueba si la vivienda necesita reformas, un cambio de instalaciones y otras razones similares para argumentar tu postura en la negociaci¨®n.

Quinto paso: hipoteca, ?cu¨¢l elijo?

Puedes empezar por consultar comparadores hipotecarios (Rastreator.com, Kelisto.es) para localizar qu¨¦ entidades ofrecen campa?as con condiciones atractivas. Aunque no hay dos hipotecas iguales, ni a todos nos interesan las mismas condiciones, debes valorar:

Para una primera vivienda, las entidades suelen conceder hasta un 80% del valor de tasaci¨®n del inmueble, as¨ª que el comprador tendr¨¢ que tener ahorrado alrededor de un 20% para cubrir el resto y un 10% para los gastos asociados.

Sexto paso: gastos de notar¨ªa y escritura, el ¨²ltimo escal¨®n

Si la decisi¨®n y la compra te han parecido un proceso m¨¢s o menos largo, con la firma de la escritura llegar¨¢s al final. A¨²n tendr¨¢s que asumir algunos gastos como los honorarios de la notar¨ªa para realizar la escritura (desde 600 euros) y los de inscripci¨®n en el registro de la propiedad (desde 400 euros). Recuerda que est¨¢ prohibido por ley que el comprador asuma gastos que deber¨ªan correr por cuenta del vendedor, como la cancelaci¨®n de cargas o la plusval¨ªa.

Cuando firmes la escritura esta debe reflejar todo lo pactado: precio, fecha de entrega, vigencia del contrato, posibles cargas, justificante del pago del IBI y obligaciones fiscales derivadas de la compraventa.