Los precios de la vivienda se contienen, mientras que las ventas se disparan

La recuperaci¨®n econ¨®mica sigue impulsando al sector inmobiliario, que cada mes protagoniza noticias que demuestran que va dejando atr¨¢s el impacto de la pandemia. La venta de viviendas ha recuperado el ritmo previo al estallido de la crisis sanitaria. Los precios, sin embargo, muestran una tendencia m¨¢s estable. Tras la reducci¨®n de 2020, que supuso un descenso del 0,4% de promedio en el ¨¢mbito nacional respecto a 2019, durante este a?o, los importes est¨¢n mostrando ligeras variaciones, de acuerdo con el Centro de Informaci¨®n Estad¨ªstica del Notariado (CIEN), dependiente del Consejo General del Notariado. El aumento en la adquisici¨®n de viviendas, hasta ahora, no ha provocado un incremento de los precios.

Entre enero y junio de 2021 se vendieron 317.358 viviendas, seg¨²n el CIEN, un 61,85% m¨¢s que en el mismo periodo de 2020, en el que se produjo el confinamiento estricto. Pero si esta cifra se compara con la del a?o previo a la pandemia, 2019, los datos del Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE) muestran que se ha vuelto al nivel anterior a la covid-19 ¡ªlas ventas han crecido un 0,7% respecto a hace dos a?os¡ª.

Este aumento en el volumen de operaciones, coinciden los expertos, se explica por el apetito inversor, el ahorro acumulado de algunas familias durante la pandemia debido a una contenci¨®n del consumo, el avance en el proceso de vacunaci¨®n y el precio hist¨®ricamente bajo de las hipotecas ¡ªcon el eur¨ªbor en negativo¡ª. Aunque Francisco I?areta, portavoz de Idealista, opina que estos n¨²meros son tan altos debido a la inclusi¨®n de operaciones paralizadas por la incertidumbre durante el ¨²ltimo a?o.

Ahora, estas transacciones se reactivan ante la mejora de las perspectivas econ¨®micas. De hecho, el pasado junio, el volumen de firmas aument¨® un 70% sobre el mismo mes de 2020 y un 41% respecto a junio del a?o previo a la pandemia. I?areta asegura que se debe esperar a la publicaci¨®n de los pr¨®ximos datos para sacar conclusiones y vislumbrar si se trata de una situaci¨®n excepcional o de una tendencia.

El crecimiento ha sido generalizado en todas las comunidades aut¨®nomas, pero las cifras m¨¢s elevadas se registraron en regiones costeras e insulares, Canarias (116,7%), Comunidad Valenciana (105,8%) y Cantabria (103,1%), mientras que la m¨¢s baja se anot¨® en Navarra (6,6%). Juan Manuel Ch¨¢vez, colaborador de OBS Business School y autor del informe El sector inmobiliario despu¨¦s de la crisis del coronavirus en Espa?a, relaciona este crecimiento con el teletrabajo, que ha llevado a que mucha gente invierta en viviendas vacacionales para convertirlas en su primera residencia donde pasar gran parte del a?o, pero tambi¨¦n a la b¨²squeda de nuevos espacios para vivir tras la experiencia del confinamiento, que ha cambiado la forma de concebir el hogar y de disfrutarlo.

La evoluci¨®n en el precio de las viviendas

La reactivaci¨®n de las operaciones es, precisamente, una de las razones a las que los expertos atribuyen este desfase entre la evoluci¨®n de las ventas y la del precio. Juan Carlos Mart¨ªnez L¨¢zaro, profesor de Econom¨ªa en IE University, explica que muchas de las adquisiciones que se retoman ahora, se pactaron bajo las condiciones de hace un a?o, con la demanda desplomada por el coronavirus.

Los analistas se?alan tambi¨¦n que en el mercado de bienes inmuebles el aumento del precio que se da habitualmente despu¨¦s del incremento de demanda no es un proceso autom¨¢tico y en esta ocasi¨®n, con una anomal¨ªa de la magnitud de la covid-19, in¨¦dita hasta ahora, el retraso es m¨¢s patente. Solo si este aumento es sostenido en el tiempo, como sucedi¨® en Espa?a a comienzos de los 2000, cabe esperar que los precios se disparen. Es decir, entre el incremento de demanda y la subida de precios pasa un tiempo en el que se puede consolidar la tendencia o ser interrumpida. El gr¨¢fico del CIEN sobre la evoluci¨®n de la compraventa de vivienda y los precios muestra un retraso entre la ca¨ªda de las ventas en 2020 y la de los importes, que fue ligeramente posterior.

Durante lo que llevamos de 2021, el precio promedio ha experimentado un descenso del 0,5% desde enero, aunque con variaciones mensuales. En la primera mitad de este a?o, excepto en enero, se ha mantenido en descensos entre el 0,6% y el 3% interanual. Sin embargo, en junio alcanz¨® de nuevo la cifra positiva del 2,3%. Un dato que augura el aumento de precios ligado al crecimiento de las ventas. Por ello, indican los expertos, los pr¨®ximos meses ser¨¢n clave en Espa?a para determinar c¨®mo evoluciona esta variable.

Ch¨¢vez opina que el valor seguir¨¢ subiendo, aunque lejos a¨²n de cifras de dos d¨ªgitos que se pudieron ver en los a?os previos a la crisis econ¨®mica de 2008. Un hecho que refrenda Mart¨ªnez L¨¢zaro: ¡°Mejores expectativas suponen un impulso para la demanda, lo cual tendr¨¢ un claro impacto en los precios¡±, apunta. Mar¨ªa Matos, portavoz del portal inmobiliario de Fotocasa cree, sin embargo, que se trata de un leve repunte que se estabilizar¨¢ pronto, como lo ven¨ªa haciendo desde 2016, cuando concluy¨® el ajuste de precios posterior a la burbuja inmobiliaria.

Antes del estallido de la pandemia, el CIEN esperaba que 2020 y 2021 fueran a?os de estabilizaci¨®n del mercado tras un per¨ªodo de aumentos en volumen de compraventas (de 2014 a 2018) y en precios (de 2014 a 2019), con peque?os declives en los importes para ajustar las cantidades del mercado. Pero 2020 arroj¨® un descenso en ventas y valor ¡ªel n¨²mero de compraventas disminuy¨® el 14,6%, cifra que no se recordaba desde el a?o 2013, cuando la cantidad de viviendas compradas descendi¨® un 17,3%¡ª.

Los precios para el futuro pr¨®ximo

Seg¨²n los expertos, 2022 ser¨¢ un a?o en el que el valor de la vivienda se estabilizar¨¢, aumentando muy ligeramente, siguiendo la senda que hab¨ªa iniciado antes de que el impacto de la pandemia trastocara su evoluci¨®n. Aunque a¨²n no se han publicado los datos de este verano, un periodo en el que tradicionalmente baja el ritmo de operaciones, que vuelve a crecer en el oto?o, para ofrecer una proyecci¨®n m¨¢s ajustada.

Desde el CIEN explican que es muy probable que al acabar 2021 se vuelva a superar la barrera de las 500.000 viviendas vendidas, cantidad que no se alcanz¨® en 2020, con algo m¨¢s de 415.000, pero que s¨ª se super¨® ampliamente en 2019 y 2018. ¡°Las cifras que estamos alcanzando de compraventa de viviendas recuerdan a las registradas en los a?os del boom inmobiliario, pero el precio no acompa?a, porque no vemos fuertes subidas de dos d¨ªgitos como cuando entramos en crisis. De momento, es muy positivo que haya tanta interacci¨®n en el mercado, pues est¨¢ sirviendo para que el sector inmobiliario se recupere y se dinamice¡±, afirma Matos.

Esto se relaciona tambi¨¦n con un crecimiento del 2,8% del Producto Interior Bruto (PIB) en este trimestre con respecto al trimestre anterior, pero tambi¨¦n con la situaci¨®n de las hipotecas. I?areta, de Idealista, explica que los usuarios est¨¢n benefici¨¢ndose de unos tipos de inter¨¦s hist¨®ricamente bajos, lo que abarata estos pr¨¦stamos.

Mart¨ªnez L¨¢zaro, de IE Business School, cree que a¨²n hay mucho por determinar, aunque la pandemia, opina, dejar¨¢ un cambio estructural en el mercado inmobiliario. ¡°A la espera de ver si el teletrabajo se consolida, todo apunta a que la demanda se dirigir¨¢ hacia un tipo de vivienda m¨¢s grande, con espacios exteriores, m¨¢s alejada de los centros de las ciudades y que incluya espacios para vivir y trabajar¡±, concluye.

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