Comprar una casa en 2022: ?qu¨¦ hay que tener en cuenta?

Tres de cada cuatro familias en Espa?a (75,1%) disponen de una vivienda en propiedad, seg¨²n los datos de la Oficina Europea de Estad¨ªstica (Eurostat), una cifra que supera levemente a la media de la Uni¨®n Europea (69,7%). Los espa?oles siguen optando por la compra y as¨ª ha quedado reflejado en el n¨²mero de operaciones de 2021, ya que se recuperaron, e incluso se superaron, las cifras de 2019, antes del estallido de la pandemia.

Ante esta coyuntura, aquellos que se est¨¦n planteando comprar una vivienda el pr¨®ximo a?o deben tener en cuenta aspectos como la evoluci¨®n de los precios, que crecen sostenidamente; el tipo de inmueble que quieren adquirir, en un momento en el que la oferta de vivienda de obra nueva es menor o la modalidad de hipoteca que mejor se adapta a sus necesidades, entre otros aspectos.

El precio de la vivienda al alza en 2022

Los expertos destacan que el precio de la vivienda tiene posibilidades de subir entre un 5% y un 6% el pr¨®ximo a?o, seg¨²n un bar¨®metro publicado por la Asociaci¨®n Espa?ola de An¨¢lisis de Valor (AEV). Un crecimiento que se sumar¨ªa al ascenso del 4,2% del tercer trimestre de 2021 (de julio a septiembre) respecto al mismo periodo de 2020, la ¨²ltima cifra disponible del Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE).

Este encarecimiento de los precios, as¨ª como el aumento en el n¨²mero de compraventas, estar¨¢ condicionado por la evoluci¨®n de tres factores: la pandemia, la inflaci¨®n y la escasez de suministros. Carles Sol¨¦, gerente de Formalizaci¨®n Hipotecaria de Tecnotramit, una consultora especializada en hipotecas, reconoce que, aunque las previsiones no se cumplan, el mercado inmobiliario continuar¨¢ al alza durante un tiempo. ¡°Siempre puede haber un frenazo del sector, pero no ocurre de un d¨ªa para otro. Como m¨ªnimo, el primer trimestre apunta a que evolucionar¨¢ de manera positiva¡±, explica.

?Vivienda de obra nueva o de segunda mano?

Ambos tipos de inmueble tienen sus pros y sus contras. En el caso de la vivienda de obra nueva es posible que haya menos oferta, ya que la construcci¨®n se paraliz¨® durante los meses de confinamiento y en muchas zonas a¨²n no hay inmuebles de nueva construcci¨®n para cubrir la elevada demanda. De hecho, seg¨²n el Banco de Espa?a, el n¨²mero de promociones iniciadas cay¨® un 19,5% en 2020 frente al a?o anterior y, aunque este porcentaje se ha recuperado en 2021, a¨²n habr¨¢ que esperar a su finalizaci¨®n para que el mercado se estabilice.

En todo caso, tanto si se quiere comprar una vivienda de obra nueva como una de segunda mano hay que tener en cuenta el precio, la ubicaci¨®n y las caracter¨ªsticas del inmueble. El principal atractivo de la de obra nueva es que suele estar adaptada a las necesidades de los futuros propietarios, con espacios m¨¢s amplios y luminosos y acompa?adas de zonas comunes para el ocio como parques, piscinas o pistas deportivas. Tambi¨¦n suele incluir instalaciones m¨¢s seguras y digitalizadas. Todas las viviendas que se han empezado a construir a partir de 2020, adem¨¢s, deben contemplar medidas de eficiencia energ¨¦tica, seg¨²n la nueva normativa del C¨®digo T¨¦cnico de la Edificaci¨®n (CTE). ¡°El consumo energ¨¦tico de la casa es determinante porque condiciona los gastos fijos de por vida¡±, explican desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (CGCOAPI).

La vivienda de segunda mano ofrece dos grandes ventajas: menor precio y buena ubicaci¨®n. Este tipo de inmueble suele ser m¨¢s barato porque con el tiempo se deterioran. Pero, a diferencia de la vivienda de obra nueva, que se construye en zonas alejadas de los n¨²cleos urbanos, disfrutan de mejores servicios p¨²blicos, como el transporte.

Este tipo de inmueble suele necesitar reformas, lo que aumenta la inversi¨®n que debe hacer el comprador, y cuenta con un certificado de eficiencia energ¨¦tica menor que el de los inmuebles de obra nueva, por lo que, a la larga, las facturas de suministros, como luz, agua y gas, ser¨¢n m¨¢s elevadas.

Ciudades de tama?o medio, la mejor opci¨®n

La mayor demanda en el mercado inmobiliario espa?ol se concentra en las principales ciudades, as¨ª como en la costa mediterr¨¢nea y en las islas, porque en estas zonas se condensa la actividad econ¨®mica y, por tanto, el empleo y el turismo. Durante 2021, esta tendencia se ha mantenido, aunque con algunas excepciones, como Andaluc¨ªa, donde el precio de la vivienda se ha encarecido en el tercer trimestre un 6% frente al mismo periodo del a?o anterior, seg¨²n el INE. No ha sido la ¨²nica comunidad aut¨®noma con aumentos elevados, tambi¨¦n ha ocurrido en Cantabria (6,9%), la Regi¨®n de Murcia (6,3%) y Galicia (5,8%).

Para 2022 se espera que las grandes ciudades vuelvan a concentrar la mayor¨ªa de las operaciones de compraventa, pero precisamente esta elevada demanda hace que sea m¨¢s complicado negociar una rebaja en el precio. Sol¨¦ apuesta por las ciudades que, sin ser capitales de comunidad aut¨®noma, tienen actividad econ¨®mica notable, como Huelva, Lleida, Girona, M¨¢laga y Vitoria. ¡°La inversi¨®n es mucho menor que en Madrid, Barcelona o Sevilla, pero la rentabilidad que se obtendr¨¢ si, por ejemplo, se alquila, seguir¨¢ siendo buena¡±, destaca.

?Hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?

Una de las principales inc¨®gnitas del sector inmobiliario para 2022 es c¨®mo evolucionar¨¢ la inflaci¨®n. Seg¨²n el ¨²ltimo dato publicado, en noviembre se situ¨® en el 5,5%, la mayor cifra de las ¨²ltimas d¨¦cadas, con unos niveles similares e incluso superiores en otros pa¨ªses europeos y Estados Unidos. A¨²n as¨ª, el Banco Central Europeo (BCE) no prev¨¦ una subida de los tipos de inter¨¦s, por lo que las condiciones de financiaci¨®n continuar¨¢n siendo favorables.

El eur¨ªbor (el precio al que se prestan dinero los bancos de la zona euro) se sit¨²a desde 2016 en negativo, por lo que las entidades bancarias no pagan comisiones por dejarse dinero entre ellas y esto propicia que puedan prestarlo a los clientes en condiciones muy favorables. Sin embargo, si los tipos de inter¨¦s suben, el eur¨ªbor tambi¨¦n lo har¨¢, lo que afectar¨ªa especialmente a las hipotecas a tipo variable. En esta modalidad de hipoteca, la cantidad que se abona cada mes var¨ªa en funci¨®n de la evoluci¨®n de un ¨ªndice de referencia, que en Espa?a suele ser el eur¨ªbor, al que se suma un porcentaje acordado con la entidad bancaria, conocido como diferencial.

En el caso de la hipoteca a tipo fijo, los intereses permanecen estables durante toda la vida del pr¨¦stamo, por lo que los compradores no se ver¨ªan condicionados por los cambios en este ¨ªndice. ¡°En este momento la hipoteca a tipo fijo es m¨¢s recomendable¡±, afirma Sol¨¦. En condiciones normales, estas hipotecas cuentan con unos intereses m¨¢s elevados que las de tipo variable. En el contexto actual, sin embargo, hay entidades como Banco Sabadell que cuentan con pr¨¦stamos a tipo fijo m¨¢s atractivos que los de tipo variable.

En todo caso, este experto reconoce que una eventual subida de tipos no desequilibrar¨ªa la situaci¨®n de un d¨ªa para otro. ¡°Esto no supondr¨ªa un giro de 180 grados en el mercado hipotecario. Aunque subieran los tipos, tanto las hipotecas a tipo fijo como las de tipo variable seguir¨ªan teniendo intereses bajos¡±, concluye.

Calculadora: descubra qu¨¦ le interesa m¨¢s, si la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable