Las preguntas clave que todo futuro propietario debe hacerse antes de firmar una hipoteca

Entre el 60% y el 70% de de las compraventas de viviendas que se realizan en el pa¨ªs se financian a trav¨¦s de una hipoteca, seg¨²n el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espa?a. Contratar un pr¨¦stamo hipotecario es un compromiso a largo plazo que implica una de las mayores inversiones que realiza una persona a lo largo de su vida. Por ello, antes de contratar un pr¨¦stamo de este tipo, resulta crucial hacerse algunas preguntas:

1. ?Cu¨¢nto debo tener para comprarme una casa?

Las entidades bancarias financian hasta el 80% del valor de compra o de tasaci¨®n del inmueble. ¡°Esto supone que el 20% restante, lo que se conoce como la entrada de la casa, deber¨¢ aportarlo el comprador de la vivienda¡±, afirma Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Real Estate de Intrum Espa?a y director de negocio de Solvia. ¡°El futuro propietario tiene que asumir tambi¨¦n los gastos asociados a la compraventa (impuestos, notar¨ªa e inscripci¨®n en el Registro de la Propiedad), que suponen entre un 10% y un 15% adicional¡±, resalta.

Por ejemplo, si se quiere comprar una casa tasada en 100.000 euros, el futuro propietario debe tener ahorrados entre 30.000 y 35.000 euros.

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2. ?Qu¨¦ gastos conlleva la compra de una casa?

El gasto m¨¢s importante asociado a la compra de un inmueble lo constituyen los impuestos. Si la vivienda que se quiere adquirir es de obra nueva, el comprador tendr¨¢ que pagar el impuesto sobre el valor a?adido (IVA) correspondiente, que es de un 10% en todo el territorio espa?ol, a excepci¨®n de Canarias, donde se paga el impuesto general indirecto canario (IGIC), del 6,5%. Adem¨¢s, tambi¨¦n hay que abonar el impuesto sobre actos jur¨ªdicos documentados (AJD), que suele oscilar entre el 0,5% y el 2% seg¨²n la comunidad aut¨®noma en la que se ubique el inmueble. En una vivienda de segunda mano, solo se debe abonar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), que suele rondar entre el 6% y el 10% del precio de la vivienda, seg¨²n la regi¨®n.

Adem¨¢s, hay que hacer frente al pago del notario correspondiente a la escritura de compraventa, cuyo precio se sit¨²a entre los 600 y los 900 euros; y a la inscripci¨®n de la vivienda en el Registro de la Propiedad, que tiene un coste de entre los 600 y los 1.000 euros. Asimismo, si el futuro propietario decide contratar los servicios de una gestor¨ªa, tambi¨¦n tendr¨¢ que abonar su coste.

Tambi¨¦n hay que tener en cuenta que la contrataci¨®n de una hipoteca tambi¨¦n lleva asociados unos gastos que debe asumir el comprador, como la tasaci¨®n o la comisi¨®n de apertura. No obstante, entidades como Banco Sabadell no aplica esta comisi¨®n actualmente.

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3. ?Cu¨¢nto dinero debo destinar a la hipoteca?

Una hipoteca es un compromiso financiero a largo plazo, ya que tarda en amortizarse entre 24 y 25 a?os de media, seg¨²n el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). El Banco de Espa?a recomienda no destinar m¨¢s del 30% de los ingresos mensuales a las cuotas del pr¨¦stamo hipotecario. En caso de disponer de otras deudas, como la letra de un coche, este porcentaje puede incrementarse hasta el 35%.

¡°Al pago de la hipoteca se tendr¨ªa que destinar como m¨¢ximo un 35% de los ingresos netos¡±, explica Laura Forradellas, especialista en hipotecas de Banco Sabadell de Sant Cugat del Vall¨¨s (Barcelona).

4. ?Qu¨¦ plazo de amortizaci¨®n me conviene m¨¢s?

El plazo de amortizaci¨®n influye en las cuotas de la hipoteca. En este sentido, Forradellas se?ala que alargar este plazo permite disminuir la cantidad de dinero que se paga al mes por el pr¨¦stamo. No obstante, hay que tener en cuenta que a mayor plazo, se pagan intereses durante m¨¢s tiempo.

5. ?Hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?

Las hipotecas a tipo fijo son aquellas cuyas cuotas se mantienen estables durante toda la vida del pr¨¦stamo. Por el contrario, las hipotecas a tipo variable son aquellas en las que la cantidad a pagar se revisa de forma peri¨®dica y que dependen de un ¨ªndice de referencia, que en Espa?a suele ser el eur¨ªbor. Si el eur¨ªbor sube, tambi¨¦n lo har¨¢ la cuota mensual y viceversa.

¡°Si el comprador valora la seguridad, es mejor decantarse por las hipotecas fijas¡±, dice Juan Vill¨¦n, responsable de hipotecas en Idealista. Por su parte, la hipoteca variable ofrece la oportunidad de beneficiarse de determinados contextos econ¨®micos como el actual (el eur¨ªbor se encuentra en valores negativos), pero asumiendo el riesgo de que este ¨ªndice puede subir.

Seg¨²n el INE, seis de cada 10 hipotecas firmadas en 2021 fueron a tipo fijo, la tasa m¨¢s alta en 18 a?os.

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6. ?Hipoteca bonificada o sin bonificar?

Una hipoteca bonificada es aquella en la que se ofrecen mejores condiciones econ¨®micas a trav¨¦s de un tipo de inter¨¦s nominal (TIN) m¨¢s reducido. Para ello, se debe contratar junto con el pr¨¦stamo hipotecario un seguro de vida, de hogar y de protecci¨®n de pagos, as¨ª como domiciliar la n¨®mina. La hipoteca bonificada puede llegar a reducir hasta un punto porcentual el TIN, frente a una sin bonificaci¨®n.

7. ?Cu¨¢ndo acudir al notario?

A la hora de contratar una hipoteca, el titular debe acudir en dos ocasiones al notario: la primera, para revisar el contrato hipotecario y que el notario de fe, mediante la firma del acta notarial, de que el futuro propietario entiende las condiciones del contrato que va a firmar, y sus derechos y obligaciones. La segunda, para la firma de la hipoteca.

El pago de los servicios del notario lo asume la entidad bancaria desde la entrada en vigor de la ley de hipotecas en junio de 2019 y oscila entre el 0,3% y el 0,5% del pr¨¦stamo hipotecario, seg¨²n Idealista. Adem¨¢s, ¡°es el cliente quien elige al notario¡±, asegura Mar¨ªa Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado.

8. ?Necesito asesoramiento para comprar una vivienda?

Antes de contratar una hipoteca es recomendable contar con el asesoramiento profesional de un experto de confianza como el de la entidad bancaria, que podr¨¢ aconsejar lo que m¨¢s conviene de acuerdo a cada situaci¨®n econ¨®mica particular y responder¨¢ cualquier duda que surja a lo largo del proceso.