Medidas para una emergencia nacional

L¨ªmites al alquiler. ¡°Hay que aplicar la Ley de Vivienda si se cumplen requisitos de zonas tensionadas y ser creativos combinando estrategias. Las bolsas de vivienda en alquiler asequible bajan entre un 20% y un 30% los precios, generan confianza y profesionalidad y pueden vehicular ayudas de rehabilitaci¨®n, cumpliendo objetivos sociales y ambientales¡±.

Sistema Dubl¨ªn. ¡°A corto plazo, habr¨ªa qu...

Actuar a corto plazo

L¨ªmites al alquiler. ¡°Hay que aplicar la Ley de Vivienda si se cumplen requisitos de zonas tensionadas y ser creativos combinando estrategias. Las bolsas de vivienda en alquiler asequible bajan entre un 20% y un 30% los precios, generan confianza y profesionalidad y pueden vehicular ayudas de rehabilitaci¨®n, cumpliendo objetivos sociales y ambientales¡±.

Sistema Dubl¨ªn. ¡°A corto plazo, habr¨ªa que implementar el sistema Dubl¨ªn [los grandes propietarios alquilan casas con un 20% de descuento a largo plazo para que se destinen a vivienda social], evitar las pol¨ªticas atajo que reducen la oferta en lugar de ampliarla, apostar por el alquiler concertado y favorecer cambios de uso [urban¨ªsticos] hacia el sector residencial¡±.

Casas protegidas. ¡°Es necesario rescatar los modelos de los a?os 80 y 90 para actuar con la m¨¢xima velocidad, creando un segmento de vivienda protegida. Es la manera m¨¢s r¨¢pida de conseguir el acceso a viviendas dignas por parte de j¨®venes y otros grupos sociales. Debe estar dedicado fundamentalmente al alquiler y ser paralelo y segmentado ¡ªvincul¨¢ndolo a la asequibilidad y no al mercado¡ª respecto a la vivienda libre. Los parques de vivienda p¨²blica resultantes marcar¨¢n tendencia para el sector privado¡±

Inspecciones. ¡°Regular de forma efectiva el alquiler de temporada y habitaciones, no solo perseguir el fraude sino tambi¨¦n eliminar los incentivos econ¨®micos que promueven esta tipolog¨ªa de contratos (que se considere vivienda y entre en el r¨¦gimen de contenci¨®n de rentas y que no se puedan repercutir al inquilino). Necesitamos contratos m¨¢s estables como en otros pa¨ªses europeos donde son indefinidos. Que solo pueda comprar quien va a vivir en la vivienda. Y urgent¨ªsimo: inspectores de vivienda en un sector donde hay muchos incumplimientos, igual que hay inspectores de trabajo.¡±

Pisos para vivir. ¡°Impedir la especulaci¨®n para que la vivienda deje de operar como un activo financiero. En el campo de la compra, esto pasa por limitar la adquisici¨®n de vivienda a residentes permanentes que vayan a vivir en ella, como Pa¨ªses Bajos en 2022. En el alquiler, recuperar los pisos secuestrados por el mercado tur¨ªstico (entre 300.000 y medio mill¨®n), y dar estabilidad al alquiler residencial, como ya sucede en nuestro entorno (Francia, Alemania y Pa¨ªses Bajos): contratos regulados y renovables autom¨¢ticamente salvo necesidad residencial del propietario¡±.

Mediaci¨®n p¨²blica. ¡°A corto plazo, movilizar viviendas deshabitadas mediante programas de mediaci¨®n p¨²blica, intensificando garant¨ªas para propietarios; programas de compras p¨²blicas de viviendas y edificios; limitaci¨®n de alquileres mediante delimitaci¨®n de zonas tensionadas; programas de prestaciones al pago del alquiler para paliar el sobreesfuerzo de los hogares y rehabilitaci¨®n de edificios y viviendas potenciando la accesibilidad y eficiencia energ¨¦tica para mejorar el parque existente¡±.

Impuestos. ¡°Habr¨ªa que fijar un impuesto a los pisos vac¨ªos o en alquiler de corta duraci¨®n, como los de Airbnb. En Francia, Mariona Seg¨² evalu¨® el efecto del impuesto a los pisos vac¨ªos y encontr¨® que aument¨® la oferta de vivienda en alquiler¡±.

Alquiler social. ¡°El control y la regulaci¨®n del alquiler, la limitaci¨®n de la compra de vivienda para uso especulativo y no residencial, la recuperaci¨®n del parque p¨²blico, la rehabilitaci¨®n para alquiler social, la penalizaci¨®n fiscal de la vivienda vac¨ªa y frenar las descalificaciones de la vivienda de protecci¨®n oficial¡±.

Ley del Suelo. La medida m¨¢s importante en el corto plazo ser¨ªa aprobar la Ley del Suelo para incentivar la construcci¨®n. Esta ley ayudar¨ªa a reducir la incertidumbre en el sector y generar¨ªa incentivos para la promoci¨®n de viviendas, lo cual es clave porque estos procesos llevan tiempo en dar resultados. Cuanto antes se implemente, antes comenzar¨¢ a funcionar el mecanismo que permita tanto al sector p¨²blico como al privado aumentar la oferta de viviendas. Y actuar de manera directa en las zonas m¨¢s tensionadas. Aqu¨ª es fundamental la colaboraci¨®n entre el Gobierno central y las comunidades aut¨®nomas, ya que muchas de ellas gestionan de manera independiente, y estas zonas no siempre enfrentan el mismo nivel de presi¨®n. Aunque algunos de estos cambios tomar¨¢n tiempo en mostrar resultados, es crucial empezar cuanto antes.

Propiedad compartida. Es necesaria la aprobaci¨®n de una normativa de diversificaci¨®n de formas de tenencia que fomente la adquisici¨®n progresiva de las viviendas, evitando sobreendeudamientos, a trav¨¦s de la propiedad compartida y la propiedad temporal; y la derogaci¨®n de toda normativa que avale la ocupaci¨®n de viviendas. Habr¨ªa que derogar tambi¨¦n la normativa relacionada con el control de renta o de extensi¨®n forzosa de los contratos de alquiler y los aspectos de la Ley de Vivienda m¨¢s controvertidos. Por ¨²ltimo, instar a las comunidades a que revisen todas las medidas intrusivas, como la imposici¨®n de sanciones, recargos tributarios y expropiaciones.

Actuar a largo plazo

Nuevas figuras. ¡°Tenemos que apostar por el aumento del parque de vivienda en alquiler social o asequible y llegar a la media de la Uni¨®n Europea, con el desarrollo y apoyo en Espa?a de nuevas figuras en la provisi¨®n de vivienda que operan fuera de l¨®gicas especulativas, las Housing Associations europeas¡±.

Tanteo y retracto. ¡°Es necesario mantener una pol¨ªtica de vivienda consistente, mantenida en el tiempo y coordinada entre los tres niveles de gobierno. Adem¨¢s, hay que generar vivienda social en alquiler, tanto construyendo como ejerciendo el derecho de tanteo y retracto [la compra preferente de inmuebles]. Cabe tambi¨¦n activar suelo p¨²blico para construir vivienda asequible mediante la colaboraci¨®n de los sectores p¨²blico y privado. Y por ¨²ltimo, aprobar la Ley del Suelo.

Desarrollo urban¨ªstico. ¡°Hay que aumentar masivamente la oferta de vivienda a precios asequibles. Se trata de lograr que los propietarios y promotores (p¨²blicos, privados o de forma combinada) completen el desarrollo urban¨ªstico de los suelos, de tal forma que la edificaci¨®n posterior permita ofrecer viviendas o alquileres a precios asequibles para la creaci¨®n de hogares. La dinamizaci¨®n de la oferta de vivienda permitir¨ªa cubrir el d¨¦ficit acumulado desde 2004 de hogares j¨®venes ¡ªque estimamos como m¨ªnimo en 1,6 millones¡ª, solo con que se ejecutara una parte de los 6,8 millones de viviendas potenciales a los precios necesarios para ello. El mercado de alquiler, no solo p¨²blico sino tambi¨¦n privado, debe reorientarse para desarrollar modelos de negocio a largo plazo¡±.

Derechos. ¡°Un parque de vivienda p¨²blico (construyendo, pero tambi¨¦n que las Administraciones compren) y el reconocimiento de los derechos colectivos y sindicales de los inquilinos, que ya existe en otros pa¨ªses: derecho a la informaci¨®n, a la negociaci¨®n colectiva y a la huelga¡±.

Viviendas vac¨ªas. ¡°Reducir la desigualdad social mediante un aumento de los impuestos a la acumulaci¨®n de propiedades y las rentas del alquiler para lograr el enfriamiento de los precios y aumentar la capacidad financiera de la Administraci¨®n para la creaci¨®n de un aut¨¦ntico sistema de vivienda protegida. Este sistema no se va lograr construyendo masivamente, sino combinando el desarrollo de viviendas protegidas con la compra de viviendas por parte del sector p¨²blico y cooperativo, y la movilizaci¨®n de los 3,8 millones de viviendas vac¨ªas¡±.

Eficiencia energ¨¦tica. ¡°Incrementar los parques p¨²blicos de viviendas en alquiler social y asequible para alcanzar la media europea como m¨ªnimo; implicar a la iniciativa privada y a la social en la creaci¨®n de oferta de vivienda asequible en alquiler y en compra; eliminar emisiones contaminantes y hacer eficiente el parque de viviendas existente con consumos no solo nulos sino generando excedentes con energ¨ªas limpias. Garantizar el derecho subjetivo a la vivienda a las clases medias que el mercado expulse¡±.

Rentas por debajo del mercado. ¡°A largo plazo, es necesario un aumento del parque de viviendas destinadas al alquiler social. Espa?a tiene un porcentaje de vivienda en alquiler social muy por debajo de la media europea¡±.

Regulaci¨®n de precios. ¡°El reconocimiento formal del sindicalismo inquilino, la devoluci¨®n de competencias a nivel local, incluyendo la regulaci¨®n de precios, y la ampliaci¨®n del parque p¨²blico de vivienda¡±.

Mano de obra. La colaboraci¨®n entre el Estado y las comunidades aut¨®nomas es crucial para resolver los problemas de vivienda a largo plazo, pero tambi¨¦n debemos estar preparados para enfrentar desaf¨ªos relacionados con la disponibilidad de trabajadores en el sector de la construcci¨®n. En los pr¨®ximos a?os, a medida que se impulse la construcci¨®n de nuevas viviendas, ser¨¢ necesario garantizar que haya suficientes trabajadores cualificados para llevar a cabo estos proyectos. Para ello, se deben establecer programas de formaci¨®n profesional especializados en la construcci¨®n, ya que actualmente no existe suficiente personal en este sector. Adem¨¢s, podr¨ªa ser necesario fomentar la inmigraci¨®n para cubrir estas necesidades de mano de obra.

Pacto nacional. Habr¨ªa que promover la cohesi¨®n territorial, de manera que las oportunidades para j¨®venes no solo sean en Madrid y Barcelona y cuatro ciudades m¨¢s. Tambi¨¦n, reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos para regular unos alquileres que resulten m¨¢s equilibrados para los intereses de las partes, a partir de modelos funcionales europeos.

Y crear un gran pacto nacional por la vivienda dirigido por el mundo acad¨¦mico, que huya de las ideolog¨ªas y de los intereses partidistas y que establezca unos marcos de pol¨ªtica de vivienda asumibles por la mayor¨ªa. Por ¨²ltimo, reestructurar el marco legal para conseguir que la vivienda sea asequible per se con cada vez menos necesidad de intervenci¨®n p¨²blica.

Autores: Llu¨ªs Pellicer, Jos¨¦ Luis Aranda, Sandra L¨®pez Let¨®n, Clara Blanchar y Denisse L¨®pez