El suelo en la periferia de las grandes ciudades duplica su precio en una d¨¦cada

Poco suelo y caro. Lo que est¨¢ sucediendo en la periferia de las grandes ciudades espa?olas es un retrato de lo que pasa con la propia vivienda. Y tiene sentido, porque casas y parcelas forman parte de un mismo mercado en el que unas y otras se retroalimentan. Las dificultades para encontrar espacios donde construir anticipan que, al menos en el medio plazo, va a ser dif¨ªcil abaratar los pisos. Y, a su vez, la carest¨ªa de estos ayuda a explicar en gran parte los importes que tienen que pagar los promotores por los solares (y no al rev¨¦s, como podr¨ªa pensarse). Si se toman esos precios como term¨®metro de mercado, la fiebre es m¨¢s que evidente: en la ¨²ltima d¨¦cada se ha duplicado el precio en nuevos desarrollos de Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o M¨¢laga, seg¨²n un informe de la consultora Savills al que ha tenido acceso EL PA?S.

¡°La escasez de suelo finalista [el que est¨¢ listo para construir] y una elevada fortaleza de la demanda de viviendas ha hecho que los precios del suelo residencial hayan crecido de manera muy pronunciada¡±, reza el documento en alusi¨®n a las grandes ciudades. Esta situaci¨®n la contrapone con la estad¨ªstica oficial del Gobierno, que muestra ¡°una elevada estabilidad desde el a?o 2014¡å porque recoge una media de urbes en situaciones muy distintas.

En las grandes aglomeraciones, si algo no abunda es la estabilidad. Savills ejemplifica el problema con el PAU (programa de actuaci¨®n urban¨ªstica) del sureste de Madrid, una concatenaci¨®n de desarrollos incipientes donde se espera levantar m¨¢s de 100.000 pisos en los pr¨®ximos a?os. Pero a?ade que esa tensi¨®n de precios ¡°se replica en otros grandes mercados residenciales a lo largo del pa¨ªs¡±. De hecho, de acuerdo con los datos que maneja la consultora, la de Madrid no es la situaci¨®n m¨¢s sangrante. All¨ª las parcelas se pagaban a 450 euros por metro cuadrado edificable en 2014 y actualmente esa suma alcanza los 1.050 euros. Es decir, un 133% m¨¢s. Ese incremento se sit¨²a en una posici¨®n intermedia en comparaci¨®n con otros cuatro desarrollos, todos ellos en n¨²cleos de m¨¢s de medio mill¨®n de habitantes.

M¨¢laga y Barcelona, con precios de suelo m¨¢s altos, han vivido incrementos algo m¨¢s contenidos en la ¨²ltima d¨¦cada. En la ciudad andaluza las parcelas en los desarrollos de Teatinos-Puerto de la Torre han visto crecer su precio un 120%. En la capital catalana, el suelo en Zona Franca-Plaza de Europa, que alcanza hasta 1.300 euros por metro cuadrado edificable, se ha encarecido un 102%. Es decir, m¨¢s del doble de lo que se pagaba 10 a?os atr¨¢s.

En situaci¨®n opuesta aparecen Entren¨²cleos, un desarrollo ubicado en Dos Hermanas, junto a Sevilla, y las nuevas urbanizaciones de Malilla, un barrio del suroeste de Valencia. En el primero, los precios de los solares han escalado un 177% en tres a?os, aunque part¨ªan de importes muy bajos con 90 euros por metro cuadrado edificable en 2014. El caso de la capital valenciana, que comparte con Barcelona el tener t¨¦rminos municipales m¨¢s peque?os y saturados, la variaci¨®n es la m¨¢s acusada: un 183% en solo ocho a?os (la consultora ofrece en este caso datos desde 2016).

Una parte del incremento es l¨®gica. De entrada, la situaci¨®n del mercado entre 2014, cuando la salida de la larga crisis iniciada en 2008 era incipiente, y la actualidad es muy diferente. Pero adem¨¢s, explica Susana Rodr¨ªguez, directora ejecutiva comercial de Savills Espa?a, todo nuevo desarrollo va ganando valor conforme la zona se consolida e incorpora servicios como colegios, supermercados o zonas deportivas. Por tanto, es normal que las parcelas de un PAU valgan menos al principio que transcurridos unos a?os.

Pero la experta tambi¨¦n cree que no es ese el principal motivo que explica la subida de precios, sino m¨¢s bien una combinaci¨®n de factores demogr¨¢ficos y de mercado. ¡°Si tuviera que elegir un motivo, dir¨ªa que es la situaci¨®n de mucha gente concentr¨¢ndose en unas pocas ciudades y el hecho de que esas ciudades no tienen suelo para poder construir al ritmo que es necesario¡±, indica la tambi¨¦n directora del ¨¢rea residencial de la firma consultora.

Es decir, que la escasez de suelo es el principal motivo de su carest¨ªa y el culpable de que en Espa?a, seg¨²n coinciden numerosos an¨¢lisis, se hagan muchas menos viviendas de las que ser¨ªan necesarias. Un informe publicado a finales de abril por el Banco de Espa?a recordaba que la creaci¨®n neta de hogares excede con mucho la cantidad de casas nuevas que se construyen desde hace a?os. Eso hace que haya poca vivienda y cara. Y esos precios, destaca Rodr¨ªguez, ¡°se retroalimentan¡± con los del suelo. El motivo es que los importes de las parcelas se fijan con lo que se conoce como ¡°m¨¦todo residual¡±. A partir del precio potencial de venta de las casas, se descuentan los costes de producci¨®n y el beneficio que se espera obtener. Y el resto, ese residuo, es lo que el promotor est¨¢ dispuesto a pagar. ¡°Como hay muy poca oferta de viviendas, es el percentil de potenciales compradores con mayor poder adquisitivo el que acaba marcando los precios¡±, explica la consultora.

¡°El modelo urban¨ªstico que tenemos est¨¢ agotado¡±, valora Beatriz Toribio, secretaria general de la patronal APCEspa?a. ¡°Para que esto no derive en un problema mayor, incluso una crisis social importante, es fundamental que se adopten las medidas que llevamos reclamando mucho tiempo¡±, agrega.

La patronal promotora, como otros actores del sector, lleva a?os pidiendo una agilizaci¨®n de los procesos urban¨ªsticos y de las licencias de construcci¨®n. Sus peticiones han calado en algunas comunidades y ayuntamientos, e incluso el propio Gobierno se ha comprometido con ambos objetivos. Pero en mayo se vio obligado a retirar el proyecto de reforma de la ley de suelo, originalmente presentado por el PP y luego enmendado, por falta de apoyos parlamentarios. ¡°A nivel de Administraciones, sector y otros analistas est¨¢ claro que lo que tenemos es un problema de oferta. Ese es el diagn¨®stico y ahora lo que necesitamos para resolverlo es voluntad pol¨ªtica¡±, incide Toribio.

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