As¨ª funcionar¨¢n las ¨¢reas tensionadas: solo ser¨¢ gran propietario quien tenga cinco viviendas en una zona cr¨ªtica

Si la agenda prevista por el Gobierno se cumple, la Ley por el Derecho a la Vivienda entrar¨¢ en vigor este mayo. El Senado ya tiene el proyecto que le envi¨® el Congreso y se ha abierto el periodo para la recepci¨®n de enmiendas y propuestas de veto en la C¨¢mara alta. Pero, salvo sorpresa de ¨²ltima hora, no se espera que estas prosperen. As¨ª que en los plenos que se celebrar¨¢n la semana que viene y la siguiente, podr¨ªa quedar definitivamente lista la norma. Esta no ha dejado de acaparar titulares durante su larga negociaci¨®n por el tope a las rentas de alquiler. Un control de precios que supone una novedad y que es casi sin¨®nimo de hablar de las ¨¢reas tensionadas: fuera de estas, las cosas seguir¨¢n como hasta ahora. Se trata, por tanto, de un concepto central del nuevo texto, y su definici¨®n y la monitorizaci¨®n de lo que sucede dentro de esas zonas ser¨¢n fundamentales para el mercado inmobiliario. A continuaci¨®n, siete claves sobre las ¨¢reas tensionadas de precios:

1. Un proceso que activan las comunidades

La ¡°declaraci¨®n de zonas de mercado residencial tensionado¡±, que es como formalmente se denominan las ¨¢reas donde se permitir¨¢ el control de alquileres, viene regulada en el art¨ªculo 18 de la nueva ley, seg¨²n el proyecto aprobado en el Congreso. El procedimiento exige toda una serie de requisitos (elaborar una memoria, abrir un proceso de informaci¨®n p¨²blica, elaborar un documento con propuestas correctivas, etc¨¦tera) y depende de ¡°las Administraciones competentes en materia de vivienda¡±. Como se trata de una competencia exclusiva de las comunidades aut¨®nomas, estas son, a priori, las que deber¨ªan hacerlo. Tambi¨¦n podr¨ªan hacerlo los ayuntamientos, pero fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana consideran que esto solo es posible ¡°en el ¨¢mbito de sus pol¨ªticas¡±. Es decir, que no servir¨ªa para fijar un control de alquileres. Este solo es posible por decisi¨®n de la comunidad aut¨®noma y previa comunicaci¨®n (y aceptaci¨®n) del Gobierno, ya que tiene implicaciones (por ejemplo, fiscales) que inciden en competencias estatales. Las mismas fuentes, en un encuentro con periodistas a finales de la semana pasada, destacaron que ¡°la ley no es opcional¡± y todas las Administraciones tendr¨¢n que cumplirla. Pero, en cualquier caso, la declaraci¨®n de ¨¢reas tensionadas s¨ª lo es y las comunidades del PP, que han mostrado hostilidad a la norma, podr¨¢n optar por no dar ese paso. Esto les evitar¨ªa limitar los precios, pero tambi¨¦n impedir¨¢ que los peque?os propietarios se beneficien de las bonificaciones previstas porque ambas medidas van de la mano y no se pueden aceptar a la carta.

2. Rebaja de los requisitos

En la negociaci¨®n parlamentaria se han rebajado los requisitos que inicialmente contemplaba el Gobierno para definir estas zonas. De los dos que se exig¨ªan simult¨¢neamente en los primeros borradores, ahora bastar¨¢ con cumplir solo uno de ellos, y adem¨¢s las condiciones se han suavizado. La primera posibilidad es que la carga media que supone la vivienda (la hipoteca o el alquiler m¨¢s los suministros b¨¢sicos) supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares de la zona. La segunda, que los precios de compra o alquiler hayan subido en los cinco a?os anteriores tres puntos por encima del IPC de la comunidad aut¨®noma donde est¨¢ el ¨¢rea tensionada. Esta, por cierto, no cuenta con una divisi¨®n administrativa m¨ªnima o m¨¢xima. Podr¨ªa ser una secci¨®n censal o toda una provincia o comunidad aut¨®noma, aunque los requisitos que se exigen para justificar la declaraci¨®n hacen dif¨ªcil pensar en esto ¨²ltimo. La flexibilizaci¨®n del criterio ha hecho que las ¨¢reas potencialmente tensionadas se disparen. La consultora Atlas Real Estate Analytics ha calculado recientemente que un 60% de las viviendas de Espa?a est¨¢n en zonas que cumplen al menos una de las dos condiciones, seg¨²n un estudio por c¨®digos postales.

3. Un periodo flexible de tres a?os

La declaraci¨®n de ¨¢rea tensionada tiene una vigencia de tres a?os, pero se puede ¡°prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento¡±. Es decir, que si la comunidad aut¨®noma repite los tr¨¢mites necesarios para la declaraci¨®n y justifica que la situaci¨®n no ha cambiado, se puede extender a?o a a?o. ¡°Es la comunidad aut¨®noma la que tiene que ir viendo si se corrigen los desajustes y la que tendr¨¢ que ir haciendo los planteamientos al Estado, nosotros no vamos a estar comprobando in situ¡±, explicaron las citadas fuentes de Transportes. Y, por supuesto, si una comunidad decide retirar la declaraci¨®n antes de que pasen tres a?os, porque considera que los precios ya se han corregido o que las medidas no est¨¢n resultando efectivas, tambi¨¦n podr¨¢ hacerlo.

4. Controles de precio diferentes

?Qu¨¦ es lo que suceder¨¢ dentro de las ¨¢reas tensionadas? Adem¨¢s de las medidas correctoras que contenga el plan espec¨ªfico que presente la comunidad, a las que se podr¨¢n unir tambi¨¦n iniciativas estatales (desarrollo de viviendas sociales, ayudas p¨²blicas adicionales¡­), la principal caracter¨ªstica es el control de precio. Este funcionar¨¢ por dos v¨ªas, en funci¨®n de si el arrendador de la vivienda es un peque?o o un gran propietario. El mecanismo para limitar las rentas se especifica en la disposici¨®n final primera de la nueva norma, que modifica a su vez la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta recoge en su art¨ªculo 17 que, con car¨¢cter general, ¡°la renta ser¨¢ la que libremente estipulen las partes¡±. Pero a ese art¨ªculo se le a?aden nuevos puntos para los casos ¡°en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado¡±. En ese caso, los peque?os propietarios deber¨¢n respetar el precio del anterior contrato, aplicando la correspondiente actualizaci¨®n anual de renta, a la hora de hacer un nuevo contrato, sea con el mismo inquilino o con otro. Adem¨¢s, no se podr¨¢n a?adir costes o gastos (como los impuestos repercutibles o determinados suministros) que no estuvieran ya contemplados en el contrato anterior. Y la ¨²nica posibilidad de subirlo, ¡°con un m¨¢ximo del 10%¡±, es que se hayan realizado determinadas obras de rehabilitaci¨®n o accesibilidad en la vivienda. En Transportes subrayan que se trata de trabajos ¡°que realmente incidan en la mejora de la calidad residencial¡± y habr¨¢ que acreditarlo, por lo que no bastar¨¢ con mejoras superficiales. Otra posibilidad para subir el precio hasta un 10% es firmar un contrato de arrendamiento que permita al inquilino estar en la vivienda 10 o m¨¢s a?os (la LAU fija el m¨ªnimo actual en cinco a?os para los propietarios particulares y siete a?os para las empresas).

5. Nuevas bonificaciones para particulares

A cambio, de estos cors¨¦s, los peque?os propietarios de las ¨¢reas tensionadas podr¨¢n optar a algunas bonificaciones fiscales. Con car¨¢cter general, la reducci¨®n por el rendimiento neto positivo (los alquileres percibidos) que se paga en el IRPF baja del 60% al 50%. Pero los peque?os propietarios de ¨¢reas tensionadas podr¨¢n optar a una reducci¨®n del 90% si bajan al menos un 5% del precio de un contrato con respecto a la ¨²ltima cantidad recibida en el anterior (lo que les saldr¨¢ rentable en la mayor¨ªa de casos). Adem¨¢s, la reducci¨®n ser¨¢ del 70% si se pone un piso por primera vez en el mercado y se alquila a un joven de hasta 35 a?os o si el piso se arrienda a una Administraci¨®n o una entidad sin fines de lucro que lo destinan a alquiler social. Y de un 60% si se acometen determinadas obras de rehabilitaci¨®n energ¨¦tica.

6. Dos definiciones de gran propietario

Los controles de renta m¨¢s estrictos se reservan para los denominados ¡°grandes tenedores¡± de vivienda. La definici¨®n de estos es, por tanto, una de las m¨¢s importantes de la ley. Figura en el art¨ªculo 3 y se refiere a ¡°la persona f¨ªsica o jur¨ªdica que sea titular de m¨¢s de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de m¨¢s de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros¡±. Esa es la definici¨®n general y la que se aplica en toda la ley. Pero el art¨ªculo tambi¨¦n especifica que ¡°podr¨¢ ser particularizada en la declaraci¨®n de entornos de mercado residencial tensionado¡±. Es decir, que a efectos de los controles de precios, puede rebajarse el n¨²mero de casas hasta ¡°cinco o m¨¢s¡±, pero en este caso se a?ade otra condici¨®n: los inmuebles deben estar ¡°ubicados en dicho ¨¢mbito¡±. Es decir, que las comunidades podr¨¢n considerar gran tenedor a alguien con cinco viviendas, pero deber¨¢n motivarlo en la memoria que presenten y adem¨¢s solo computar¨¢n las viviendas que est¨¦n situadas dentro de la zona de precios tensionados. Si un propietario tiene cinco casas pero cuatro est¨¢n en esa ¨¢rea y una fuera, se considerar¨ªa un peque?o propietario. El motivo, explicaron las fuentes de Transportes, es que la rebaja de 11 inmuebles a cinco est¨¢ pensada para casos en los que se cree que un propietario de esas caracter¨ªsticas tiene ¡°capacidad de influir¡± en el mercado del ¨¢rea tensionada.

7. Una referencia por concretar

En cualquier caso, los grandes tenedores s¨ª tendr¨¢n que ajustar los precios a lo que establezca un ¡°sistema de ¨ªndices de precios de referencia¡±. Este se aplicar¨¢ a los nuevos contratos (no a los que est¨¦n ya vigentes) y tambi¨¦n servir¨¢ para peque?os propietarios que saquen pisos al alquiler que no han estado arrendados en los cinco a?os anteriores (es decir, sin un contrato anterior que sirva como referencia). El sistema estatal se basar¨¢ en el actual, pero ¡°va a ser mejorado¡±, seg¨²n las fuentes gubernamentales. Tiene que poder actualizarse m¨¢s ¨¢gilmente (los datos del actual todav¨ªa se refieren a 2021) y tambi¨¦n tener en cuenta algunas condiciones y caracter¨ªsticas de la vivienda. Transportes espera ultimarlo en paralelo a los procesos de declaraci¨®n de ¨¢reas tensionadas. Seg¨²n dijo la ministra, Raquel S¨¢nchez, en una entrevista con EL PA?S, esto se ver¨¢ en los ¡°pr¨®ximos meses¡±. Tambi¨¦n hay que tener en cuenta que la ley prev¨¦ una ¡°homologaci¨®n¡± de ¨ªndices de precios para comunidades que, como Catalu?a, cuentan con alguno. Por tanto, all¨ª el proceso podr¨ªa ser m¨¢s r¨¢pido.

Sigue toda la informaci¨®n de Econom¨ªa y Negocios en Facebook y Twitter, o en nuestra newsletter semanal