Perder la casa y el futuro

Juan y Marta acaban de ser desahuciados de la que era su casa. La compraron en 2004 por 240.000 euros ¡ªcon IVA y gastos¡ª, con una hipoteca de 180.000 euros. Durante cinco a?os pagaron una cuota mensual de algo menos de 1.000 euros, hasta que en 2009 Juan perdi¨® el trabajo. Empezaron a ingresar cantidades inferiores todos los meses, pero el banco pidi¨® la devoluci¨®n de todo el pr¨¦stamo y casi dos a?os despu¨¦s se ha adjudicado la vivienda por 120.000 euros. Adem¨¢s, les reclama casi 100.000 euros m¨¢s por la parte no pagada, intereses y gastos. Como tienen embargadas las cuentas y Marta parte de su sueldo, intentan buscar trabajos adicionales que puedan cobrar en negro. Lo peor de este caso no es que sea real, sino que es un supuesto t¨ªpico (en importes y plazos) de los cerca de nueve millones de hipotecas de viviendas que se constituyeron en Espa?a entre 2000 y 2008. Si tenemos en cuenta que el paro ronda el 23%, y que el 40% del mismo es de larga duraci¨®n, en breve muchos cientos de miles de familias se pueden encontrar en esta situaci¨®n de grave riesgo de exclusi¨®n social ¡ªcomo la califica el reciente informe de la Defensora del Pueblo¡ª.

Esto abrir¨ªa un nuevo agujero en los balances de los bancos, y sobre todo significar¨ªa la quiebra de la paz social. La gravedad del problema se ha reflejado ya en la calle, con la oposici¨®n a los desahucios, y en algunas sentencias judiciales. El gobierno anterior introdujo mejoras en el decreto ley de 1 de julio de 2011, pero es evidente que hay que tomar otras medidas en relaci¨®n con las hipotecas sobre la vivienda habitual.

La primera es favorecer que se renegocie la deuda, y para ello informar mejor al deudor y evitar la mala pr¨¢ctica bancaria de esperar al impago para buscar soluciones, ya que en ese momento empiezan a correr los elevad¨ªsimos intereses de demora. La reforma financiera no debe consistir solo en sanear balances, sino en que los bancos adapten sus procesos y estructuras, y respondan de manera r¨¢pida y razonable a las situaciones de dificultad de los particulares, lo que debe ser regulado y controlado. Creo, sin embargo, que se deber¨ªa ir m¨¢s lejos: la ley podr¨ªa establecer un derecho de los particulares a solicitar un plazo de hasta tres a?os de carencia de capital, que se acumular¨ªa al final del pr¨¦stamo, lo que dar¨ªa a muchos el tiempo suficiente para recuperar el trabajo o vender la vivienda.

El esc¨¢ndalo mayor lo produce que el banco se adjudique el piso por un valor muy inferior al que ¨¦l mismo lo tas¨® al constituir la hipoteca

En muchos casos, el simple aplazamiento no ser¨¢ suficiente, por lo que hay que buscar otras soluciones que permitan al deudor permanecer en la vivienda. Se ha propuesto que el deudor otorgue una opci¨®n de compra al banco a cambio de una reducci¨®n de la deuda, o que se quede como arrendatario con opci¨®n de compra, o la cesi¨®n del dominio directo al banco. Para que estas soluciones sean viables, se debe reducir su coste fiscal, y dictar normas que reduzcan la obligaci¨®n de los bancos de provisionar si el particular sigue en la vivienda, pagando parte de la cuota o un alquiler. Esto tiene sentido social pero tambi¨¦n econ¨®mico, pues ese activo no es improductivo ¡ªa diferencia de la vivienda adquirida de promotores que lleva a?os lastrando los balances¡ª. Cuando esto no sea posible, hay que tratar de evitar que se llegue a la ejecuci¨®n de la hipoteca y favorecer la daci¨®n en pago del particular, reduciendo tambi¨¦n el alto coste fiscal que ahora tiene para el deudor y el banco.

Hay que reformar urgentemente los procedimientos de ejecuci¨®n de hipoteca, que son ineficientes e injustos. El esc¨¢ndalo mayor lo produce que el banco se adjudique por un valor muy inferior a aquel en el que ¨¦l mismo lo tas¨® al constituir la hipoteca. El decreto ley citado introdujo una mejora, pero no impide todos los abusos. El deudor debe poder pedir al juzgado una nueva tasaci¨®n durante el procedimiento para que no se adjudique al banco por un valor inferior a la misma, y tambi¨¦n se debe permitir que lo venda por ese valor ¡ªo m¨¢s¡ª, evitando as¨ª la subasta. Finalmente, para que en las subastas se pueda obtener un verdadero precio de mercado, hay que dar acceso a las mismas a los particulares. Para ello se tiene que ofrecer una publicidad completa en internet, y permitir a las personas f¨ªsicas que vayan a destinarla a vivienda habitual subrogarse en parte de la hipoteca que grava la vivienda, sin necesidad de consentimiento del banco. Hay que agilizar el procedimiento, pues aunque en teor¨ªa es sumario, dura casi dos a?os de media, lo que perjudica tanto al banco como al deudor. Para ello habr¨¢ que promover la subasta extrajudicial, pero cuidando de que la misma tenga al menos la misma publicidad y garant¨ªas que la judicial. Y hay que establecer un l¨ªmite legal a los intereses de demora, que los tribunales han calificado en muchos casos de abusivos o usurarios.

Por ¨²ltimo, hay que evitar que los deudores pierdan adem¨¢s de su vivienda, su futuro, al quedar con una deuda que no van a poder pagar nunca y que es equivalente a una cadena perpetua econ¨®mica. No se trata solo ¡ªcomo dec¨ªa Lorca¡ª de estar de parte ¡°de los que no tienen nada, y hasta la tranquilidad de la nada se les niega¡±, sino de evitar una exclusi¨®n que es un grave perjuicio para toda la econom¨ªa. Para ello hay que reformar la ley concursal, de manera que el juez, una vez realizado el patrimonio del deudor, y apreciando su buena fe, pueda determinar que no cabe ya reclamar la deuda con cargo a los bienes futuros.

Si la exigencia de responsabilidad es ilimitada e inflexible para los particulares, dif¨ªcilmente se va a salir de la crisis

Las medidas propuestas persiguen la eficiencia, pero no solo eso. Todos sabemos que quedan a?os dif¨ªciles que van a exigir sacrificios. Pero si las ayudas y las normas sobre refinanciaciones y provisiones son solo para los bancos, si la exigencia de responsabilidad es ilimitada e inflexible para los particulares e inexistente para las entidades financieras y sus gestores, dif¨ªcilmente se va a conseguir el esfuerzo colectivo que hace falta para salir de la crisis. No hay mayor riesgo sist¨¦mico que la p¨¦rdida de confianza en el sistema, y a la larga, nada m¨¢s ineficiente que la injusticia.

Segismundo ?lvarez Royo-Villanova es jurista.