Vivienda de regulaci¨®n p¨²blica

Es parad¨®jico que en un pa¨ªs donde una d¨¦cada atr¨¢s se constru¨ªa vivienda con alegre exuberancia tengamos ahora percepciones de escasez. La raz¨®n, f¨¢cil de entender, es que el acceso a la misma por la v¨ªa tradicional de la propiedad se ha hecho m¨¢s dif¨ªcil y menos atractiva. Conseguir una hipoteca es mucho m¨¢s complejo que en el pasado; un joven sin patrimonio y sin un trabajo fijo no puede ni pretenderlo. Adem¨¢s, la consideraci¨®n de la propiedad como instrumento de ahorro ha perdido lustre: se ha demostrado que el valor de mercado de una residencia puede descender. Por todo ello la demanda se ha desviado hacia el alquiler. No hay nada problem¨¢tico en este paso, un reequilibrio desde la propiedad hasta el alquiler era recomendable en Espa?a. Pero un efecto ha sido tensionar el mercado de alquiler, sobre todo en aquellos puntos de la geograf¨ªa donde la poblaci¨®n aumenta. Es un tema debatido si la presi¨®n tur¨ªstica es un factor coadyuvante. Seguramente lo es, pero solamente en poblaciones y barrios muy concretos. En todo caso, en las localidades problem¨¢ticas ¡ªque incluir¨ªan las ¨¢reas metropolitanas de Madrid y Barcelona¡ª nos encontramos con un grueso nada despreciable de hogares para los que los alquileres representan, o pueden representar, una proporci¨®n claramente excesiva de sus ingresos. La consecuencia es que los desahucios por impago de alquiler est¨¢n aumentando. Y los niveles altos de desahucios, sea por alquiler, sea por impago de hipotecas, son una desgracia social a la que, en contraste con los niveles altos de paro, la sociedad espa?ola no estaba acostumbrada.

Las autoridades p¨²blicas han de encarar esta situaci¨®n con decisi¨®n. Sin embargo, en la b¨²squeda de soluciones deben guardarse de algunas que parecen simples, pero que son falaces. Una son las subvenciones al alquiler. Dejando de lado el inconveniente de que pudieran ser fiscalmente irrealizables, cabe se?alar que no constituyen una soluci¨®n porque, a oferta fija, la subvenci¨®n se trasladar¨¢ a los alquileres, de forma que el arrendatario acabar¨¢ pagando lo mismo, y no menos estresado. El beneficio ir¨¢ al propietario. Cierto es que este efecto puede aumentar la oferta y moderar la traslaci¨®n. Pero, en conjunto, la incidencia, si la hay, es costosa e indirecta. Otra no-soluci¨®n, hoy debatida y de mucha actualidad en el contexto de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es el control de alquileres. La experiencia hist¨®rica e internacional a este respecto ofrece lecciones muy n¨ªtidas: en contraste con la subvenci¨®n de alquileres, el control de los mismos es una medida fiscalmente barata, pero su efecto es reducir la oferta de vivienda en alquiler. Constituye un incentivo muy efectivo para que los propietarios sustraigan las viviendas al mercado de alquiler y las pongan a la venta. Tambi¨¦n induce a los inquilinos a la pr¨¢ctica de contorsiones varias para mantener el contrato de alquiler y evitar su salida al mercado. En cualquier caso: encontrar un apartamento de alquiler se hace no m¨¢s f¨¢cil, sino m¨¢s dif¨ªcil.

El modelo consistir¨ªa en pactar v¨ªas de colaboraci¨®n con el sector privado asignando suelo p¨²blico

El problema del alquiler solo tiene una soluci¨®n de fondo: hay que propiciar el aumento de la oferta, y a un ritmo conmensurable, donde lo haya, con el crecimiento demogr¨¢fico. La tesis que quisiera defender en este art¨ªculo es que, por un lado, la posibilidad del aumento de esta oferta est¨¢ en buena medida en manos de las autoridades p¨²blicas y, por otro, que esas autoridades, incluyendo al legislador, no deber¨ªan ser t¨ªmidas a la hora de ejercer esta potestad de una forma que garantice alquileres asequibles en las viviendas que sea posible.

En una localidad, la oferta nueva de volumen edificable para vivienda est¨¢ muy condicionada por normativas urban¨ªsticas. La propuesta ser¨ªa que todo volumen que est¨¦ disponible a consecuencia de la acci¨®n p¨²blica, o que ya desde el principio sea de propiedad p¨²blica, genere vivienda que llamar¨¦ ¡°de regulaci¨®n p¨²blica¡±. No digo ¡°p¨²blica¡± porque la forma natural de transformar la posibilidad en realidad ser¨ªa por la v¨ªa de programas de colaboraci¨®n con el sector privado. Por ejemplo, mediante concursos donde se asignar¨ªa un derecho de uso del volumen aportado p¨²blicamente que tendr¨ªa como contrapartida la regulaci¨®n de alquileres por parte de la autoridad p¨²blica, siempre garantizando al promotor una tasa de rendimiento razonable y, un aspecto muy importante, fija. De esta forma, el sector p¨²blico podr¨ªa constituir progresivamente un stock de vivienda de regulaci¨®n p¨²blica accesible por alquiler. Deber¨ªa tambi¨¦n existir un compromiso firme de no pasarlo a r¨¦gimen de propiedad en el futuro. Es decir, ser¨ªan de alquiler indefinidamente.

Estos programas no deber¨ªan incidir sobre los presupuestos p¨²blicos. Ello permitir¨ªa un ritmo de constituci¨®n relativamente r¨¢pido. Ahora bien, para que esto sea posible, el nivel medio de alquileres debe cubrir los costes incurridos por la autoridad p¨²blica y la inversi¨®n del promotor privado. Se sigue que ya desde el principio debe anticiparse la ocupaci¨®n por inquilinos de rentas variadas, de forma que con alquileres condicionales en renta, y, por tanto, diversos, la viabilidad econ¨®mica quede asegurada.

El nivel medio de alquileres debe cubrir los costes pagados por la autoridad y la inversi¨®n del promotor privado

Discuto dos objeciones posibles. La primera es que aun con el incremento de oferta que comportar¨ªa, esta pol¨ªtica podr¨ªa dar lugar a un segmento de viviendas con un alquiler inferior al de mercado. Abrir¨ªamos as¨ª la puerta a complicaciones como la demanda insatisfecha, la necesidad de criterios de adjudicaci¨®n, la subcontrataci¨®n fraudulenta, etc¨¦tera. Es as¨ª, y por tanto habr¨¢ que ser cuidadoso y estar vigilante. Pero la alternativa es no hacer nada, con lo cual, al menos en las grandes metr¨®polis, se obligar¨¢, como por ejemplo preocupa en San Francisco, a los maestros a vivir muy lejos de sus escuelas, si est¨¢n situadas en zonas de alquileres caros. Y muy probablemente se generar¨¢ una gran presi¨®n para el control generalizado de alquileres, un resultado p¨¦simo. Es mucho mejor que la acci¨®n p¨²blica se oriente a facilitar el acceso a la vivienda de alquiler a aquellos que lo necesitan, o, en t¨¦rminos m¨¢s generales, a contribuir a la competitividad de la econom¨ªa local conteniendo el coste de la vida en uno de sus componentes clave para los profesionales, trabajadores y cuadros medios de las empresas.

La segunda objeci¨®n derivar¨ªa de preguntarse de qu¨¦ forma se garantizar¨ªan al promotor sus ingresos. En principio, ser¨ªa con los alquileres. Pero no hay duda de que un buen funcionamiento de esta metodolog¨ªa requiere que la autoridad p¨²blica cubra cualquier impago. Reconozco que esto tiene aspectos problem¨¢ticos. Exige que las autoridades p¨²blicas sean prudentes y est¨¦n bien informadas sobre la demanda potencial, y que est¨¦n dispuestas a ejercer las opciones que la legalidad ofrece en casos de morosidad injustificada por los ingresos del arrendatario. Todo ello probablemente pone un l¨ªmite a la velocidad de constituci¨®n del stock de vivienda regulada. A?ado que esa garant¨ªa podr¨ªa presentar problemas para la normativa contable, inclinada, quiz¨¢s, a conceptuar como gasto p¨²blico el privado con cl¨¢usula de garant¨ªa p¨²blica.

Sin duda, habr¨ªa que negociar estos aspectos con las autoridades contables correspondientes, posiblemente europeas, que pudieran recelar por malas experiencias en el pasado. Pero estoy convencido de que se podr¨ªa hacer, sobre todo si existe, por parte de la autoridad p¨²blica, un compromiso firme, y evaluable, con el principio de comportamiento prudente.

Andreu Mas-Colell es profesor de la Universitat Pompeu Fabra.