M¨¢s alquiler p¨²blico

La preocupaci¨®n por el mercado de la vivienda no deja de crecer en Espa?a. La oferta resulta escasa para las necesidades de las nuevas generaciones y de los profesionales que desean abandonar el hogar familiar. Los precios de compra son demasiado elevados en relaci¨®n con los salarios que perciben los reci¨¦n incorporados al mercado de trabajo; la econom¨ªa de las familias se resiente porque tienen que dedicar una parte importante de sus ingresos a pagar la hipoteca o el alquiler. Por otra parte, el mercado del alquiler es extremadamente d¨¦bil en Espa?a, como consecuencia de usos y costumbres que privilegian la propiedad; y la concentraci¨®n de viviendas tur¨ªsticas en zonas limitadas de las ciudades dispara los precios y crea verdaderas zonas de exclusi¨®n para los asalariados. El informe del Banco de Espa?a sobre los alquileres en Espa?a resalta lo que ya se ha expuesto en varias ocasiones, aunque con m¨¢s ¨¦nfasis: las intervenciones en el mercado de la vivienda basadas en congelaciones y controles estrictos resuelven el problema a corto plazo, pero acaban por agravarlo porque desincentivan el aumento de la oferta.

Ese an¨¢lisis econ¨®mico es correcto, pero limitado; no resuelve el problema que tambi¨¦n es pol¨ªtico y que tiene que ver con la inercia del mercado espa?ol. La mejor intervenci¨®n posible en el mercado de la vivienda, sea en propiedad o en alquiler, est¨¢ inventada y consiste en aumentar la oferta de vivienda social. La competencia de la construcci¨®n social tiende a bajar los precios. Pero para que el efecto sobre los precios sea significativo, ese aumento de la vivienda social debe ser considerable. No basta con promociones. Ahora bien, un programa de vivienda social significativo en Espa?a requiere la aplicaci¨®n de un volumen importante de recursos p¨²blicos, del que actualmente no se dispone; y, por a?adidura, exige un elevado nivel de coordinaci¨®n entre el Estado, las autonom¨ªas y los municipios. De ambos recursos estamos escasos, porque tal coordinaci¨®n est¨¢ por desarrollar, a pesar de las graves carencias de la pol¨ªtica de la vivienda en los ¨²ltimos 10 a?os.

Es probable que contribuyese m¨¢s a moderar los precios una pol¨ªtica municipal que pacte con la iniciativa privada la liberaci¨®n de suelo p¨²blico que las decisiones de congelaci¨®n de precios dictadas desde instancias administrativas. Pero eso no significa que no deba concederse autoridad coactiva a las administraciones locales, sino que su aplicaci¨®n, en caso de que sea necesaria, debe ser excepcional.

El problema grave de la vivienda en Espa?a rebasa los l¨ªmites de la econom¨ªa de manual. Es una cuesti¨®n pol¨ªtica, de Estado, que exige el despliegue de varias pol¨ªticas complejas, desde la fiscal hasta la de inversi¨®n p¨²blica, incluyendo una nueva regulaci¨®n municipal del suelo y la capacidad para aplicar una cierta coacci¨®n administrativa. Los mercados necesitan regulaci¨®n para funcionar con eficiencia.