El a?ejo sector inmobiliario empieza a digitalizar sus ladrillos

Sol, golf, piscinas, trasteros y pistas de garaje, vistas al mar y ¡°un entorno privilegiado¡±. A priori, poca innovaci¨®n tecnol¨®gica puede haber en otra promoci¨®n inmobiliaria m¨¢s en la costa espa?ola. Metrovacesa vende 205 viviendas en Pulp¨ª (Almer¨ªa) de la promoci¨®n Birdie&Falcon, y el escaparate es el de siempre. Pero en la trastienda est¨¢n pasando muchas cosas: se trata de una transacci¨®n tokenizada en blockchain, uno de los primeros intentos de cambiar muchas de las reglas del juego del sector utilizando la cadena de bloques.

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La tokenizaci¨®n?consiste, b¨¢sicamente, en la transacci¨®n en blockchain de tokens, es decir, de unidades digitales emitidas de forma privada, que representan un valor o un derecho y que est¨¢n protegidas por claves criptogr¨¢ficas. Seg¨²n los creyentes en la token-econom¨ªa, llegar¨¢ un punto en el que los tokens nos permitir¨¢n dividir, con todos los efectos, lo que hasta ahora es indivisible (por ejemplo, la propiedad de una casa, algo muy ¨²til para divorcios y herencias conflictivas); y comercializar lo que ahora es incomercializable, como el tiempo en el que no utilizamos nuestro coche o la capacidad de procesamiento de nuestros equipos inform¨¢ticos.

La regulaci¨®n provoca que, al menos a priori, el sector inmobiliario no sea el m¨¢s adecuado para la tokenizaci¨®n. Pero ya hay casos reales de transacciones. El pasado oto?o se produjo en Estados Unidos una operaci¨®n de importancia: la conversi¨®n en tokens del 18,9% de un hotel en Aspen, Colorado, por 18 millones de d¨®lares. Y actualmente, desde 21.000 d¨®lares, se pueden adquirir?tokens de una residencia estudiantil de lujo junto a la Universidad de South Carolina.

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En el caso de Birdie&Falcon, lo que Metrovacesa est¨¢ tokenizando son 73 viviendas de una promoci¨®n que alcanza las 205 propiedades, pero no estrictamente para su venta, sino con el objetivo de acelerar procesos y ganar eficiencia con vistas a operaciones con fondos internacionales. ¡°Este tipo de promociones son especialmente interesantes para los inversores ¨¢rabes, pero normalmente hasta que llegas a ellos tienes que pasar por tres o cuatro intermediarios¡±, explica Carmen Chicharro, directora de innovaci¨®n de Metrovacesa, que cuenta en este proyecto con la colaboraci¨®n de la startup de blockchain BrickEX y la firma de servicios profesionales Grant Thornton.

Para mejorar los procesos, Metrovacesa ¡°digitaliza la preventa¡± en la red p¨²blica de blockchain de Ethereum, con dos tipos de tokens. Los primeros se utilizan fundamentalmente para formalizar el inter¨¦s; si el proceso sigue avanzando, entra en juego un segundo tipo de tokens, cuya ejecuci¨®n depende de smart contracts (precisamente el punto fuerte de Ethereum). Funcionan como las cuentas escrow, tambi¨¦n llamadas de fideicomiso, en las que comprador y vendedor obtienen garant¨ªas mutuas mediante la intermediaci¨®n de una tercera parte neutral. En este caso, los inmuebles quedan bloqueados para el inversor mientras se verifican todos los datos y el cumplimiento de toda la regulaci¨®n para la Prevenci¨®n del Blanqueo de Capitales.

El proceso digital, ya en funcionamiento, termina en el despacho del notario, pues la regulaci¨®n no permite ir m¨¢s all¨¢. En la tradici¨®n del derecho romano, a diferencia de lo que sucede en los pa¨ªses anglosajones, los notarios son dif¨ªcilmente sustituibles, y no se limitan a dar fe de la autenticidad de una firma.?

As¨ª que, como comenta Jeroen de Leijer, CEO de BrickEX, al no poder tokenizarse el documento de propiedad, ¡°se trabaja en un mundo paralelo, en el que hay que diferenciar entre la propiedad legal y la propiedad econ¨®mica¡±. ¡°Se agiliza el compliance, reflejando en la cadena de bloques el mundo que est¨¢ fuera de la cadena de bloques. Pero ni blockchain ni ninguna tecnolog¨ªa exime de cumplir la regulaci¨®n¡±, explica Luis Pastor, socio de consultor¨ªa e innovaci¨®n en Tecnolog¨ªas de la Informaci¨®n de Grant Thornton. ¡°Este proyecto una apuesta a largo plazo¡±, concede Chicharro.

"El uso de la tokenizaci¨®n aporta numerosas ventajas: la primera y m¨¢s importante es no tener que cumplir con la normativa de PCI/DSS, ya que no almacenamos ni procesamos informaci¨®n sensible de las tarjetas o cuentas de los clientes", asegura por su parte Guillermo Llibre, CEO de Housell.

Ese es de momento el punto d¨¦bil de esa tokenizaci¨®n del sector inmobiliario, que en Espa?a ya siguen atentamente tanto los notarios como el Colegio de Registradores, que forma parte de Alastria, el principal consorcio empresarial para fomentar el uso de la cadena de bloques. Pero al menos, todos los negocios inmobiliarios sustentados con blockchain tienen a priori una gran ventaja: los tokens no representan, como suele suceder, una promesa expresada en c¨®digo inform¨¢tico sino algo tan tangible como un chal¨¦ en la playa o una habitaci¨®n de hotel.

Puede que no sea suficiente para comprar pisos utilizando la cadena de bloques (tampoco lo hacemos por internet), pero s¨ª para mejorar la eficiencia del negocio inmobiliario.