Guerra al piso vac¨ªo

La dificultad para acceder a una vivienda lleva camino de convertirse en un mal end¨¦mico en Espa?a. Lo era en ¨¦poca de bonanza y lo es en plena recesi¨®n. La lucha de muchos ciudadanos ya no es ni para hacerse con un techo donde vivir, sino para mantenerlo o no quedarse en la calle y con la deuda a cuestas. Solo el a?o pasado, 30.000 primeras viviendas fueron a parar a manos de la banca acreedora. Un desahucio cada 15 minutos. La gran paradoja es que las necesidades de alojamiento han crecido sin cesar a la par que tambi¨¦n lo ha hecho el n¨²mero de viviendas vac¨ªas, que fuentes del mercado sit¨²an en cerca de seis millones, el doble que hace una d¨¦cada, y el 20% de todo el parque de casas de Espa?a.

La Junta de Andaluc¨ªa, gobernada por PSOE e IU, ha decidido apuntar hacia las entidades financieras, que acumulan miles de viviendas en sus balances, para tratar de paliar una situaci¨®n que considera de ¡°emergencia social¡±. El decreto ley, en vigor desde el jueves, faculta al Gobierno aut¨®nomo a expropiar durante tres a?os viviendas que se hallen en un proceso de desahucio por impago de la hipoteca para evitar el lanzamiento. Los detractores de esa medida apelan a que la Constituci¨®n consagra la propiedad privada. Los partidarios, en cambio, recuerdan que la propiedad privada est¨¢ ligada a su funci¨®n social y la justifican en la urgencia social en la que se halla Espa?a.

El presidente de la Junta, Jos¨¦ Antonio Gri?¨¢n (PSOE), ha defendido la constitucionalidad de la norma, que ha justificado en las situaciones de ¡°marginalidad social¡± que est¨¢ provocando la p¨¦rdida de la vivienda. ¡°Decimos basta, hasta aqu¨ª hemos llegado¡±, ha se?alado con m¨¢s contundencia la consejera de Fomento y Vivienda, Elena Cort¨¦s (IU). La respuesta del Gobierno central fue in crescendo a lo largo de la semana pasada. El ministro de Justicia, Alberto Ruiz-Gallard¨®n, dijo que evaluar¨ªa con rigor el decreto ley andaluz, mientras que la vicepresidenta, Soraya S¨¢enz de Santamar¨ªa, asegur¨® que las medidas de su Gobierno eran m¨¢s amplias y apunt¨® a un recurso al Constitucional. La Asociaci¨®n Espa?ola de la Banca, por su parte, prefiere no hacer comentarios.

Fern¨¢ndez Seijo: ¡°Nadie cuestiona la facultad de expropiar para una carreteras¡±

No es la primera vez que la posibilidad de expropiar viviendas desocupadas se discute en Espa?a. El Parlamento catal¨¢n aprob¨® en 2007 con los votos de la izquierda una ley de vivienda que inclu¨ªa el alquiler forzoso de las casas vac¨ªas. Como en aquel momento, el primer debate que surge es el jur¨ªdico. ¡°Constitucionalmente es posible. Las comunidades tienen las competencias en materia de vivienda. Otra cosa es la medida en s¨ª, de cuya eficacia albergo dudas¡±, asegura Jos¨¦ Ignacio Navas, coordinador del Observatorio de la Vivienda del Consejo General del Notariado. ¡°La expropiaci¨®n forzosa la pueden emprender las Administraciones siempre que haya utilidad o inter¨¦s social, y en este caso no hay duda de que la hay¡±, a?ade. De hecho, los expertos consultados recuerdan que el precedente m¨¢s parecido lo constituye la Ley Agraria de Andaluc¨ªa, que tambi¨¦n contemplaba expropiaciones. Y estas fueron avaladas por el Constitucional en 1987 por cumplir con los principios de utilidad e inter¨¦s social.

El profesor de Derecho Administrativo de la Universidad de Barcelona Juli Ponce asegura que la expropiaci¨®n del derecho de uso de la vivienda se ajusta a la ley. ¡°Legalmente es posible mediante una ley. Sin embargo, su efectividad es desconocida porque en Catalu?a no lleg¨® a aplicarse¡±, apunta el profesor, quien recuerda que en algunos pa¨ªses se ha llegado a¨²n m¨¢s lejos que en Andaluc¨ªa. Es el caso de Escocia o Francia, que han fijado por ley que cualquier persona pueda reclamar a un juez su derecho a la vivienda, lo cual obliga a un despliegue de pol¨ªticas de alojamiento de sin techo.

La norma ha levantado polvareda tambi¨¦n al plantar cara a la banca, contra la cual se han dirigido los movimientos sociales que luchan por la generalizaci¨®n de la daci¨®n en pago a trav¨¦s de una ley. ¡°Es cuesti¨®n de voluntad pol¨ªtica el hecho de empezar a poner l¨ªmites a las entidades financieras¡±, dijo la portavoz de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), Ada Colau, tras conocer el anuncio de la Junta.

El magistrado del Juzgado de lo Mercantil n¨²mero 3 de Barcelona Jos¨¦ Mar¨ªa Fern¨¢ndez Seijo, que propici¨® recientemente un sonado varapalo del Tribunal de la Uni¨®n Europea al Gobierno central por su legislaci¨®n sobre desahucios, opina que la medida es constitucional y recuerda que las comunidades aut¨®nomas ostentan las competencias en vivienda. ¡°Nadie cuestiona la facultad de expropiar un terreno para construir una carretera y, de hecho, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece esa posibilidad para algunas excepciones, como inmuebles en estado de ruina¡±, explica el magistrado.

La sentencia del Constitucional sobre la Reforma Agraria abre el camino

Fuentes judiciales consultadas admiten que las competencias de vivienda son auton¨®micas, pero consideran que el derecho de la propiedad debe ser ¡°en esencia¡± parecido en todo el territorio. Eso mismo plante¨® el ministro Ruiz-Gallard¨®n, quien dijo que los derechos deben ser id¨¦nticos para todos los espa?oles. Desde la otra orilla, el PSOE ha anunciado que llevar¨¢ esa propuesta al Congreso para que se aplique en toda Espa?a.

Catalu?a emprendi¨® el mismo camino que Andaluc¨ªa en 2007, sin que nunca haya podido terminar de explorarlo porque una de las primeras decisiones del primer Gobierno de Artur Mas fue desmantelar la pol¨ªtica de vivienda de los Ejecutivos tripartitos, en manos de ICV-EUiA. El alquiler forzoso qued¨® enterrado en 2011. En cualquier caso, se puso encima de la mesa en un contexto muy distinto. Entonces los precios no hac¨ªan sino escalar a un ritmo anual de dos d¨ªgitos y quienes quer¨ªan acceder a un piso deb¨ªan pedir hipotecas de hasta 50 a?os. Fueron, en parte, las particulares subprime espa?olas.

A la vez que ello suced¨ªa, los inversores se lanzaban a acumular pisos. No para alquilarlos, sino para especular: los compraban, aguardaban a que se revalorizaran un 20% en un a?o y lo revend¨ªan con jugosas plusval¨ªas a veces sin haber puesto ni un euro en met¨¢lico, sino a cr¨¦dito. Y as¨ª sucesivamente, lo que encarec¨ªa la vivienda. La Generalitat trat¨® de frenar entonces esa espiral con la amenaza del alquiler forzoso, restringido a ¡°zonas con una fuerte demanda acreditada¡±.

La ley catalana no surg¨ªa de la nada. Los responsables se inspiraron en otras legislaciones europeas, en especial la danesa. Seg¨²n fuentes de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), la asociaci¨®n internacional de tasadores, la expropiaci¨®n de viviendas vac¨ªas para alojar a familias sin techo tambi¨¦n est¨¢ prevista en la normativa francesa o brit¨¢nica, por ejemplo. El responsable de mercados residenciales de RICS, Peter Bolton-King, aplaude la medida de Andaluc¨ªa, que califica ¡°un gran paso valiente por parte de las autoridades andaluzas¡±. ¡°El problema de los sin techo es una realidad tr¨¢gica para muchas personas en todo el mundo y cualquier medida para paliar este problema es m¨¢s que bienvenida¡±, afirma Bolton-King, que recuerda que las entidades financieras espa?olas, como las de Irlanda o Estados Unidos, tienen ¡°un n¨²mero considerable de propiedades vac¨ªas en su poder¡±.

El profesor de Econom¨ªa Garc¨ªa Montalvo pide concursos de acreedores para familias

En esa direcci¨®n apunta la exministra de Vivienda Beatriz Corredor, quien considera que el derecho de uso puede ser expropiado por un procedimiento legal. ¡°Lo importante es que las familias no se vayan a la calle. El drama es tan grande que algo hay que hacer. No se puede consentir que una familia se quede en la calle desamparada¡±, remacha.

Ahora bien, ?con qu¨¦ obst¨¢culos puede toparse la medida? Uno de los principales problemas que tuvo la Generalitat fue el de hallar una definici¨®n para ¡°piso vac¨ªo¡±, lo cual resolvi¨® vali¨¦ndose de una serie de supuestos y pruebas: desde los consumos de la luz y el agua hasta el testimonio de un vecino. El decreto andaluz ah¨ª lo tiene mucho m¨¢s f¨¢cil, porque se focaliza en las entidades financieras o sus filiales y en los procesos de ejecuci¨®n hipotecaria.

El texto legal contempla un justiprecio y unos requisitos que debe reunir la persona que ser¨¢ desahuciada para que los mecanismos de expropiaci¨®n se activen. Del texto se desprende que la expropiaci¨®n se realizar¨¢ una vez se haya producido el lanzamiento. El momento no es una cuesti¨®n balad¨ª, puesto que Fern¨¢ndez Seijo recuerda que si se efect¨²a antes el expropiado no ser¨ªa el banco, sino el consumidor, por lo que se tratar¨ªa de una interferencia en los derechos del cr¨¦dito de las entidades financieras. La Junta tambi¨¦n impondr¨¢ sanciones a los bancos que no saquen al mercado sus pisos. En este caso, Corredor advierte de que muchos de los pisos que siguen sin vender no re¨²nen las ¡°condiciones adecuadas¡± por ¡°situaci¨®n o estado¡±.

El catedr¨¢tico de Econom¨ªa Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo no es partidario ni de la expropiaci¨®n temporal ni de la daci¨®n en pago general y retroactiva para poner fin a los desahucios. ¡°Si es general, una persona que pueda pagar su hipoteca, pero que no quiera hacerlo, podr¨¢ dejar de abonarla, lo cual agrandar¨¢ el agujero de la banca y costar¨¢ m¨¢s dinero al contribuyente¡±, sostiene el catedr¨¢tico, quien apuesta por ¡°incentivos¡± o, en ¨²ltimo caso, penalizaciones para movilizar el parque de viviendas que est¨¢ en manos de la banca.

Los detractores del alquiler forzoso prefieren sanciones e incentivos

¡°Los costes anuales de gesti¨®n, administraci¨®n y financiaci¨®n de un inmueble oscilan entre el 12% y el 13%. Si la Administraci¨®n a?ade un recargo para penalizar las que est¨¢n vac¨ªas, los bancos posiblemente responder¨¢n¡±, se?ala el profesor. Algunos Ayuntamientos, como Estrasburgo (Francia) o los de Portugal han impuesto tributos m¨¢s altos para los inmuebles vac¨ªos. Seg¨²n la Federaci¨®n de Municipios y Provincias, en Espa?a no hay una norma general que imponga un recargo a los pisos desocupados. Garc¨ªa Montalvo tambi¨¦n se?ala que parte del parque p¨²blico de viviendas est¨¢ vac¨ªo, pero la Junta dice que no es el caso de Andaluc¨ªa.

La inseguridad jur¨ªdica es otro de los argumentos contra el decreto ley. Como en la daci¨®n en pago con efectos retroactivos, esta figura traspasa la relaci¨®n contractual entre el cliente y el banco, puesto que muchas de esas hipotecas est¨¢n titulizadas y en manos de inversores internacionales. ¡°Al final, todo esto puede repercutir tambi¨¦n en la capacidad de financiaci¨®n de las instituciones y, en este caso, a la Junta de Andaluc¨ªa cuando pueda volver a acudir a los mercados¡±, opina el director de Estudios de Idealista.com, Fernando Encinar.

El decreto ley de la Junta, pues, pone sobre la mesa por en¨¦sima vez el problema de alojamiento que sufre Espa?a, pese a que el acceso a una vivienda digna es un derecho constitucional. ¡°Espero que haga que algo se mueva¡±, dice Navas. Garc¨ªa Montalvo propone facilitar que las familias que arrastran deudas que no pueden afrontar acudan al juzgado para pedir el concurso de acreedores ¡ªque debe abordar la hipoteca¡ª, creando juzgados especializados si es necesario. ¡°Con la ley actual, estos procedimientos est¨¢n pensados para las empresas. Se trata de que un juez pueda examinar cada caso y decidir, por ejemplo, la quita que se aplica a las deudas de cada familia¡±, propone. Navas respalda esta posibilidad, mientras que a Fern¨¢ndez Seijo le parece ¡°la m¨¢s razonable¡±, puesto que ahora el procedimiento judicial no paraliza la ejecuci¨®n hipotecaria ni los pagos de estos pr¨¦stamos.