De rei del t¨¨xtil a emperador del totxo

L'home m¨¦s ric d'Espanya, Amancio Ortega, ¨¦s tamb¨¦ el que t¨¦ m¨¦s propietats del pa¨ªs. El gener del 2002, mig any despr¨¦s de treure a borsa Inditex, va constituir Pontegadea Inmobiliaria. Des de llavors ha realitzat nombroses operacions i la seva cartera d'immobles est¨¤ valorada actualment en 4.724 milions d'euros, segons la consultora Real Capital Analytics. L'empresari gallec va aprofitar els pitjors anys de la crisi per comprar actius a bon preu, tant al mercat local com fora. Entre el 2009 i el 2013, un per¨ªode f¨²nebre per al sector, Pontegadea no va tancar cap exercici en n¨²meros vermells. Al contrari, el benefici agregat de la societat va ser de 1.230 milions. Quin ¨¦s el secret del rei del t¨¨xtil per convertir-se tamb¨¦ en emperador del totxo?

¡°Amancio Ortega no t¨¦ compet¨¨ncia al sector immobiliari. El seu cas no ¨¦s comparable a causa de la gran liquiditat de qu¨¨ disposa. En el pitjor de la crisi econ¨°mica tenir efectiu marcava la difer¨¨ncia i permetia convertir un bon negoci immobiliari en una inversi¨® estrella. Calia tenir cash i una visi¨® a llarg termini per aprofitar la caiguda de preus. I Ortega tenia les dues coses¡±, explica el director d'inversi¨® de la divisi¨® immobili¨¤ria d'un gran banc europeu. Aquest expert, com gaireb¨¦ tots els consultats per a aquest reportatge, prefereixen mantenir l'anonimat. Pontegadea ¨¦s o pot ser el seu client i aquest ¨¦s un negoci on la discreci¨® ¨¦s pols d'or.

L'empresari gallec mant¨¦ a ratlla el deute de Pontegadea (325 milions) i nodreix peri¨°dicament el talonari de la societat amb bona part dels dividends que cobra d'Inditex, on encara conserva el 59,29% de les accions. Aquest any, per exemple, Ortega ha rebut del grup t¨¨xtil 894 milions.

Aquesta ingent liquiditat li permet?coses extraordin¨¤ries,?com quedar-se la Torre Picasso, el seu actiu m¨¦s emblem¨¤tic. A final del 2011, Tishman Speyer Properties, un dels peixos grossos del sector immobiliari mundial, propietari del Rockefeller Center, el Chrysler Building o la Tower Place, estava a punt de tancar el tracte amb FCC per quedar-se l'edifici. A l'¨²ltim minut, Esther Koplowitz el va vendre a Ortega. Per qu¨¨? Perqu¨¨, a difer¨¨ncia de Tishman, la seva oferta era tota en efectiu, segons Bloomberg.

Real Capital Analytics calcula que Pontegadea t¨¦ 152 immobles repartits en 15 ciutats de cinc pa?sos. El principal actiu per valor de mercat de la seva cartera s¨®n les oficines (58,4% del total), seguit dels locals comercials (37,3%), els hotels (3,4%) i finalment els habitatges, que nom¨¦s suposen el 0,9% del total. ¡°?s un inversor pacient, no t¨¦ pressa. Busca actius trofeu. El seu mercat ¨¦s tothom. No sol pagar sobrepreus, ¨¦s molt selectiu¡±, diu el director de mercats d'un dels brokers amb els quals treballa habitualment Ortega.

A Espanya, Pontegadea t¨¦ diversos dels millors edificis de les millors zones comercials i d'oficines de Madrid i Barcelona: el passeig de la Castellana i el passeig de Gr¨¤cia. ¡°T¨¦ una cartera molt diversificada. L'¨²nica cosa que no vol s¨®n centres comercials ni s¨°l industrial. Busca inversions molt selectes: actius core en zones prime. ?s una estrat¨¨gia gens oportunista, m¨¦s aviat conservadora, que no li donar¨¤ rendibilitats de doble d¨ªgit, per¨° que li permetr¨¤ dormir tranquil. ?s un pla que encaixa a la perfecci¨® amb l'objectiu de qualsevol gran fortuna, que no ¨¦s cap altre que preservar el patrimoni¡±, assenyala el director general d'inversions a Espanya d'un dels l¨ªders mundials en consultoria i gesti¨® immobili¨¤ria.

Ortega demana dos requisits m¨¦s per comprar un immoble. En primer lloc, exigeix que sigui tot o res. No li agrada comprar parts d'un edifici, vol adquirir-lo sencer. Una altra condici¨® ¨¦s que estigui molt ben situat per tenir-hi inquilins solvents, amb baixa morositat. Un dels seus principals clients, a m¨¦s en diferents ciutats (Val¨¨ncia, Barcelona i Par¨ªs), ¨¦s Apple. Els ¨²ltims dos anys, Ortega ha adquirit nou propietats i nom¨¦s n'ha venut una. ¡°?s un jugador a llarg termini. Est¨¤ fent molt b¨¦ les coses. La rotaci¨® de la seva cartera ¨¦s baixa, cosa que significa que no compra un immoble per especular i vendre'l al cap de dos o tres anys¡±, indica el director a Espanya d'una de les consultores immobili¨¤ries m¨¦s grans del m¨®n.

Pontegadea t¨¦ nom¨¦s vuit treballadors, segons figura al Registre Mercantil, encara que sumant totes les filials supera el mig centenar. El president ¨¦s el mateix Ortega, la seva dona, Flora P¨¦rez, figura com a vicepresidenta, i Jos¨¦ Arnau, el seu home de confian?a de tota la vida exerceix com a conseller. A m¨¦s, la societat posseeix el 100% del capital en empreses de Fran?a, els Estats Units, Luxemburg, el Regne Unit i M¨¨xic, segons figura al Registre Mercantil.

Aix¨ª com en la construcci¨® de l'imperi Inditex Ortega va buscar el suport de dos grans executius (Jos¨¦ Mar¨ªa Castellano, primer, i Pablo Isla despr¨¦s), en l'expansi¨® del seu imperi immobiliari tamb¨¦ ha sabut envoltar-se molt b¨¦ per bons professionals. El primer encarregat de comprovar la idone?tat dels actius i tancar les compres de Pontegadea va ser el gallec Julio D¨ªaz-Freijo. Va arribar procedent de l'extinta Arthur Andersen i va estar al c¨¤rrec fins que el 2010 el va abandonar per motius personals. El va substituir l'actual director d'inversions de la societat, Roberto Cibeira, auditor i director de l'oficina de Deloitte a la Corunya fins llavors. La principal fita de D¨ªaz-Freijo va ser la compra a final del 2007 del palauet que el Banc Santander t¨¦ al passeig de la Castellana, a m¨¦s de 10 edificis hist¨°rics de l'entitat per 500 milions d'euros. Per la seva banda, Ciberia va ser el responsable de tancar l'adquisici¨® de Torre Picasso, una operaci¨® valorada en prop de 400 milions.

¡°?s curi¨®s, per¨° els dos cervells a l'ombra de Pontegadea venien del sector financer i han anat aprenent sobre la marxa les peculiaritats del negoci immobiliari. L'actual responsable, Cibeira, em sembla una persona molt espavilada. Bon¨ªssim. No fa bogeries, t¨¦ molt clara l'estrat¨¨gia i ¨¦s molt intel¡¤ligent¡±, comenta el conseller delegat a Espanya d'una multinacional especialitzada a oferir serveis immobiliaris.

Si b¨¦ Pontegadea sempre ha tingut vocaci¨® internacional, els ¨²ltims dos anys s'ha accentuat. Fora d'Espanya els seus principals mercats s¨®n els EUA i el Regne Unit. L'¨²ltima adquisici¨® a Londres, fa just un any, va ser la Devonshire House, un edifici d'oficines constru?t el 1920 al districte de moda de Myfair, molt a prop de l'hotel Ritz. L'immoble ocupa l'espai on hi va haver la resid¨¨ncia dels Ducs de Devonshire als segles XVIII i XIX i Ortega va desemborsar un preu per metre quadrat que est¨¤ entre els m¨¦s alts que s'han pagat mai per un edifici d'aquestes caracter¨ªstiques, segons Real Capital Analytics. ¡°Quan a Espanya han comen?at a tornar els inversors internacionals, Pontegadea s'ha sofisticat, invertint m¨¦s fora. Ortega no entrar¨¤ en la licitaci¨® de preus que es comen?a a veure al nostre pa¨ªs¡±, argumenta l'expert immobiliari d'un banc europeu.

Pontegadea ¨¦s el propietari d'Inditex en diferents ciutats. Nom¨¦s els sis primers mesos del seu actual exercici fiscal, el grup t¨¨xtil va pagar al seu president 17 milions d'euros pel lloguer de botigues, segons la documentaci¨® enviada a la CNMV. La societat d'Ortega tamb¨¦ t¨¦ locals llogats a la compet¨¨ncia com H&M o Gucci, GAP o Banana Republic.

¡°El nom d'Inditex o d'Amancio Ortega de vegades eclipsa la dimensi¨® internacional de Pontegadea. El seu negoci no ¨¦s nom¨¦s comprar els edificis i llogar-los. Els seus professionals s'encarreguen de generar valor afegit als immobles amb la rehabilitaci¨®. A m¨¦s, ofereixen serveis de seguretat, neteja i manteniment¡±, expliquen fonts del sector.

Amb els diners que va obtenir en vendre part de les seves accions a Inditex el 2001, Ortega va provar sort amb les inversions a borsa a trav¨¦s de dues Sicav (Keblar i Alaz¨¢n), per¨° finalment va decidir especialitzar-se en el totxo. Una aposta que, encara que li ha portat algun disgust ¡ªva ser soci de Enrique Ba?uelos en el gran fiasco d'Astroc¡ª li est¨¤ donant bons resultats. ¡°Aquest empresari ha fet que la seva cartera immobili¨¤ria es converteixi en un fons de pensions per, almenys, deu generacions de la seva fam¨ªlia¡±, conclou un dels experts consultats.