Llogui un pis i, si li agrada, compri¡¯l

El lloguer amb opci¨® a compra intenta aixecar cap despr¨¦s del seu frac¨¤s estrepit¨®s. La punxada de la bombolla immobili¨¤ria a Espanya i el desplom del preu de les cases van acabar amb les expectatives que s'havien dipositat en aquesta f¨®rmula. "Quan tocava executar l'opci¨® de compra, o abans, resulta que el pis ja no valia 100.000 euros, sin¨® 60.000, aix¨ª que el llogater no comprava", comenta Oscar Mart¨ªnez, president de l'Associaci¨® Professional d'Experts Immobiliaris.?

L'atur i la falta de finan?ament van fer la resta. Ja ho saben b¨¦ a la Comunitat de Madrid, on l'¨²s es va generalitzar a partir de 2005 gr¨¤cies al Pla Jove, que segueix funcionant per¨° no com s'esperava quan va arrencar fa 10 anys. Avui hi ha 1.087 habitatges disponibles, tots de promotors privats, amb opci¨® a compra als set anys.?

Ara que bufen altres aires, els de l'estabilitzaci¨®, i que els preus semblen haver tocat sostre, el lloguer amb dret a compra ¨Ctant d'habitatge lliure com de protegit¨C, busca fer-se un lloc entre els reis del mambo: la compra i el lloguer. Abans toca superar "el desconeixement i temor a ser enganyats, un altre motiu pel qual no ¨¦s un negoci a l'¨²s", considera Laura Delgado Campillos, directora del despatx d'advocats Le Morne a Madrid.

"La f¨®rmula funcionar¨¤ quan els inquilins tinguin una certesa m¨¦s gran i acc¨¦s al finan?ament, de manera que decideixin exercir l'opci¨® de compra enfront de mantenir un lloguer de manera permanent", assenyalen Fidere, societat que gestiona gaireb¨¦ 5.000 habitatges de lloguer, el 65% amb opci¨® a compra. La majoria s¨®n protegits, si b¨¦ tamb¨¦ n'hi ha de lliures.

Un percentatge o el total de la renda pagada es descompta del preu final

?s una f¨®rmula que aporta "gran flexibilitat, per la qual cosa sempre tindr¨¤ bona acceptaci¨® entre joves i fam¨ªlies amb un clar inter¨¨s a comprar. La clau del creixement estar¨¤ al costat de l'oferta, sobretot en el nombre d'habitatges d'aquest tipus que es financin i construeixin", expliquen a Lazora, societat que gestiona 2.000 pisos protegits sota aquesta modalitat amb lloguers d'entre 400 i 500 euros al mes.?

L'inquil¨ª juga en camp amic. Aix¨° s¨ª, sempre que no pagui una prima inicial com a part de la compra, perqu¨¨ en aquest cas perdr¨¤ la totalitat (no ¨¦s una fian?a i sol suposar entorn del 10% del preu). I sempre que les rendes pagades durant el lloguer es descomptin, adverteix Mart¨ªnez. Si s'abona la prima, cal assegurar-se que, arribat el moment, es podr¨¤ optar al cr¨¨dit.

Quan no s'exigeix cap avan?ament, l'inquil¨ª sempre guanya perqu¨¨ "pot renunciar a la compra en qualsevol moment i, per tant, no assumeix cap risc. El 50% de la renda pagada es descompta del preu final quan s'exerceix l'opci¨® de compra" assenyalen a Fidere, els pisos de la qual estan entre cinc i set anys en lloguer i no s'exigeix un desemborsament inicial.

Es tracta d'un mecanisme que "permet generar l'estalvi de l'entrada durant els anys de lloguer, que habitualment coincideixen amb els primers anys de la vida laboral del demandant, que acostuma a ser menor de 35 anys i fam¨ªlies joves", explica un portaveu de Lazora. El fet que "es descompti la renda pagada genera una capacitat d'estalvi que d'una altra manera no tindria", apunta Raquel Cobos, advocada del bufet Datadiar. En un habitatge protegit les rendes mensuals poden partir de 340 euros i si ¨¦s lliure el que marqui el mercat. En una promoci¨® de Carabanchel (Madrid) uns baixos de 69 metres el preu de venda dels quals ?¨¦s de 190.000 euros t¨¦ rendes mensuals de 504 euros. Hi ha Xalets adossats de quatre dormitoris des de 850 euros.

L'inquil¨ª t¨¦ les de guanyar enfront del propietari, sempre que

En un moment en el qual no se sap amb certesa com evolucionaran els preus, els inquilins tenen una oportunitat d'or: blindar-se amb un preu fix que no afecti una possible pujada de preus a cinc anys vista. "Estalviar, con¨¨ixer l'immoble i la zona abans de decidir-se i acudir al banc havent abonat part del preu s¨®n els avantatges principals", assenyala Pelayo de Salvador Morell, advocat del despatx Salvador Real Estate Lawyers, especialitzat en dret immobiliari. ?s m¨¦s, a l'hora d'accedir a una hipoteca les entitats veuen amb bons ulls que el client hagi efectuat aquests desemborsaments. Pot semblar il¡¤l¨°gic acudir a aquesta f¨®rmula tenint en compte que la banca espanyola est¨¤ m¨¦s que disposada a tornar a donar hipoteques, per¨° no ho ¨¦s tant. "Encara que torni el finan?ament, els demandants s¨®n ara m¨¦s prudents i els pot encaixar per la sensaci¨® que part de la seva renda del lloguer la inverteixen en comptes de gastar-la", segons Fidere.

Aquesta f¨®rmula d'acc¨¦s diferit a la propietat encaixa en el perfil d'alg¨² que no vol o no pot comprar ara, per¨° pensa que en un futur s¨ª. "Est¨¤ m¨¦s lligat al desig d'adquirir una casa en particular, que al desig de comprar una casa en general. ?s ideal quan troben la que s'ajusta exactament a les seves necessitats, per¨° no ¨¦s el moment", assenyala Jes¨²s Duque, vicepresident d'Alfa Inmobiliaria.

No nom¨¦s hi ha dret a compra sota el paraigua d'una empresa. Alguns particulars ofereixen aquesta possibilitat, encara que s¨®n pocs. A Fotocasa.es amb prou feines sumen el 4% dels anuncis. A Alfa Inmobiliaria no passa del 10%. Per al propietari, la f¨®rmula sembla tenir pros i contres.

Al costat dels pros, el pis genera rendibilitat i li permet desgravar el 60% dels rendiments del capital immobiliari que genera, indica Cobos. Tamb¨¦, "estar protegit d'impagaments si inclou en el contracte una cl¨¤usula que penalitzi l'inquil¨ª amb la p¨¨rdua de l'opci¨® a compra i, per tant, de la prima (entrada) en el cas de retards en el pagament", diuen a Fotocasa.es.?

Fa f¨¤cil la comercialitzaci¨® de l'immoble, encara que cal tenir en compte que en cap cas no s'est¨¤ venent, recorda Pelayo de Salvador. I aqu¨ª comencen els contres. "No est¨¤ venent i est¨¤ assumint les obligacions d'un arrendament (manteniment, durada legal m¨ªnima...)", prossegueix aquest advocat. A m¨¦s, podria ser que fixar el preu li jugu¨¦s una mala passada. "Compromet un preu de venda i un termini d'execuci¨® incert quan en un moment millor de mercat pot arribar a vendre per un preu millor i en un termini m¨¦s curt sense lligams", diu Jos¨¦ Ram¨®n Fern¨¢ndez, broker de Re/Max Luna a Aravaca, ag¨¨ncia en qu¨¨ el lloguer amb dret a compra ¨¦s menys de l'1%.

En qualsevol cas, el m¨¦s assenyat ¨¦s anar de la m¨¤ d'un advocat especialitzat que garanteixi els drets de l'un i de l'altre, la clara voluntat de vendre, el preu de venda, les quotes de lloguer a descomptar, el termini d'opci¨® de compra i les penalitzacions en cas d'incompliment. A m¨¦s, ¨¦s necessari l'elevaci¨® a p¨²blic del document i la seva inscripci¨® en el Registre de la Propietat, explica l'advocada Delgado.