Els pisos de fons estrangers irrompen al mercat de l¡¯¨¤rea metropolitana de Barcelona

Van arribar a l'¨¤rea de Barcelona quan l'esclat de la bombolla gaireb¨¦ havia arrasat les promotores locals. Eren noves empreses, amb fons internacionals en l¡¯accionariat o capital estranger finan?ant-los, que van contractar professionals d'aqu¨ª que coneixien el sector. Amb l'aixeta del cr¨¨dit tancada, van comprar a preu de ganga milions de metres quadrats de s¨°l a punt per posar-hi maons: a la Sareb, a bancs, a particulars. El gruix d'aquestes promocions, ja acabades o a la venda sobre pl¨¤nol, irrompen ara al mercat. El Barcelona Meeting Point ser¨¤ el seu gran aparador.

¡°Continua havent-hi promotores locals, per¨° qui lidera el mercat ¨¦s el capital internacional¡±, assegura la presidenta i consellera delegada de la consultora immobili¨¤ria Savills Aguirre Newman, Anna Gener. ¡°En el seu moment van detectar Espanya com a pla?a i van apostar per les ¨¤rees de Barcelona i Madrid per promoure obra nova¡±, afegeix. Si operen a les poblacions de l'entorn de Barcelona ¨¦s perqu¨¨ a la capital el s¨°l ¨¦s esc¨¤s i s'ha produ?t un efecte taca d'oli. A m¨¦s, busquen grans parcel¡¤les i preus m¨¦s bons que a les capitals. Aquests preus m¨¦s baixos i un ajustament de preus de la construcci¨® els han perm¨¨s ser competitius i assumir la baixada de preus del mercat, que va arribar a ser del 40%.

Per dimensi¨® i estructura, aquestes promotores de nova generaci¨® treballen amb grans volums i no poden quedar-se aturades, una f¨®rmula que casa amb l'actual demanda d'obra nova. A m¨¦s, no els espanta aixecar habitatges a la perif¨¨ria de Barcelona: el capital internacional considera que qualsevol poblaci¨® de l¡¯¨¤rea metropolitana ben connectada en transport p¨²blic ¨¦s tamb¨¦ Barcelona, recorda Gener.

Una de les primeres promotores amb capital internacional que va veure les oportunitats de les poblacions de l'entorn de Barcelona va ser Neinor Homes, nascuda el 2015 a c¨¤rrec de professionals de l'antiga Kutxabank i el fons Lonestar. ¡°Si vols entrar al m¨®n de la immobili¨¤ria, has d'estar a l'¨¤rea metropolitana, no a Barcelona¡±, afirma el conseller delegat, Juan Velayos. Aquesta companyia espanyola t¨¦ actualment com a principal accionista el fons israeli¨¤ Adar Capital, i entre els seus socis hi ha tamb¨¦ fons internacionals com el su¨ªs Julius Baer, Bank of Montreal, el nord-americ¨¤ Invesco o Norges Bank.

Neinor Homes t¨¦ a la capital nom¨¦s 40 habitatges, mentre que a l'¨¤rea metropolitana concentra la seva activitat, en poblacions com Badalona, Sant Just Desvern o Sitges. ¡°Hi havia disponibilitat de s¨°l, preus atractius i bona demanda¡±, resumeix Velayos sobre els atractius de la primera corona de Barcelona. A tot Catalunya tenen en marxa 34 promocions, que sumen 2.700 habitatges, dels quals 219 ja estan lliurats. ¡°Ara som en un moment cr¨ªtic per a la nostra companyia, que ¨¦s el moment de comen?ar a lliurar habitatge¡±, explica Velayos.

La companyia, que va sortir a borsa el 2017, preveu lliurar entre 3.500 i 4.000 habitatges anuals a partir del 2020. En el futur, Velayos continua veient oportunitats a la zona de Barcelona i Tarragona, ¡°sempre que hi hagi seguretat jur¨ªdica¡±, diu en refer¨¨ncia a la mesura que ha aprovat l¡¯Ajuntament de Barcelona, que obliga a destinar el 30% de les noves promocions a habitatge social.

Una altra de les empreses que s'ha convertit en un jugador important en les promocions de l'¨¤rea metropolitana ¨¦s Aedas Homes (que tamb¨¦ va sortir a borsa l'any passat). Quan es va crear estava formada per executius de l'antiga Vallehermoso i el seu accionista principal ¨¦s el fons nord-americ¨¤ Castlelake. Aedas ha tret a la venda a Catalunya m¨¦s de 600 habitatges, amb el 60% ja venuts. D'aquests projectes, 12 estan en comercialitzaci¨®, tots menys un a la prov¨ªncia de Barcelona. Entre aquestes promocions destaquen les que ja comercialitzen a l'entorn immediat de la capital ¡ªSant Just Desvern, l'Hospitalet de Llobregat, Sabadell, Cornell¨¤ o Sant Adri¨¤ de Bes¨°s¡ª per¨° tamb¨¦ a la segona corona, Vilanova i la Geltr¨². L'oferta d¡¯Aedas, que t¨¦ s¨°l a Catalunya per desenvolupar m¨¦s de 2.000 habitatges, surt d'un preu base de 200.000 euros.

Tamb¨¦ ¨¦s protagonista del mercat V¨ªa C¨¦lere, que en va sortir abans de l'esclat de la bombolla i va tornar a Espanya el 2010 sanejada. La firma t¨¦ al darrere el fons V?rde Partners, que a comen?aments de mes va anunciar que integrar¨¤ els actius de les seves dues promotores, V¨ªa C¨¦lere i Aelca, en la primera, per crear un gegant de la promoci¨®. La cartera conjunta sumaria tres milions de metres quadrats (un potencial de 24.000 habitatges).

El director general d¡¯Amat Immobiliaris, Guifr¨¦ Omedes, que ha comercialitzat habitatges per a aquests nous actors del mercat, reconeix el seu m¨¨rit en desembarcar perqu¨¨ van ¡°assumir risc, amb un capital important i van ser els primers que van creure en la recuperaci¨®¡±. El capital estranger els va permetre comprar s¨°l el 2013 i 2014, quan aqu¨ª ning¨² no tenia cr¨¨dit i ning¨² podia comprar a pulm¨®.

¡°A m¨¦s a m¨¦s¡±, assenyala Omedes, ¡°s¨®n empreses de mercats molt professionalitzats que es van envoltar d¡¯experts locals que tenien un gran coneixement del mercat. Compraven s¨°l finalista, on es podia comen?ar a construir pr¨¤cticament l'endem¨¤, o que ja estava en tramitaci¨®¡±. L'expert recorda que els fons no acostumen a arriscar amb la tramitaci¨® urban¨ªstica.

Els habitatges que promouen aquests nous actors s¨®n de gamma mitjana i en ubicacions ¡°amb demanda consolidada i acreditada¡±, explica Omedes. I els seus compradors s¨®n 99,9% p¨²blic local. No s¨®n inversors com en altres models de negoci o productes immobiliaris, com la inversi¨® en compra i rehabilitaci¨® d'edificis. ¡°El perfil del comprador ¨¦s una fam¨ªlia jove, entorn dels 40 anys que viu de lloguer a la ciutat, ha estalviat, i tal com estan els preus del lloguer, preveuen comprar¡±.