M¨¢s casas sin vender que en ning¨²n sitio

La Comunidad Valenciana rompe registros en viviendas nuevas sin vender. A finales de 2011 ten¨ªa 139.273 casas terminadas y cerradas, seg¨²n datos del Ministerio de Fomento. Lo m¨¢s grave no es, probablemente, que el territorio se sit¨²e a mucha distancia de otras autonom¨ªas m¨¢s pobladas, m¨¢s extensas y situadas tambi¨¦n en el litoral mediterr¨¢neo. Lo m¨¢s grave es que desde que empez¨® la crisis, hace cuatro a?os, la valenciana ha sido la ¨²nica entre las grandes comunidades que ha seguido aumentando su stock a buen ritmo cada a?o.

Y la dimensi¨®n del problema es mayor. ¡°Esa cifra es de m¨ªnimos¡±, asegura el experto en econom¨ªa de la vivienda de la Universidad Pompeu Fabra e investigador del Instituto Valenciano de Investigaciones Econ¨®micas (IVIE), Jos¨¦ Garc¨ªa-Montalvo. De un lado, porque Fomento parte del principio de que todo lo que se cataloga como autopromoci¨®n ¡ªla uni¨®n de particulares para levantar viviendas sin ¨¢nimo de lucro¡ª est¨¢ vendido, cuando no es as¨ª. Y de otro lado, sobre todo, porque no computa las viviendas usadas puestas a la venta, un segmento que ha aumentado con la crisis ante la necesidad de los propietarios de conseguir liquidez.

Aunque no existen datos exactos, el servicio de estudios de Catalunya Caixa estim¨® que la Comunidad Valenciana ten¨ªa 210.000 viviendas sin vender.

?C¨®mo se ha llegado hasta ah¨ª? Una primera respuesta la ofrece el hist¨®rico de viviendas sin vender de Fomento. En 2009, cuando la crisis y el pinchazo inmobiliario era un hecho, Andaluc¨ªa, Catalu?a y Madrid limitaron el aumento de su stock por debajo de los dos d¨ªgitos. En la Comunidad Valenciana, en cambio, las viviendas nuevas sin vender aumentaron un 27,1%.

La situaci¨®n se explica, en parte, por un error de c¨¢lculo al inicio de la crisis

En el a?o 2010, las otras tres comunidades grandes estaban ya en la senda de reducci¨®n del stock. La valenciana, por su parte, volvi¨® a aumentarlo un 11,4%. Y el a?o pasado, mientras la disminuci¨®n se consolidaba en el conjunto de Espa?a (-1,6%) y era muy intensa en algunas regiones, en la Comunidad Valenciana volvi¨® a desviarse la tendencia y aument¨® su stock t¨®xico un 4,7%.

Mientras en otras zonas se corrigi¨® el rumbo ¡ªal menos una vez constatado el crash inmobiliario¡ª la inercia llev¨® a la Comunidad Valenciana a seguir construyendo viviendas imposibles de vender. El efecto es que a finales de 2008 el stock era de 94.254 casas y a finales de 2011, tres a?os de dura crisis despu¨¦s, ascend¨ªa a 139.273. Un aumento de casi el 50%.

Esto explica el gran inter¨¦s que se est¨¢ tomando la Generalitat, con gira del propio presidente, Alberto Fabra, incluida para vender viviendas, sobre todo segundas residencias, en Alemania. O la iniciativa puesta en marcha por la Consejer¨ªa de Industria, en colaboraci¨®n con el Consejo de C¨¢maras de la Comunidad Valenciana, para dar a conocer la oferta dentro de la Uni¨®n Europea y asegurar a los potenciales clientes la alta seguridad jur¨ªdica que garantizar¨ªa sus inversiones, despu¨¦s de los tirones de orejas que recibi¨® el Consell de Bruselas durante los a?os del boom.

Garc¨ªa-Montalvo ofrece dos explicaciones para la evoluci¨®n valenciana. La primera es un error de c¨¢lculo: ¡°El plazo de finalizaci¨®n de obras es largo, as¨ª que el a?o pasado se materializaron decisiones tomadas en 2008¡±. La segunda es un dilema al que se han enfrentado en Espa?a muchos promotores y financiadores de proyectos inmobiliarios tras el estallido de la crisis: ¡°Mejor seguir adelante y terminar las viviendas, que quiz¨¢ se puedan acabar vendiendo, que quedarse con un suelo que dif¨ªcilmente tendr¨¢ salida¡±.

Castell¨®n presenta, con diferencia, el peor diagn¨®stico de Espa?a

El catedr¨¢tico anticipa que la recuperaci¨®n ser¨¢ muy lenta: ¡°Decir que en 10 o 15 a?os se absorber¨¢ el suelo que ha quedado pendiente de ser urbanizado es ser optimista. Respecto a las promociones, habr¨¢ algunas que saldr¨¢n al mercado y otras que no se absorber¨¢n nunca¡±. En cataclismos inmobiliarios parecidos, como el irland¨¦s, el banco malo que impuls¨® el Gobierno ha acabado por decidirse a demoler bloques de apartamentos.

La mucha peor reacci¨®n de la Comunidad Valenciana comparada con el resto de Espa?a tiene un factor esencial: Castell¨®n. Observando el registro hist¨®rico del Ministerio de Fomento resulta que en 2009, cuando la moderaci¨®n ya se hab¨ªa instalado, en Espa?a, el n¨²mero de viviendas sin vender en Castell¨®n creci¨® un 92,8%.

A pesar de ello, por entonces a¨²n era la provincia valenciana con menos stock: 34.366 casas nuevas y cerradas. En 2010, sin embargo, su n¨²mero creci¨® un 34,6%. Y en 2011, cuando en Espa?a ya apenas se mov¨ªa una piedra, Castell¨®n volvi¨® a batir los registros y lo aument¨® otro 17%.

La consecuencia es que a finales del a?o pasado, Castell¨®n, con 54.274, no solo era la provincia valenciana con m¨¢s casas sin vender, sino la segunda de Espa?a, a no mucha distancia de la primera, que era Barcelona (60.077).

Una casa por 11 residentes

Los valores absolutos no reflejan, sin embargo, m¨¢s que una peque?a parte del desastre. Garc¨ªa-Montalvo se?ala que para conocer el verdadero estado de salud del stock de viviendas sin vender en una zona hay que cruzarlo con el n¨²mero total de viviendas y con el n¨²mero de habitantes. El diagn¨®stico para Castell¨®n es en ambos casos grav¨ªsimo. Mientras en el conjunto de Espa?a este stock representa el 2,6% del total (y en Barcelona el 2,3%) en la provincia de Castell¨®n se dispara al 12%. Si se mide por poblaci¨®n, resulta que por cada casa nueva vac¨ªa en la provincia de Barcelona hay 92 habitantes; mientras que en Castell¨®n hay una por cada 11 residentes.

Siguiendo la explicaci¨®n de Garc¨ªa-Montalvo, Castell¨®n, primero, lleg¨® muy tarde a la burbuja inmobiliaria, quiz¨¢ cuando ya hab¨ªa empezado a pincharse. Y segundo, sus promotores y responsables pol¨ªticos no se arredraron ante el vendaval que se anunciaba, y continuaron ejecutando megacomplejos urban¨ªsticos, como los levantados en Oropesa. Confiando tal vez en que su nuevo aeropuerto saldr¨ªa en su ayuda atrayendo a miles de compradores extranjeros.