Metro busca su tesoro en el suelo

Como suele ocurrir en la mayor¨ªa de los casos, el tesoro no est¨¢ a la vista. Tras la verja azulona y la fachada gris sucio por el paso del tiempo, se abre un escenario de color caldera que evoca tiempos mejores. Subestaci¨®n Cuatro Ca-inos, reza el cartel mellado de letras situado a pocos metros de un colegio. Esconde pasadizos, edificios que aspiran a ser monumentos intocables, viejas v¨ªas con el nombre de la estaci¨®n de Sol pintado a mano en amarillo, sem¨¢foros arrumbados, bater¨ªas amontonadas, ra¨ªles, m¨¢quinas, cables alineados... En 1919, el solar ahora sombr¨ªo era uno de los epicentros de Metro y de la capital: Cuatro Caminos, estaci¨®n cabecera de la primera l¨ªnea de la red de Madrid, la l¨ªnea 1 (celeste) que se prolongaba en ocho estaciones hasta la Puerta del sol. Era un tesoro. Apenas un siglo despu¨¦s, la empresa p¨²blica tiene las arcas semivac¨ªas y pretende sacarle oro de nuevo en uno de los peores momentos para los buscadores de fortunas.

Con un mercado inmobiliario en estado comatoso, Metro ha decidido iniciar a lo grande la desamortizaci¨®n de sus propiedades. El consejero de Transportes, Pablo Cavero, y el consejero delegado de la empresa p¨²blica, Ignacio Gonz¨¢lez Velayos, se han repetido en los ¨²ltimos meses: hay que ahorrar y, para eso, tambi¨¦n hay que vender. Metro ya ha subido varias veces el precio del billete al viajero, ajust¨® costes de la energ¨ªa, forr¨® estaciones de publicidad y ha gestionado colaboraciones con otras redes de varios rincones del mundo.

Pero, en plena crisis, la empresa p¨²blica da ahora otra vuelta de tuerca y pone las bases para sacar al mercado las principales propiedades que posee aparte de la propia red. Metro vende sus cuatro mayores solares: Cuatro Caminos, Cavanilles (Pac¨ªfico), Ventas y Plaza de Castilla. Juntos suman m¨¢s de 95.000 metros cuadrados de superficie (a dividir entre zonas residenciales, suelo para oficinas, espacios verdes y v¨ªas y equipamientos p¨²blicos) y hasta 100.000 edificables en altura, seg¨²n las primeras estimaciones del plan, que circula por los despachos del suburbano desde hace lustros.

Hace cuatro a?os, con la sombra de una crisis econ¨®mica e inmobiliaria apenas asomando por la esquina, la pretensi¨®n era alcanzar los 150.000 metros cuadrados en nuevas manzanas de casas, oficinas y comercios situadas en el coraz¨®n de Madrid. A imagen y semejanza de otras empresas y Administraciones P¨²blicas, el suburbano intenta soltar lastre, deshacerse de su patrimonio y reubicar sus oficinas. Entre otros motivos, airea una deuda de 521 millones de euros a la que se aferra en la negociaci¨®n del nuevo convenio colectivo, para el que ha puesto dos pol¨¦micas medidas encima de la mesa: o la plantilla se baja el sueldo un 10% o 720 personas (de un total que ronda los 7.600 trabajadores) se van a la calle.

Lo que quiz¨¢ no han ponderado las distintas instituciones que colocan el cartel de Se vende en el patrimonio p¨²blico es si es un buen momento para salir al mercado. Metro ha calculado a priori que alcanzar¨¢ 120 millones de euros netos con esta operaci¨®n, pero no las tiene todas consigo.

¡°El mercado de suelo est¨¢ muerto¡±, se?ala Fernando Encinar, jefe de estudios del portal inmobiliario Idealista, que echa mano de las grandes cifras para avalar su valoraci¨®n. Las cajas y bancos intervenidos han dejado 89.000 viviendas construidas y 13 millones de metros cuadrados de suelo disponible en toda Espa?a para que el Sareb, el llamado banco malo, intente colocarlos al mejor postor. Cuatro parcelas en zonas residenciales son m¨¢s f¨¢ciles de publicitar que otro tipo de propiedades. ¡°Esos suelos dentro de la M-30 siguen teniendo un valor¡±, considera Encinar, ¡°aunque puede que se haya rebajado hasta un 80% en los ¨²ltimos a?os¡±.

Como punto de partida y a pesar de las inclemencias, Metro est¨¢ dispuesta a pagar 1,2 millones de euros a la consultora que le ayude a sacar beneficio de esos terrenos en un plazo de tres a?os. La empresa dispone de su propia asesor¨ªa jur¨ªdica y de dos servicios internos de gesti¨®n patrimonial, una unidad y una gerencia. Sin embargo, ha sacado una oferta p¨²blica, abierta hasta el 3 de abril, en la que busca un socio externo, que percibir¨¢ hasta 380.000 euros fijos en asesoramiento jur¨ªdico e inmobiliario y otros 815.000 variables si se cierra la operaci¨®n con ¨¦xito. ¡°Esto no es como vender un edificio, hace falta tener un conocimiento urban¨ªstico muy amplio¡±, justifica Miguel Nieto, secretario general de Metro, que explica que el futuro asistente ayudar¨¢ a ¡°valorar y terminar la tramitaci¨®n¡± para obtener rentabilidad ¡°a medio plazo, no ahora mismo¡±.

La operaci¨®n lleva meses enredada en los vericuetos de los tr¨¢mites urban¨ªsticos. Dos de las cuatro parcelas (Cuatro Caminos y Granada-Cavanilles) est¨¢n casi a punto de caramelo, seg¨²n fuentes municipales, que aseguran que solo falta solventar unos flecos y lograr la aprobaci¨®n definitiva de la Comunidad de Madrid, la m¨¢s interesada. El secretario general de Metro sostiene, sin embargo, que el proyecto va algo m¨¢s atrasado. ¡°Todos los ¨¢mbitos est¨¢n ya en el Ayuntamiento pero la tramitaci¨®n urban¨ªstica es dificultosa, faltan documentos y estamos en un vaiv¨¦n¡±, describe de forma gr¨¢fica.

Cuatro Caminos sigue anclada en el Ayuntamiento por ¡°defectos de forma en el expediente¡±, seg¨²n el responsable de Metro. Son m¨¢s de 37.600 metros cuadrados de superficie, de los que 10.000 est¨¢n reservados a obra ¡ªcasi 9.200 de suelo residencial y otros 858 de uso terciario, es decir, comercios y oficinas principalmente¡ª. La tramitaci¨®n de Cavanilles est¨¢ pendiente del Pleno municipal, asegura Miguel Nieto. El dibujo actual de la parcela incluye 3.662 metros de suelo residencial, otros 1.839 de uso terciario y m¨¢s de 8.000 para zonas verdes.

Los tr¨¢mites de los otros dos solares van m¨¢s retrasados. Seg¨²n fuentes municipales, ni siquiera ha comenzado su procelosa tramitaci¨®n urban¨ªstica. En el caso de Plaza de Castilla, Metro lleg¨® a barajar el traslado de la mayor¨ªa de sus dependencias a estos terrenos con m¨¢s de 18.000 metros cuadrados de superficie. Se bautiz¨® la Ciudad del Transporte y qued¨® en la memoria como otro de los grandes proyectos regionales cocinado al calor de la burbuja inmobiliaria, la Ciudad de la Justicia.

Metro prev¨¦ afianzar la venta en el plazo de tres a?os, los mismos para los que ha contratado la ayuda de la asesora externa. Entonces, si todo se ha cerrado como la empresa espera, comenzar¨¢ el cambio de esos terrenos, de esos barrios y de las vidas de sus vecinos. Adem¨¢s de construir bloques hacia el cielo, tendr¨¢n que cimentar y soterrar instalaciones de Metro que convivir¨¢n con los parques y sus moradores.

En tres de los cuatro solares habr¨¢ que enterrar las cocheras y las v¨ªas. Y en el que alberga el grueso de oficinas, Granada-Cavanilles, comenzar¨¢ una nueva operaci¨®n: el traslado de los trabajadores a otra de las sedes de la empresa, las instalaciones de Canillejas. Claro que, antes de llegar a esa mudanza, falta ver si Metro encuentra el tesoro que ha empezado a buscar en el suelo.