Los fondos ¡®buitre¡¯ se lanzan a invertir en el negocio de las viviendas de alquiler

Los analistas avisaron en primavera: los precios del ladrillo comenzaban a tocar fondo y los fondos de inversi¨®n ¡ªbuitres que buscan dinero r¨¢pido o en versi¨®n a medio plazo¡ª sobrevolaban el ladrillo. Pues bien, m¨¢s veloces de lo previsto, desde verano se han lanzado sobre el negocio del alquiler, que gana cuota ante la complicada situaci¨®n de las familias y la falta de cr¨¦dito para comprar viviendas. Los fondos buscan grandes paquetes de pisos (a partir de 200) con enormes descuentos (de hasta el 60%) y obtienen liquidez de dos formas: por los alquileres que cobran y, en unos a?os, porque los vender¨¢n m¨¢s caros.

Fondos como Apollo, Goldman Sachs, TPG, V?rde, Blackstone¡­ El eslogan de este ¨²ltimo es claro: ¡°Buy it, fix it, sell it (C¨®mpralo, aseg¨²ralo, v¨¦ndelo)¡±. El fen¨®meno alarma a organizaciones como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca que el lunes alert¨® en el Parlament del riesgo de una ¡°nueva burbuja¡± o a las ONG que critican la falta de transparencia sobre las cifras de estas operaciones.

¡°Los fondos compran a partir de 200 pisos o bien oficinas y hoteles en zonas prime¡±?

El responsable de estudios y an¨¢lisis de la Asociaci¨®n Europea de Inversores Profesionales, Javier Flores, subraya que Catalu?a ¡°es el primer mercado que toc¨® fondo y el primero en recuperarse¡± y explica el abc del negocio en siete respuestas. ?Qu¨¦ atractivos tiene el ladrillo catal¨¢n? ¡°Al haber menos sobreoferta que en otras zonas, ofrece grandes ratios de ocupaci¨®n y est¨¢ en disposici¨®n de crecer, lo cual ser¨¢ favorable para que suban las rentas mensuales y las rentabilidades¡±. ?Y de qu¨¦ rentabilidades estamos hablando? ¡°En Catalu?a la rentabilidad supera el 6% (por encima de la media Espa?ola) y en Barcelona es todav¨ªa superior¡±, asegura.

M¨¢s. ?Qu¨¦ buscan los fondos? ¡°O bien unidades en alquiler agrupadas, m¨¢s de 200 pisos; o bien oficinas y hoteles en zonas prime¡±. ?A qui¨¦n se lo compran? ¡°El buitre compra producto bancarizado, en manos de las entidades, Espa?a es el supermercado del producto subprime¡±, se?ala: ¡°Si son fondos que buscan mayor recorrido, a otros propietarios¡±. ?Y con qu¨¦ descuentos compran? ¡°Si se trata de bancos, por m¨¢s del 50% y llegando al 70%. Si son propietarios, por el 50%¡±. ?De d¨®nde son las empresas? ¡°Son veh¨ªculos inversores que est¨¢n en pa¨ªses de fiscalidad favorable como Holanda, Luxemburgo o Irlanda¡±. ?Y c¨®mo gestionan la inversi¨®n? ¡°Compran la propiedad, pero subcontratan los aspectos jur¨ªdicos, estrat¨¦gicos u operativos, lo que llaman mandatos de gesti¨®n, a compa?¨ªas locales y expertas. Estas cobran por objetivos u honorarios fijos y variables en funci¨®n de la rentabilidad o la ocupaci¨®n que consiguen¡±.

¡°El buitre compra producto bancarizado, Espa?a es el supermercado del producto subprime"

Tambi¨¦n el banco malo es fuente de abastecimiento para estos fondos de inversi¨®n, siempre de capital internacional. El director de activos en renta de la Sareb (Sociedad de Gesti¨®n de Activos Procedentes de la Reestructuraci¨®n Bancaria), Francisco Cernuda, defiende su cartera como ¡°uno de los catalizadores de la oferta existente¡± cuando el ¡°mercado de alquiler en Espa?a est¨¢ en proceso de dinamizaci¨®n¡±. ¡°Sareb est¨¢ impulsando su estrategia en alquileres en diferentes tipos de activos cuya venta es m¨¢s aconsejable en un medio plazo. El mayor inter¨¦s se da en carteras de vivienda terminada con un alto nivel de ocupaci¨®n y en hoteles y locales comerciales¡±, a?ade.

En la consultora inmobiliaria CBRE han asistido a la irrupci¨®n de los fondos, de la que ya avisaron en su ¨²ltimo informe anual. Su directora de inversi¨®n en Barcelona, Anna Esteban, explica que la rentabilidad del alquiler residencial se ha doblado: ¡°El residencial tradicionalmente daba el 3,5% y las oficinas el 6%-7%, pero ahora el residencial est¨¢ en el 5,5%-6%¡±. ¡°El mercado es interesante respecto a otros usos y otros pa¨ªses¡±, resume. Esteban explica que adem¨¢s de grandes carteras (¡°a partir de 50?/ 60 millones¡±) los fondos ¡°tambi¨¦n est¨¢n interesados en comprar las gestoras de los bancos¡±.

La Sareb, el banco malo, asegura que es? ¡°uno de los catalizadores de la oferta existente¡±

Es el caso de TPG, que ha comprado el 51% de Servihabitat (CaixaBank) o Kennedy Wilson y V?rde Partners, que han comprado la gestora de Catalunya Caixa. En el caso de Servihabitat, la entidad sigue siendo propietaria de las viviendas y TPG las gestiona a cambio de honorarios de gesti¨®n. En otras operaciones, las inversoras compran la empresa con la idea de ir incorporando stock que compren a posteriori, explica la consultora de CBRE. En cualquier caso, sean fondos buitre o con horizontes a m¨¢s largo plazo, ¡°cuando compran todos tienen pensadas sus estrategias de salida¡±.

?Defensores del alquiler frente a la compra, quienes celebran el inter¨¦s por el alquiler son los responsables de Idealista.com. Juan Vill¨¦n, experto del sector, explica que los fondos ven el alquiler ¡°como una perita en dulce: la mayor parte del beneficio la obtendr¨¢n por la futura venta de unos pisos comprados con enormes descuentos y mientras tienen asegurado el goteo de rentas¡±. Vill¨¦n subraya que tambi¨¦n compran carteras ¡°fondos m¨¢s estables, los de pensiones, o compa?¨ªas de seguros¡± y apunta que a los inversores tambi¨¦n les interesa el suelo para alquiler y las promociones a medio construir. Sobre el riesgo de que el inter¨¦s por el alquiler provoque una burbuja, la descarta: ¡°Para ser competitivos no subir¨¢n precios¡±. Es m¨¢s, pueden hasta bajarlos para asegurarse la ocupaci¨®n, clave de la rentabilidad.

Los fondos tambi¨¦n compran gestoras de los bancos. TPG ha comprado el 51% de Servihabitat (CaixaBank) y V?rde Partners la de Catalunya Caixa

Pero la inversi¨®n del capital especulativo por el alquiler alarma a las entidades. La responsable de vivienda de C¨¢ritas ¡ªy exresponsable del ¨¢rea con el Gobierno tripartito¡ª, Carme Trilla, denuncia que los fondos puedan comprar por descuentos, a los que no tienen acceso quienes viven en estos pisos. Trilla lamenta que Regesa no les ofreciera los casi 300 pisos de alquiler social de Barcelona que vendi¨® a Col¨®n-Azora. ¡°Quiz¨¢s nos hubieran interesado, tenemos lista de espera de necesitados e inter¨¦s en mantener el uso social¡±, lamenta. Trilla critica ¡°ya desde antes del banco malo, que la falta de informaci¨®n impide tener capacidad de reacci¨®n¡±. ¡°No sabemos con qu¨¦ descuentos compran los fondos ni qu¨¦ plusval¨ªas obtienen¡±. Una cuesti¨®n que preocupa cuando el Incas¨°l se dispone a vender 14.000 alquileres protegidos, por m¨¢s que el Gobierno asegura que las rentas sociales se mantendr¨¢n. Incluso el analista Javier Flores coincide en la falta de informaci¨®n: ¡°Las operaciones con la banca no se est¨¢n haciendo con la transparencia deseable¡±.