El TSJA confirma que la Junta es due?a del suelo del Algarrobico

El Tribunal Superior de Justicia de Andaluc¨ªa (TSJA) ha rechazado los recursos de la promotora y la constructora del hotel de El Algarrobico, en Carboneras (Almer¨ªa), y ha confirmado que la propiedad del suelo en el que se asienta es de la Junta andaluza, que deber¨¢ formalizar ahora a trav¨¦s del delegado territorial de Medio Ambiente el pago de 2,3 millones de euros a la mercantil Azata y su filial Azata del Sol y la inscripci¨®n de las fincas en los registros correspondientes.

Las sentencias, contra las que no cabe recurso, concluyen adem¨¢s que no ha lugar a indemnizaci¨®n tal y como reclama la constructora del hotel, que en su recurso argument¨® que la edificaci¨®n est¨¢ ejecutada al 94,5% con una inversi¨®n de 27,42 millones de euros y que, como efecto del retracto, pasa a ser propiedad tambi¨¦n de la Junta, "resultando acreedora del valor de la misma".

La sala no lo entiende as¨ª y sostiene que el beneficio patrimonial del Gobierno andaluz no se ha producido en este caso y remarca que, como "la propia" Azata del Sol "reconoce", la construcci¨®n no est¨¢ concluida, "siendo notorio a d¨ªa de hoy que el hotel est¨¢ cerrado" y que la validez de la licencia municipal, que fue cuestionada por un juez de Almer¨ªa, est¨¢ actualmente "pendiente de resoluci¨®n judicial". Cabe recordar que su legalidad se dirime en audiencia p¨²blica el pr¨®ximo d¨ªa 14 en el TSJA.

En la otra sentencia, que rechaza el recurso de la empresa matriz, Azata, la ponente va m¨¢s all¨¢ y niega que el inmueble haya hecho que el valor real de los terrenos sea "muy superior" al precio de retracto de 2,3 millones de euros ya que, seg¨²n subraya, hay "m¨¢s bien un decremento en la valoraci¨®n del suelo ya que la existente construcci¨®n no est¨¢ amparada por la ley".

El Alto Tribunal andaluz ya dict¨® en octubre una primera sentencia en la que rechazaba el recurso del Ayuntamiento de Carboneras y validaba el derecho de retracto que la Junta de Andaluc¨ªa ejerci¨® en septiembre de 2006 para comprar las fincas por 2,3 millones de euros con el objetivo, seg¨²n indic¨® el entonces presidente del Gobierno auton¨®mico, Manuel Chaves, de restaurar la zona para devolverla al estado anterior a su construcci¨®n y de hacer "desaparecer" el establecimiento de una veintena de plantas y 411 habitaciones.

Las dos nuevas resoluciones de la sala de lo contencioso rechazan, con pr¨¢cticamente los mismos argumentos, las pretensiones de Azata y de la filial Azata del Sol, y vuelve a aludir a la controversia que ha marcado todos los procedimientos en torno al hotel, que se centra en la "m¨¢s que cuestionable calificaci¨®n de urbanizable de los terrenos" que figura en planos modificados en 1997 por la Junta en lo que "parece haber sido una triqui?uela" y en los que se bas¨® el Ayuntamiento para dar v¨ªa libre a la construcci¨®n del hotel.

"Esta sala ya manifest¨® que la zona ubicada dentro del parque natural de Cabo de Gata como ST-1 Algarrobico no pod¨ªa entenderse calificada como suelo urbanizable porque el decreto de 1994 por el que se aprob¨® la normativa del parque lo zonificaba como ¨¢rea natural de inter¨¦s general y ten¨ªa, por lo tanto, calificaci¨®n de espacio protegido no urbanizable, no pudiendo dar valor alguno --ahonda-- a las correcciones efectuadas posteriormente por la Junta en la planimetr¨ªa de la que derivaba su consideraci¨®n como urbanizable pues no era correcciones de meros errores materiales ni tampoco fueron objeto de publicaci¨®n requerida".

Tras reiterar este aspecto ya resuelto en sentencia firme de 2012, tambi¨¦n desestima que la administraci¨®n actuase incurriendo en desviaci¨®n de poder. Legitima as¨ª la actuaci¨®n de la Junta al ejercer el retracto en aras de proteger el "inter¨¦s medioambiental de las fincas", que considera "notorio" .

Indemnizaci¨®n

Una vez resueltos estos aspectos, se pronuncia acerca de si Azata es merecedora de protecci¨®n e indemnizaci¨®n como poseedora de buena fe del suelo. En concreto, no aprecia que exista por parte de la Junta el "beneficio patrimonial" que har¨ªa que la mercantil tuviera derecho a ser indemnizada ya que el hotel "esta cerrado" y pendiente de decisi¨®n judicial la validez de su licencia.

No entra, sin embargo, a analizar si, como sostiene la promotora, la actuaci¨®n del Gobierno andaluz le ha causado perjuicios y emplaza a una reclamaci¨®n de responsabilidad patrimonial. La mercantil argument¨®, bajo el principio de protecci¨®n de confianza leg¨ªtima, que la Junta intervino "directamente" en clasificaci¨®n, calificaci¨®n y desarrollo urban¨ªstico del suelo, "favoreciendo e incentivando la construcci¨®n del hotel, que ha supuesto un desembolso econ¨®mico important¨ªsimo".

Cabe recordar que Azata del Sol ha elevado tres recursos ante el Estado, Junta de Andaluc¨ªa y Ayuntamiento en los que reclama una indemnizaci¨®n de 70 millones de euros para resarcir los "da?os y perjuicios" derivados de lo que considera un "anormal funcionamiento" de la administraci¨®n.

Azata del Sol, que interpuso los recursos el 23 de septiembre, cuantifica la responsabilidad patrimonial de Estado, Junta y Ayuntamiento carbonero, conjunta y de manera solidaria, en 70.042.712 euros, cifra que incluye un 5 por ciento por da?o moral seg¨²n la tasaci¨®n realizada por la sociedad Tinsa de acuerdo no solo al valor del suelo y del hotel, sino tambi¨¦n teniendo en cuenta el da?o moral, material y el descr¨¦dito empresarial a la mercantil.

Valor de las fincas

Por ¨²ltimo, y con respecto al valor de las fincas que Azata del Sol cuantifica por encima de los 2,3 millones de euros en los que se fija el retracto, indica que ha de "cuestionarse profundamente" que exista un incremento de valor por el desarrollo urban¨ªstico de las fincas y recuerda que la clasificaci¨®n del suelo "debe ser y es la de especial protecci¨®n, sin que aprovechamiento urban¨ªstico alguno est¨¦ permitido en el mismo".

"Adem¨¢s, diversas sentencias de la Audiencia Nacional confirmadas por el Tribunal Supremo ya han declarado la afectaci¨®n con parte de la construcci¨®n del dominio p¨²blico mar¨ªtimo-terrestre, con lo que no puede plantearse un incremento patrimonial en las fincas retractadas por la construcci¨®n, sino m¨¢s bien un decremento en la valoraci¨®n del suelo porque la existente construcci¨®n no est¨¢ amparada por la ley", concluye.