La Comunidad obtiene solo un tercio de lo previsto por la venta de edificios

Hay locales comerciales, edificios, viviendas, dependencias oficiales, terrenos, fincas agr¨ªcolas y ganaderas e, incluso, casillas de peones camineros... El Plan de Optimizaci¨®n Patrimonial de la Comunidad de Madrid contempla la venta de decenas de miles de metros cuadrados en distintas tandas, entre otras cosas, para cuadrar las malheridas cuentas regionales en estos tiempos de crisis. El Gobierno presidido por Ignacio Gonz¨¢lez (PP) calcula en los Presupuestos de 2014 que esas operaciones generar¨¢n 600 millones de euros. Pero para ello deber¨¢ tener m¨¢s suerte que en 2013, cuando el c¨¢lculo era de unos ingresos por esa v¨ªa de 742 millones que al final se han quedado en un tercio (240 millones), sobre todo, porque solo se ha vendido una peque?a parte de lo que se subast¨®.

¡°El mercado es el que es y lo que no vamos a hacer es malvender el patrimonio de la Comunidad de Madrid¡±, explica un portavoz de la Consejer¨ªa de Econom¨ªa y Hacienda, que recuerda, adem¨¢s, que tampoco hab¨ªa necesidad de apurar m¨¢s con m¨¢s subastas (y precios a la baja) porque en julio pasado el Gobierno central afloj¨® el objetivo de d¨¦ficit para la regi¨®n (de un 0,7% a un 1,07%); esto dio al Ejecutivo un cierto desahogo en sus necesidades de ingresos.

Pero el caso es que ya se hab¨ªa apurado bastante con los precios, pues muchos de los inmuebles en venta ya van por la segunda, la tercera o, incluso, la cuarta subasta, con la consiguiente rebaja cada vez, que puede estar entre el 20% y el 30% por debajo de la tasaci¨®n inicial. Por ejemplo, un enorme local de 2.500 metros cuadrados en la calle de Jos¨¦ Abascal se tas¨® en 2012 por 9,9 millones y se intent¨® vender el a?o pasado, sin ¨¦xito, por seis. El que s¨ª se vendi¨® fue el edificio que ocupa el n¨²mero 19 de la calle de Fernando VI, en el barrio de Justicia, por 3,75 millones, aunque fue tasado en un principio, un a?o antes, en cinco millones.

En el lado contrario, sin embargo, se han colocado por encima del precio de salida dos edificios en la Gran V¨ªa: el n¨²mero 18 (donde est¨¢n, ya de alquiler, unas dependencias de la Consejer¨ªa de Justicia), que sali¨® por 15,6 millones y se vendi¨® por 18,6 millones; y el n¨²mero 3, el Registro General de la Comunidad de Madrid (de 6,3 millones a ocho). Ha ocurrido lo mismo con la gran venta de 2013, la que aport¨® la mayor parte de las ganancias inmobiliarias de la Comunidad el a?o pasado: el fondo de inversi¨®n estadounidense Goldman Sachs y a la gestora inmobiliaria espa?ola Azora compraron en agosto 3.000 pisos del Plan Joven del Instituto de la Vivienda de Madrid (Ivima) por 201 millones de euros, un 20% m¨¢s que el precio de salida: 168,9 millones.

El director general de la consultora Elitia Real Estate Advisors, Jorge Sena, asegura que esa operaci¨®n ¡°ha sido un ¨¦xito¡±. Sin embargo, las protestas y las cr¨ªticas a esta operaci¨®n han arreciado desde entonces, por ¡°antisocial¡± y porque, seg¨²n incid¨ªa en declaraciones a este peri¨®dico el diputado del PSOE en la Asamblea Antonio Fern¨¢ndez Gordillo, los inversores pagaron unos 67.000 euros por piso, mientras que los j¨®venes que viven en ellos van a tener que pagar ¡°tres veces m¨¢s¡± si ejecutan la opci¨®n de compra. El analista Sena opina que la empresa privada tiene un margen, que no tiene la Comunidad, para vender los pisos por debajo de ese precio de compra fijado hace a?os, lo cual lo hace mucho m¨¢s factible.

En todo caso, a la diputada auton¨®mica de IU Libertad Mart¨ªnez todo el plan de venta de inmuebles de la Comunidad le parece, en general, ¡°pan para hoy y hambre para ma?ana¡±. ¡°Han privatizado todo lo privatizable (sanidad, educaci¨®n...) y ahora solo les queda vender el patrimonio. Hay que tapar un agujero [el d¨¦ficit y la falta de ingresos] y lo quieren hacer as¨ª, pero con ello est¨¢n comprometiendo la sostenibilidad de la propia Comunidad¡±, se queja la diputada.

El portavoz de Econom¨ªa y Hacienda responde que la Comunidad ¡°no tiene intenci¨®n de convertirse en una inmobiliaria¡± y que la finalidad del proceso es racionalizar el patrimonio, ¡°deshacerse de lo que no es necesario¡±, ya que no se trata solo de lo que se saque de la venta, sino de lo que se ahorra en gastos de mantenimiento. La mayor parte de edificios que ahora ocupan dependencias p¨²blicas (al menos 11 inmuebles), contin¨²a, se hace por el sistema de venta y alquiler, es decir, que se venden y despu¨¦s la Comunidad se queda all¨ª como inquilina, lo que asegura unos ingresos fijos (y amortizaci¨®n de la inversi¨®n) para el comprador durante cinco y hasta 15 a?os. Esto, que a la diputada Mart¨ªnez le parece otro ¡°mal negocio¡±, el portavoz del Ejecutivo regional lo explica como ¡°una f¨®rmula habitual¡± para hacer atractiva la operaci¨®n.

Porque, a la vista de los resultados del a?o pasado, no parece f¨¢cil vender la enorme cantidad de metros cuadrados que la Comunidad plantea sacar al mercado ¡ªaunque sea ¡°poco a poco¡±, de ¡°forma ordenada¡±, como insiste el portavoz de Econom¨ªa y Hacienda¡ª, seg¨²n la presentaci¨®n del Plan de Optimizaci¨®n Patrimonial que la Comunidad tiene a disposici¨®n de los inversores en su p¨¢gina web. ¡°Es todo, est¨¢ todo a la venta¡±, se vuelve a quejar desde IU Libertad Mart¨ªnez. ¡°No hay todav¨ªa un calendario cerrado para 2014¡±, aclara el Gobierno regional.

95.000 metros de Metro

PILAR ?LVAREZ

A principios de 2013, Metro sac¨® a la venta sus cuatro principales solares, con 95.000 metros cuadrados de superficie ubicados en el interior de la M-30, una zona de la capital que todav¨ªa es relativamente f¨¢cil de colocar en un mercado inmobiliario fam¨¦lico desde el inicio de la crisis. Las parcelas est¨¢n ubicadas en Cuatro Caminos, Cavanilles (Pac¨ªfico), Ventas y plaza de Castilla, e incluyen espacios para zonas residenciales, suelo para oficinas, espacios verdes y v¨ªas y equipamientos p¨²blicos, con hasta a 100.000 metros edificables en altura. La empresa p¨²blica, que espera ingresar 120 millones netos con la venta, emple¨® cerca de un mill¨®n de euros para contratar a una consultora inmobiliaria que le ayude en las gestiones. Metro espera liquidar la venta en tres a?os. La consultora recibir¨¢ hasta 380.000 euros fijos por el asesoramiento y otros 815.000 variables si se cierra la venta con ¨¦xito. Seg¨²n un portavoz, ya hay posibles compradores interesados en todos los solares.

Cada parcela requiere una tramitaci¨®n urban¨ªstica previa a la venta que Metro est¨¢ gestionando con el Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad. El Ayuntamiento ya ha aprobado el plan especial de la parcela de plaza de Castilla, que ya est¨¢ lista para ser vendida al mejor postor. En el caso de Cuatro Caminos a¨²n falta la aprobaci¨®n del informe ambiental que ha elaborado la Comunidad. Los suelos de Cavanilles, donde se encuentra la sede principal de Metro, est¨¢ pendiente de que el Consistorio responda al ¨²ltimo requerimiento del Gobierno regional, seg¨²n fuentes municipales. En el solar de Ventas a¨²n no se ha iniciado la tramitaci¨®n.

En el plan est¨¢ contemplado todo lo que se ha ido sacando a la venta, sin ¨¦xito, desde 2012, y algunas cosas m¨¢s. En las categor¨ªas de ¡°enajenaciones en proceso¡± y ¡°pr¨®ximas enajenaciones¡± hay 18 edificios, entre ellos, el n¨²mero 13 de la Carrera de San Jer¨®nimo (actual sede de la Consejer¨ªa de Econom¨ªa); Chamber¨ª, 8 (aqu¨ª hay otras dependencias de esta consejer¨ªa); o bloques de viviendas normales y corrientes como el de la calle del Escorial, 16, y el de Amor de Dios, 6. Tambi¨¦n hay ocho locales, tres viviendas y un complejo de casi 3.000 metros cuadrados en el municipio norte?o de Robregordo. Entre todos suman m¨¢s de 80.000 metros cuadrados (construidos) de patrimonio inmobiliario.

A todo ello hay que a?adirle los 9.000 pisos de protecci¨®n oficial que el Ivima quiere venderle a sus inquilinos, la enajenaci¨®n de los derechos de superficie para otros 6.216, adem¨¢s de 4.062 pisos no incluidos en los paquetes anteriores, 18.152 plazas de garaje y 1.000 locales. Esta ¨²ltima parte, insiste un portavoz de la Consejer¨ªa de la Vivienda, se contempla como posibilidad, pero ¡°a¨²n no hay nada decidido¡±, es decir, que no hay planes concretos ni fechas para ello. En todo caso, en la presentaci¨®n del plan para los inversores aparecen como activos enajenables, igual que los 102.094 metros cuadrados que tiene la Direcci¨®n General del Suelo en 24 parcelas repartidas por la regi¨®n de ¡°uso industrial, terciario, residencial o dotacional lucrativo¡±.

Y a¨²n faltan por contabilizar en este repaso 22 fincas de uso agr¨ªcola o ganadero repartidas entre los municipios de Aranjuez, Navalcarnero, Colmenar de Oreja, Valdetorres del Jarama y Buitrago de Lozoya; y las ¡°casas y casillas de peones camineros que no presenten problemas de ocupaci¨®n, inscripci¨®n registral y calificaci¨®n urban¨ªstica¡±.

Pero ?es posible vender todo eso? ?Es conveniente? Para empezar, los analistas del sector dicen que hay que hacerlo poco a poco. De momento, tanto el director general de Elitia, Jorge Sena, como el especialista de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle Gustavo Mart¨ªnez, opinan que lo que se ha vendido hasta este momento era lo m¨¢s atractivo y que, a partir de ahora, depender¨¢, como todo en el mercado inmobiliario, de la ¡°ubicaci¨®n y del precio¡±.

Ambos sostienen ¡ªigual que la Consejer¨ªa de Hacienda¡ª que la situaci¨®n ha mejorado y las perspectivas de venta son ahora mayores, pues antes del verano pasado ¡°la inversi¨®n en Espa?a estaba pr¨¢cticamente vetada¡±, asegura Gustavo Mart¨ªnez. Hay inter¨¦s, contin¨²a, para inmuebles de hasta 15 millones, de inversores espa?oles, pero tambi¨¦n latinoamericanos, chinos o rusos. Para precios m¨¢s altos ya es m¨¢s complicado, y mucho m¨¢s todav¨ªa lo ser¨¢ para la venta de suelo, a?ade. ¡°Va a haber cosas muy dif¨ªciles de vender y algunas que es posible que no puedan venderse¡±, concluye el consultor.