Hacia un nuevo paradigma para la vivienda

Espa?a tiene un problema cr¨®nico: los abusos del desarrollismo urban¨ªstico. Desde hace m¨¢s a?os de lo previsible este proceso se ha agravado con la ¡°burbuja inmobiliaria¡± a unos l¨ªmites dif¨ªciles de imaginar.

Si aceptamos como parte del discurso la definici¨®n de burbuja inmobiliaria como un proceso econ¨®mico en el marco de la especulaci¨®n, observamos que el mismo se produce a partir de la revalorizaci¨®n continua de un bien al margen de la l¨®gica econ¨®mica, durante un largo periodo de tiempo y con tal intensidad que necesariamente se tiene que producir una ca¨ªda importante de su valor. Debemos por tanto considerar que es la especulaci¨®n el fen¨®meno que desarrolla la formaci¨®n de la burbuja.

Los Ayuntamientos a trav¨¦s del Planeamiento General, con la implicaci¨®n de los Gobiernos regionales, han clasificado de manera sistem¨¢tica mucho m¨¢s suelo urbanizable del que racionalmente podr¨ªa considerarse necesario. Pero hay algunas claves sobre las que convendr¨ªa reflexionar, porque no es tan evidente que los ¨²nicos responsables sean los poderes p¨²blicos. La actividad financiera ha tenido su parte de responsabilidad, posiblemente la m¨¢s importante, pues era dif¨ªcil mantener los beneficios habituales con intereses bajos, con una gran liquidez de masa monetaria, y por si fuera poco la entrada en funcionamiento del euro que refuerza dichos mecanismos. No parece necesario abundar en la responsabilidad del sector inmobiliario.

Madrid, posiblemente es una de las regiones metropolitanas europeas m¨¢s din¨¢micas. En 1996 ten¨ªa una poblaci¨®n de 5.022.289 habitantes, a finales del pasado a?o 2014, la poblaci¨®n estaba en 6.454.440, lo que ha significado pasar de una densidad de poblaci¨®n de 626 a 804 habitantes por km², urbanizando de p¨¢ramos, sierras, vegas, distritos, barrios, pueblos¡­generando suelo suficiente para intensidades pr¨®ximas al doble de las necesidades de lo que se considera normal para atender la demanda. En un reciente estudio de nuevos planes generales aprobados entre 2001 y 2011 para 19 municipios de Madrid, los profesores Julio Vinuesa y Blanca Mart¨ªn, ponen de manifiesto que ¡°la capacidad edificatoria para el conjunto de estos 19 municipios supone (incrementar) el 51% del parque de vivienda existente en 2001¡±, d¨¢ndose situaciones tan esperp¨¦nticas como las de Fresno de Torote que incrementa su calificaci¨®n residencial en un 391%, en un 232% Brunete, en un 219% Paracuellos, en un 178% Meco, Pozuelo de Alarc¨®n en un 55% y as¨ª hasta Alcobendas que prev¨¦ un 27% de crecimiento, es decir, 8.600 viviendas sobre las 31.999 con que contaba en 2001, por no hablar de la operaci¨®n PAU en Madrid, correspondientes al Plan General de 1997, que incorpor¨® suelo para cerca de 500.000 nuevas viviendas, con una poblaci¨®n pr¨¢cticamente estable desde finales de los a?os 70 del siglo pasado, en torno a los 3,1 millones de habitantes. La mayor parte de las viviendas desocupadas se localizan en los nuevos desarrollos residenciales y en las ¨¢reas deterioradas de los centros urbanos.

"No podemos mantener por m¨¢s tiempo el abuso sobre el territorio, como si este tuviese una dimensi¨®n ilimitada y su utilidad estuviera ligada exclusivamente a obtener plusval¨ªas"

Conviene insistir sobre la falta de informaci¨®n fiable del n¨²mero de viviendas existentes. Es dif¨ªcil aceptar que con la capacidad tecnol¨®gica actual, sepamos cuantos coches ¡°circulan¡± por nuestras calles, y no sepamos el n¨²mero de viviendas, con fiabilidad, que tenemos en cada municipio (las viviendas en general¡­no se mueven). Esto nos lleva a confundir permanentemente entre el parque residencial y el flujo de hogares, que es lo mismo que confundir la necesidad de hogares necesarios con el n¨²mero de viviendas construidas. Lo que explica una serie de ¡°argumentos¡± que se han venido acu?ando en los ¨²ltimos decenios: ¡°el territorio solo adquiere utilidad cuando est¨¢ construido¡±, ¡°cuantas m¨¢s viviendas mejor¡±, etc. Se pretende confundir el desarrollo urbano con el desarrollo econ¨®mico, so pretexto de que genera empleo de forma intensiva a corto plazo. Nunca se cuenta el coste futuro de mantener unos espacios urbanizados sin utilizaci¨®n y cuyo coste pasa a depender del conjunto de la poblaci¨®n a trav¨¦s de las cargas municipales. Esto hace que las decisiones pol¨ªticas y econ¨®micas, se tomen sin informaci¨®n fiable.

?No podemos mantener por m¨¢s tiempo el abuso sobre el territorio, como si este tuviese una dimensi¨®n ilimitada y su utilidad estuviera ligada exclusivamente a obtener inmensas plusval¨ªas y el mejor destino ser urbanizado. Se trata no solamente denunciar la maldad de algunas pr¨¢cticas urban¨ªsticas, es necesario hacer propuestas que reparen los problemas creados, en la medida de lo posible, adem¨¢s buscar un nuevo modelo que cambie la producci¨®n del desarrollo urbano, incorporando pol¨ªticas que permitan satisfacer los intereses colectivos, olvid¨¢ndonos del urbanismo convertido en negocio.

En Espa?a, y Madrid no es ninguna excepci¨®n, todos los fen¨®menos relacionados con la vivienda han evolucionado con el tiempo, pero nunca se les ha dedicado suficiente atenci¨®n y pol¨ªticamente los problemas derivados de la vivienda, nunca han sido abordados en un marco apropiado, siempre se han vinculado a procesos econ¨®micos y nunca al marco social que representa. En muchas ocasiones y hace muchos a?os que lo venimos escribiendo, que institucionalmente la vivienda no deber¨ªa depender del urbanismo, sino de las pol¨ªticas sociales. ?C¨®mo es posible habiendo exceso de viviendas, se hace complicado, cuando no imposible para muchas familias, que se pueda ejercer el derecho a disponer de una vivienda digna? Lo que no significa que el derecho a una vivienda digna y adecuada sea en propiedad.

"Se pretende confundir el desarrollo urbano con el desarrollo econ¨®mico, so pretexto de que genera empleo de forma intensiva a corto plazo"

Hay problemas que a una regi¨®n como Madrid le conviene aclarar y, al tiempo, servir como cambio en un modelo que se ha visto ineficiente para resolver los problemas. Parte de lo que conviene aclarar encierra problemas muy concretos:

Es necesario el desarrollo de parques de vivienda social en alquiler, cuyo marco de referencia sean las ¨¢reas de responsabilidad social de las instituciones.

?Qu¨¦ se puede hacer con esa enorme cantidad de suelo clasificado, pendiente de desarrollo, a medio urbanizar y, siempre, innecesario?

?C¨®mo corregir las actitudes desarrollistas?

"Hace muchos a?os que lo venimos escribiendo, que institucionalmente la vivienda no deber¨ªa depender del urbanismo, sino de las pol¨ªticas sociales"

?Se pueden coordinar las sinergias en los entornos regionales cercanos?

?C¨®mo gestionar los ¡°efectos frontera¡±, especialmente en el fen¨®meno residencial, con Segovia, Toledo o Guadalajara, especialmente en los corredores cercanos a la infraestructura del AVE?

El tan tra¨ªdo y llevado art¨ªculo 47 de la Constituci¨®n de 1978, dice, entre otras cuestiones, que: ¡°¡­regulando la utilizaci¨®n del suelo de acuerdo con el inter¨¦s general para impedir la especulaci¨®n¡­¡±

Es urgente que, efectivamente, los poderes p¨²blicos ¡°regulen la utilizaci¨®n del suelo de acuerdo con el inter¨¦s general para impedir la especulaci¨®n¡±, y eso necesariamente pasa por legislar en esa l¨ªnea, para todo el territorio de Espa?a.

Si somos capaces de encontrar soluciones a estos planteamientos, estaremos en un camino m¨¢s adecuado hacia un nuevo paradigma para la vivienda.

Jos¨¦ Mar¨ªa de la Riva ?mez es profesor de Geograf¨ªa y fue concejal del Ayuntamiento de Madrid entre 1981-1999.