El Supremo anula una hipoteca t¨®xica de 8,5 millones de euros a una escuela

El Tribunal Supremo ha declarado ¡°firme¡± una sentencia de la Audiencia de Barcelona que anulaba una hipoteca t¨®xica que se contrat¨® a una escuela de la capital catalana para realizar obras de rehabilitaci¨®n en un edificio en el que quer¨ªa trasladar sus aulas. La entidad que le dio el cr¨¦dito, por un importe de 8,5 millones de euros, deber¨¢ tambi¨¦n devolver m¨¢s de 1,16 millones al colegio por los pagos que tuvo que afrontar derivados de ese contrato. El Supremo considera que la caja ¡°incumpli¨® sus deberes legales de informaci¨®n¡±, en especial del ¡°alto nivel de riesgo¡±, y a?ade que ello ¡°invalida¡± el consentimiento que en su momento dio el cliente.

La escuela, que ha pedido no hacer p¨²blico su nombre, decidi¨® en septiembre de 2007 pedir un cr¨¦dito para financiar la compra y rehabilitaci¨®n de un inmueble en el que instalarse. Para ello, acudi¨® a CatalunyaCaixa, que junto al Instituto Catal¨¢n de Finanzas (ICF), le prest¨® 11,4 millones de euros para la operaci¨®n. El abogado del Col¡¤lectiu Ronda ?scar Serrano, que ha defendido al centro educativo, explica que poco despu¨¦s la antigua caja de ahorros le ofreci¨® un swap o permuta sobre su parte del pr¨¦stamo, de 8,5 millones de euros. ¡°Se trata de un producto muy complejo, por el que si el Eur¨ªbor sube por encima del techo fijado se le devuelve una diferencia, pero si baja, ese desfase deb¨ªa ser asumido por la escuela¡±, explica.

Pagos trimestrales de 100.000 euros

A la pr¨¢ctica, ese producto se basa en que el cliente apueste por si los tipos subir¨¢n o bajar¨¢n. Si bien el Eur¨ªbor lleg¨® a m¨¢ximos (por encima del 4,8%) en octubre de 2008, cuatro meses despu¨¦s de la contrataci¨®n del producto, este enseguida se desplom¨®, de modo que seis meses despu¨¦s estaba por debajo del 1%. Seg¨²n Serrano, la entidad pod¨ªa intuirlo en las proyecciones que manejaba, pero no el cliente, quien ¡°cre¨ªa que contrataba un producto que lo proteg¨ªa frente a nuevas subidas¡± porque as¨ª se lo hab¨ªan vendido. La consecuencia es que el recibo de la hipoteca se dispar¨®, de modo que la escuela tuvo que afrontar recibos trimestrales de m¨¢s de 100.000 euros. En solo tres a?os, la factura acumul¨® 850.000 euros, y cuando la Audiencia Provincial dict¨® sentencia esta ya alcanzaba los 1,16 millones. ¡°La escuela tuvo que plantearse subir las cuotas de los padres, puesto que la situaci¨®n lleg¨® a ser muy traum¨¢tica¡±, se?ala Serrano, quien a?ade que la hipoteca en realidad era un ¡°producto especulativo puro y duro¡±.

El Supremo avala la sentencia de la Audiencia de Barcelona al inadmitir el recurso de casaci¨®n que realiz¨® CatalunyaCaixa. En su d¨ªa, la Audiencia consider¨® que la informaci¨®n que se dio al cliente ¡°omit¨ªa toda referencia a las caracter¨ªsticas del instrumento¡±, en especial al ¡°alto riesgo econ¨®mico¡± y presentaba solo como una ¡°hip¨®tesis remota¡± la posibilidad de que el swap pudiera generar liquidaciones negativas, como sucedi¨® al cabo de poco tiempo. El Supremo recuerda que proporcionar toda la informaci¨®n es ¡°una obligaci¨®n activa¡± y no ¡°de mera disponibilidad¡±, por lo que no sirven las alegaciones de la entidad de que el cliente pudo pedir aclaraciones. Tambi¨¦n rechaza el argumento de que la escuela, al ser una empresa mercantil, podr¨ªa haberse asesorado, puesto que ¡°la formaci¨®n necesaria para conocer la naturaleza, caracter¨ªsticas y riesgos de un producto complejo como es el swap no es la del simple empresario, sino la del profesional del mercado de valores o, al menos, la del cliente experimentado en este tipo de productos¡±.

Anulado otro ¡®swap¡¯ de un mill¨®n

Serrano explica que esa pr¨¢ctica fue extendida durante los a?os del fin de la burbuja inmobiliaria y financiera y el principio de la recesi¨®n. Precisamente, el Col¡¤lectiu Ronda acaba de conseguir que el Supremo anule otro contrato que un empresario del m¨¢rmol del barrio de Horta de Barcelona suscribi¨® con Caixa Pened¨¨s en 2009 por un mill¨®n de euros. Curiosamente, ese empresario hab¨ªa firmado con anterioridad un swap con la misma entidad por un valor mucho inferior, 50.000 euros, que nunca lleg¨® a activarse porque no pas¨® el test de adecuaci¨®n.

En este caso, la permuta consist¨ªa en fijar una barrera del 5% durante toda la duraci¨®n del contrato. Si el Eur¨ªbor a tres meses la superaba, la entidad le bonificaba un 0,10% anual. Si bajaba, se establec¨ªa un complicado mecanismo por el que el empresario deb¨ªa abonar la diferencia entre un tipo suelo y el Eur¨ªbor. Como este baj¨® de forma continua, la factura fue engordando. Si bien en primer instancia se estim¨® la demanda del marmolero, la Audencia la rechaz¨®. El Supremo, en cambio, acaba d¨¢ndole la raz¨®n puesto que ¡°no consta aportado a los autos el test de conveniencia ni el de idoneidad¡± ni que se le hubiera explicado el ¡°claro desequilibrio¡± respecto a los riesgos que asum¨ªa la entidad y el cliente antes de que este firmara el contrato. Por ello, el Supremo anula el contrato y obliga a Caixa Pened¨¨s a devolver las cantidades abonadas por el empresario hasta la fecha.