Alquileres con freno

Usted quiere vivir en Barcelona y como no puede comprar, intenta alquilar un piso, un estudio, o una habitaci¨®n. Una agencia inmobiliaria le informa de que los contratos son de tres a?os de duraci¨®n como m¨¢ximo, le pide una n¨®mina cuyo importe doble la renta mensual del alquiler, una fianza de dos meses y el primer mes por anticipado. Por (pen)¨²ltimo, le cobra el diez por ciento de un a?o de renta m¨¢s IVA. Echando cuentas, si encuentra en La Teixonera, un piso peque?o y medio amueblado por 850 euros de renta mensual, no entrar¨¢ en ¨¦l sin haber pagado casi 4.000 euros, (el resto de los) muebles, mudanza, agua, luz y gas aparte. Y si al cabo de los tres a?os el propietario no le renueva por un precio similar, se habr¨¢ de ir. Vuelta a empezar. No me diga nada, leo su rostro: ¡°Se?ores pol¨ªticos, hagan algo¡±, que en Barcelona hay m¨¢s de 200.000 viviendas alquiladas.

Bastantes pol¨ªticos propondr¨¢n durante las elecciones municipales del a?o que viene la medida siguiente: ¡°Impondremos¡±, prometer¨¢n, ¡°frenos a las subidas de los precios de los alquileres de viviendas¡±.

Cambiar la ley de arrendamientos urbanos es competencia del Estado y hoy esta decisi¨®n no est¨¢ en la agenda de la mayor¨ªa parlamentaria en el Congreso. He aqu¨ª la primera excusa (la culpa es de Madrid).

En Europa, los frenos legales a las subidas de los precios de los alquileres son medidas adoptadas por pa¨ªses tan desarrollados como Alemania: en 2015, los alemanes modificaron su c¨®digo civil y establecieron frenos (Mietpreisbremse) en las aglomeraciones urbanas m¨¢s comprometidas, como Berl¨ªn. En su virtud, extinguido un alquiler, los propietarios no pueden incrementar la renta en m¨¢s de un 10% de la que sea habitual en la zona de que se trate. Esta regla del 100+10 no se aplica a las viviendas que se ofrecen en alquiler por primera vez ni a las renovadas a fondo. Les ahorro los tremendos detalles regulatorios.

El alquiler con freno se puede analizar desde la econom¨ªa, el derecho y la pol¨ªtica.

Mis colegas catedr¨¢ticos de econom¨ªa ense?an que los controles de precios reducen la oferta y aumentan la demanda, favorecen a los inquilinos actuales, perjudicando a los futuros, y producen una distribuci¨®n de renta entre propietarios e inquilinos que es progresiva solo si estos son m¨¢s pobres que aquellos. Clemens Fuest, un economista alem¨¢n influyente, a?ade con raz¨®n que los alquileres con freno discriminan entre propietarios y favorecen a los inquilinos m¨¢s ricos, como los j¨®venes profesionales con sueldos altos. Fuest prefiere medidas m¨¢s sofisticadas (gravar el suelo privado e incrementar oferta de viviendas sociales), pero su tempo (?ay!) no coincide con el electoral.

Las gentes del derecho sabemos que la posesi¨®n prolongada propende a la propiedad, es decir, que quien vive mucho tiempo en una casa alquilada tiende a verla como suya. Una dislocaci¨®n grave de la ley de arrendamientos urbanos es que considera arrendamiento de vivienda el de aquella ¡°cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario¡±. Enseguida a?ade que el plazo m¨ªnimo de duraci¨®n es de ¡°tres a?os¡± y esto no suena a ¡°permanente¡± en ninguna cuenta sensata. Urge incentivar alquileres a medio y largo plazo, el impuesto sobre los bienes inmuebles dar¨ªa pie a distinciones.

La econom¨ªa es la ciencia de los mercados y hay ciudadanos que no pueden acceder al de la vivienda. Los pol¨ªticos saben que cada ciudadano tiene un voto (y que bastantes propietarios, como las empresas, no tienen ninguno). El alquiler con freno es ineficiente, pero ayuda a los inquilinos actuales y estabiliza poblaci¨®n en los barrios. Una mudanza es peor que un incendio.

Si juntamos los tres puntos de vista y los proyectamos sobre el ?rea Metropolitana de Barcelona, podremos apuntar algunas soluciones: nuevas modalidades de alquiler a largo plazo, con rentas indexadas son preferibles a los frenos, cualquier medida es mejor o menos mala si perdura en el tiempo o, desde luego, si se adopta a nivel metropolitano (todos tienen derecho constitucional a una vivienda digna, pero no a vivir en la calle Proven?a). Luego: mejoremos sin cesar el transporte p¨²blico. M¨¢s: hace tiempo que el venerable Plan General Metropolitano de 1976 deber¨ªa haber sido sustituido por el anunciado Plan Director Urban¨ªstico. En 1976 se planeaban viviendas para cuatro personas, cuando hoy la media de ocupaci¨®n es de menos de dos y media. Muchos cambios mejorar¨ªan las cosas, pero est¨¢n congelados por la l¨®gica electoral. Toca acelerar, no frenar.

Pablo Salvador Coderch es catedr¨¢tico de Derecho Civil de la Universitat Pompeu Fabra.