Las novedades en vivienda requieren pedagog¨ªa

La idea es sencilla. Necesitamos oferta de viviendas a precio asequible all¨ª donde el mercado libre no es capaz de proporcionarla. Desde la burbuja financiero inmobiliaria, los precios de la vivienda se han alejado alarmantemente de la capacidad de pago de las familias, lo que ha acarreado fen¨®menos preocupantes: agudizaci¨®n en el retraso de la emancipaci¨®n de los j¨®venes, inseguridad y p¨¦rdida de la vivienda en cantidades insospechadas de familias que se han encontrado sin trabajo o con ingresos insuficientes (370.000, entre 2008 y 2017).

Pero no es f¨¢cil resolver los problemas de vivienda en un pa¨ªs que ha confiado en la eficiencia del mercado como regulador del ajuste entre demanda y oferta. Desde la Grecia cl¨¢sica sabemos que la suma de comportamientos racionales individuales no es necesariamente sin¨®nimo de racionalidad colectiva; que la agregaci¨®n de beneficios privados no s¨®lo no es garant¨ªa, sino que puede alejarnos de la obtenci¨®n del beneficio com¨²n. Y que en muchos ¨¢mbitos, y el de la vivienda es paradigm¨¢ticamente uno de ellos, el bien general, com¨²n, no se consigue sin establecer algunas limitaciones al inter¨¦s privado de algunos.

Por esta raz¨®n, las diversas regulaciones urban¨ªsticas que se han introducido en nuestro pa¨ªs con el objetivo de conseguir suelo a precios limitados donde poder promover viviendas a precios asequibles han respondido a esta idea: 15% de aprovechamiento para vivienda p¨²blica, reservas de suelo privado para vivienda protegida. Del mismo modo lo recoge la Constituci¨®n del 78 cuando, en su art¨ªculo 47, relativo al derecho a la vivienda, dice: ¡°Los poderes p¨²blicos promover¨¢n las condiciones necesarias y establecer¨¢n las normas para hacer efectivo este derecho, regulando la utilizaci¨®n del suelo de acuerdo con el inter¨¦s general para impedir la especulaci¨®n¡±.

La actuaci¨®n sobre la ciudad ya construida constituye una novedad tanto como reflexi¨®n te¨®rica como en su traslaci¨®n a la pr¨¢ctica, ya que venimos de una historia de pol¨ªticas de vivienda planteadas sobre nuevos crecimientos urbanos. Pero all¨ª donde estos crecimientos dan mucho menos de s¨ª, e incluso son puestos bajo tela de juicio desde la perspectiva de la sostenibilidad, las propuestas de futuro de la pol¨ªtica de vivienda deber¨¢n enfocarse hacia el patrimonio ya edificado y sobre el suelo urbano.

Y es dentro de esta nueva estrategia que se sit¨²an los instrumentos que hoy est¨¢n siendo considerados en Catalu?a, partiendo de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, que van a ser determinantes en la filosof¨ªa futura de las ciudades: a) reservas de suelo y edificaci¨®n para la vivienda asequible, protegida o social, dentro de la ciudad ya construida, b) tanteo y retracto p¨²blico sobre las operaciones de compraventa de viviendas.

Un paso fundamental fue el dado ayer por parte de la Subcomisi¨®n de Urbanismo de la Generalitat al aprobar la medida del Ayuntamiento de Barcelona de destinar el 30% de las nuevas viviendas que se vayan a construir en promociones o grandes rehabilitaciones en el suelo urbano consolidado, a vivienda de protecci¨®n. Propuesta que va a ser seguida, si no en exactos, en parecidos t¨¦rminos por otros municipios que adolecen de las mismas problem¨¢ticas de dar respuesta a las necesidades que se amontonan en sus servicios sociales y en sus oficinas de vivienda.

Ojal¨¢ que estas nuevas medidas, junto con el resto de instrumental ya existente, nos ayuden a avanzar hacia la consecuci¨®n del derecho a la vivienda para todos.

Carme Trilla es presidenta del Observatorio Metropolitano de la Vivienda.