Arrendamientos casi a la alemana

Mediante el decreto ley de medidas urgentes en materia de contenci¨®n de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, el Gobierno catal¨¢n quiere introducir, por primera vez en al menos una parte del pa¨ªs, un r¨¦gimen de renta referenciada en los arrendamientos urbanos ¡°a la alemana¡±. Este decreto ha de ser validado hoy en el Parlament de Catalu?a.

La normativa es el siguiente paso de un proceso que se inici¨® en enero de 2017 con la elaboraci¨®n de unos principios para crear un marco legal completo de un moderno sistema de arrendamientos urbanos ¡°a la centroeuropea¡±; la creaci¨®n en junio de ese mismo a?o de un ¨ªndice de referencia de los precios de alquiler de car¨¢cter informativo (con la fiabilidad que les da el registro de fianzas del Incas¨°l) y que probablemente seguir¨¢ con un r¨¦gimen civil completo de los arrendamientos y, en concreto, de los arrendamientos urbanos.

Ante la apresurada e insuficiente reforma de los alquileres por el legislador estatal mediante el Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (RDL 7/2019), que no tiene equivalente europeo funcional alguno, el Govern ha querido superar la tradicional normativa pendular (ora pro arrendador, ora pro arrendatario) que ha sufrido este contrato desde el a?o 1964. Esta ha provocado la progresiva disminuci¨®n de este r¨¦gimen de tenencia en Espa?a pero con un repunte en los ¨²ltimos cuatro a?os, debido a la dificultad de las familias para acceder al cr¨¦dito hipotecario y que, en consecuencia, ha provocado una burbuja del alquiler en varias ciudades espa?olas.

As¨ª, lejos del sistema de renta controlada de los a?os 60, el legislador catal¨¢n ha optado por que, en determinadas zonas con mercado de la vivienda tensionado y previamente declaradas, el precio inicial (sistema conocido como de Mietpreisbremse) de los nuevos contratos de alquiler ¡ªy en caso de renovaci¨®n de los existentes¡ª venga determinada obligatoriamente por la media de los precios de alquiler del entorno del inmueble, seg¨²n el ¨ªndice del Incas¨°l, m¨¢s hasta un 10% (salvo algunas excepciones, inspiradas en derecho alem¨¢n), que se fija de acuerdo a su ubicaci¨®n, los metros cuadrados, estado de mantenimiento, eficiencia energ¨¦tica, existencia de aparcamiento o ascensor, planta, si est¨¢ o no amueblado y a?o de construcci¨®n.

Pero mientras el sistema de Mietspiegel alem¨¢n ¡ªque se aplica en la inmensa mayor¨ªa de contratos vigentes para actualizar la renta¡ª se ha mostrado eficaz desde los a?os 70, no ha sucedido as¨ª con el Mietpreisbremse, introducido solo a partir de 2015 en algunas ciudades, debido especialmente a sus numerosas y vagas excepciones y, en consecuencia, ya modificado en enero de 2019 y con otro anteproyecto de reforma ya preparado.

Pues bien, la nueva normativa catalana comienza ya con alguna peculiaridad. Por un lado, obvia el Mietspiegel como sistema de actualizaci¨®n de rentas (fi¨¢ndose al ¨ªndice de garant¨ªa de la competitividad y haci¨¦ndolo obligatorio sin l¨ªmite de a?os, a¨²n teniendo el ¨ªndice de referencia, que ajustar¨ªa m¨¢s los precios al mercado). Por otro lado, imbrica su reforma en el nuevo marco de arrendamientos urbanos estatal nacido del RDL 7/2019, dando como resultado la ausencia de una pl¨¦yade de reformas imprescindibles para que todo el sistema consiga equilibrar las posiciones de arrendadores y arrendatarios, haci¨¦ndolo funcional. Por ejemplo, la incentivada mayor duraci¨®n de los contratos, las garant¨ªas para los arrendadores o un r¨¦gimen de mejoras y gastos de la vivienda m¨¢s claro.

La norma catalana, adem¨¢s, puede causar una cu¨¢druple inseguridad jur¨ªdica: pendencia de su convalidaci¨®n hoy en el Parlament; de si un determinado municipio quedar¨¢ acogido o no al nuevo sistema; de si ser¨¢ recurrido por inconstitucional y del desconocido, por el momento, nuevo marco completo de los arrendamientos en Catalu?a. Esperemos que nada de ello contribuya a aumentar nuestro actual 38% del mercado negro de alquiler o lleve a los arrendadores a evitar aplicar la Ley de Arrendamientos Urbanos alquilando los pisos por habitaciones.

Sergio Nasarre Aznar es el director de la C¨¢tedra UNESCO de vivienda de la Universidad Rovira i Virgili.