El gran casero catal¨¢n es la Generalitat

Ni un banco, ni un fondo de inversi¨®n, ni una sociedad de inversi¨®n inmobiliaria (m¨¢s conocidas como socimi). El gran casero en Catalu?a se llama Incas¨°l, un organismo p¨²blico dependiente de la Generalitat que atesora entre su patrimonio cerca de 15.000 viviendas que acaban en el mercado del alquiler. Para hacerse una idea de la magnitud: CaixaBank, la primera entidad financiera de la comunidad, tiene en propiedad menos de 8.000 pisos y la Sareb, el banco malo que engull¨® los activos t¨®xicos de la banca, tiene algo m¨¢s de 10.000 en toda Espa?a. En las comarcas catalanas hab¨ªa unos 582.700 de primeras residencias de alquiler en 2011, seg¨²n los ¨²ltimos datos del Idescat.

El Incas¨°l naci¨® con el encargo de la Administraci¨®n auton¨®mica de promover suelo y transformarlo para impulsar actividad econ¨®mica. Es un catalizador de pol¨ªgonos industriales, pero tambi¨¦n de vivienda. Durante sus casi 40 a?os de historia ha construido unos 33.000 pisos aunque hoy, tras las ventas de activos que concluyeron sobre todo a principios de esta d¨¦cada ¡ªen la actualidad solo se venden promociones que fracasan en el mercado del alquiler y suelo para que promotoras privadas hagan pisos¡ª, su cartera lo conforman unas 15.000 viviendas y otros 3.000 trasteros y plazas de aparcamiento. Pero una vez construidos, los cede. El principal responsable de su gesti¨®n es la Agencia Catalana de la Vivienda, ente que tambi¨¦n depende del Departamento de Territorio, que opera como si fuera su administrador de fincas. Seg¨²n sus ¨²ltimos datos, gestiona 14.090 pisos del Incas¨°l que tiene alquilados.

¡°Cada piso nos cuesta unos 100.000 euros¡±, explica el director general del Incas¨°l, Albert Civit, quien reconoce que ese es el l¨ªmite que el organismo puede asumir para no perder dinero en sus promociones, en las que no se introduce mucha innovaci¨®n para evitar mayores costes de mantenimiento. El organismo juega con dos ventajas respecto al mercado privado. Ni tiene que pedir dinero al banco para financiarse ni ha de pagar dinero por los solares sobre los que construye, un coste que puede representar el 40% del total en una ciudad como Barcelona o una quinta parte en Martorell. ¡°Eso es lo que nos permite despu¨¦s poderlos alquilar con un precio que suele situarse un 15% por debajo del mercado¡±, explica Civit.

En los ¨²ltimos tres a?os el organismo ha iniciado la construcci¨®n de 700 pisos que todav¨ªa no est¨¢n finalizados. En su plan estrat¨¦gico que empezaba en 2017 y conclu¨ªa el pr¨®ximo a?o preve¨ªa conseguir el objetivo de construir 500 viviendas de alquiler. Una de las quejas de Civit, que fue gerente de Urbanismo del Ayuntamiento de Barcelona en ¨¦poca del alcalde Xavier Trias, es la complejidad de conseguir promover suelo en Barcelona, donde el encarecimiento de los precios ha evidenciado la falta de vivienda disponible. Actualmente la capital catalana tiene promociones vivas en los barrios del Carmel (Horta-Guinard¨®), Trinitat (Nou Barris) y el Polvor¨ª (Sants-Montju?c).

Uno de los pilares del plan estrat¨¦gico del Incas¨°l es reducir de forma paulatina sus p¨¦rdidas de explotaci¨®n, hasta situarse en los cinco millones de euros el pr¨®ximo a?o. El a?o pasado se qued¨® lejos de ese objetivo, al perder 20,9 millones, aunque el resultado final fueron unos n¨²meros rojos de 21,2 millones de euros. ¡°Nuestro objetivo no es hacer beneficios, pero s¨ª que tenemos que reducirlos si no queremos obligar a la Generalitat a que haga una recapitalizaci¨®n de la compa?¨ªa¡±.

Sus ingresos contin¨²an estancados en los 81 millones de euros. El objetivo es alcanzar los 100 millones, aunque ser¨¢ dif¨ªcil por la ca¨ªda de la facturaci¨®n vinculada con la venta de suelo industrial, que ha provocado que haya aumentado la dependencia de los ingresos que generan sus viviendas de alquiler y el control de las fianzas vinculadas a todos los contratos de alquiler que se firman en Catalu?a.

El auditor de las cuentas del Incas¨°l de 2018 destacaba en su ¨²ltimo informe que el organismo tendr¨ªa que haber encargado a un organismo especializado independiente la valoraci¨®n de unas existencias de suelo que el propio ente p¨²blico calcula en 805 millones de euros. Civit sostiene que no se han devaluado esos activos porque el importe de las fianzas (1.500 millones de euros) les permite compensar.