?Qu¨¦ va a pasar con los 2.935 hogares sin casero de Madrid?

Casi 3.000 viviendas en Madrid pueden cambiar de manos en una operaci¨®n de devoluci¨®n que podr¨ªa costarle cientos de millones de euros a las arcas p¨²blicas de la regi¨®n. El pulso, que enfrenta a un fondo de inversi¨®n contra vecinos de bajos recursos, est¨¢ m¨¢s cerca de ser ganado por los segundos despu¨¦s de que el Tribunal Supremo confirmara la nulidad de la venta en 2013 de esas viviendas por la Comunidad de Madrid al fondo Azora, ligado al banco estadounidense Goldman Sachs. Se trata de un caso sin precedentes debido a su magnitud.

La decisi¨®n del alto tribunal, conocida este jueves, ha dejado en el aire el futuro de las viviendas, construidas en la ¨¦poca de Esperanza Aguirre, entonces presidenta regional, y adjudicadas a madrile?os j¨®venes y a personas con rentas bajas. Algunos desempleados pagaban de alquiler solo 49 euros. Ahora los inquilinos piden la recuperaci¨®n inmediata de esas viviendas sociales, pero dar marcha atr¨¢s podr¨ªa abrir las puertas a un enredo descomunal: muchas de esas viviendas han cambiado de due?o desde que el fondo las compr¨® por 201 millones. No hay un camino claro para ejecutar el fallo.?

Lo m¨¢s probable, seg¨²n juristas consultados, es que acabe abri¨¦ndose una negociaci¨®n a tres bandas entre el Gobierno regional, el fondo y los inquilinos. Habr¨¢ que determinar indemnizaciones y qui¨¦n tiene derecho a volver a las viviendas sociales. El gran perdedor es la Comunidad de Madrid. ¡°Va a ser una factura cara que acabar¨¢n pagando los contribuyentes¡±, dice Andr¨¦s Betancor, catedr¨¢tico de Derecho Administrativo de la Universidad Pompeu Fabra.

Cuatro tipos de casos

El eco de la sentencia mantiene en vilo a miles de beneficiados que vieron con malos ojos c¨®mo sus rentas de alquiler eran cobradas tras la venta al fondo por un nuevo casero. Ese cambio de manos ha sido un dolor de cabeza que ha unido a vecindarios afectados en toda la regi¨®n. En una de las 32 promociones, en Majadahonda, Laura Hern¨¢ndez, de 22 a?os, paseaba el viernes a su perro. Vive en el piso que le toc¨® a su hermana en el sorteo p¨²blico del Instituto de Vivienda (Ivima), actualmente denominado Agencia de Vivienda Social. Tiene claro que, por circunstancias personales y por la incertidumbre que ha generado la sentencia, la familia no va a ejercer la opci¨®n de compra, aunque las condiciones a priori sean ventajosas. Su contrato expira en marzo de 2021. Entonces, el fondo de inversi¨®n podr¨¢ subir el alquiler. Ya se ha dado el caso de gente que est¨¢ pagando 960 euros por un piso de unos sesenta metros. Hern¨¢ndez paga mucho menos, 520, el precio protegido inicial. Cuando el fondo compr¨® las viviendas, se vio obligado a respetar precios m¨¢s bajos durante un tiempo que variaba seg¨²n el edificio. Por eso muchos vecinos pagan ya rentas a precio de mercado.

Ahora, las 2.935 viviendas se encuentran en cuatro situaciones distintas: propiedad de terceros que compraron a Azora, propiedad de inquilinos originales que ejercieron su derecho de compra, propiedad de Azora y alquiladas por los inquilinos originales, y propiedad de Azora pero en estado de reparaci¨®n o vac¨ªas disponibles para ser alquiladas o vendidas. Las cifras no son p¨²blicas, pero, seg¨²n averigu¨® EL PA?S a finales de noviembre por fuentes conocedoras de la operativa del fondo, al menos 505 casas han sido vendidas en el mercado libre y 654 son propiedad de inquilinos que resid¨ªan en las viviendas antes de la venta a Azora y que a su vez ejercieron su derecho de compra.

En su decisi¨®n de esta semana, el Supremo rechaz¨® los recursos de la Comunidad de Madrid y del fondo de inversi¨®n contra la sentencia del mes de mayo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad (TSJM), que aval¨® la nulidad de la operaci¨®n porque el Ivima no explic¨® las razones de la venta ni acredit¨®, como exige la ley, que los pisos no fueran necesarios para su fin social en aquel momento. El Gobierno regional us¨® los millones logrados en la operaci¨®n para cuadrar sus presupuestos en el momento m¨¢s duro de la crisis econ¨®mica.

El fallo del Tribunal de Justicia de Madrid dio la raz¨®n a Rachid Bouikou, un inmigrante que recurri¨® en solitario en 2013, pero beneficiar¨ªa a todos los inquilinos, ya que declara nulo el acto de compraventa de las 2.935 viviendas. Son en su mayor¨ªa pisos de uno y dos dormitorios con un m¨¢ximo de 70 metros cuadrados de superficie, repartidas en 32 promociones y por 11 municipios de la regi¨®n.?

Pese a todo, los inquilinos no pueden cantar victoria puesto que la Comunidad de Madrid y Azora hab¨ªan presentado en paralelo a ese recurso ante el Supremo otro de casaci¨®n ante la sala especial del TSJM, que a¨²n est¨¢ pendiente de resoluci¨®n. En ¨¦l se alega una err¨®nea interpretaci¨®n de la ley auton¨®mica de Patrimonio, la 3/2001, la que regula cu¨¢ndo puede la Administraci¨®n vender bienes p¨²blicos.

Y aunque vecinos de otras promociones han ganado dos recursos colectivos en ese mismo tribunal y queda pendiente otro m¨¢s sobre el que a¨²n no se ha pronunciado, todos ellos se ver¨¢n afectados por el recurso de casaci¨®n pendiente.

El Gobierno regional ha anunciado por otra parte que recurrir¨¢ ante el Tribunal Constitucional, pero juristas consultados le dan pocas posibilidades de ¨¦xito. Un portavoz de Azora afirma que el fondo estudia sus opciones. Una vez resueltos los recursos pendientes, si ganan los vecinos, la Comunidad tendr¨ªa dos meses para ejecutar el fallo. Si no lo hiciera, los inquilinos deber¨ªan instar a la justicia a la ejecuci¨®n forzosa.

Indemnizaci¨®n?

En ese caso, se abrir¨ªa una dif¨ªcil negociaci¨®n para determinar las indemnizaciones que pagar¨ªa la Comunidad de Madrid. Azora no solo recuperar¨ªa sus 201 millones, sino tambi¨¦n una cantidad a determinar por el lucro cesante.

Luego habr¨ªa que estudiar caso por caso si vuelven los inquilinos. En principio, no podr¨ªan retornar quienes hubieran vivido en un piso que Azora haya vendido. Esos terceros estar¨ªan protegidos si compraron de buena fe, es decir, si desconoc¨ªan que pod¨ªan perder esas viviendas.

La Comunidad deber¨ªa abrir un plazo de un a?o marcado por la ley para que los afectados pidan indemnizaciones. El Gobierno regional deber¨ªa analizar la situaci¨®n de cada inquilino, indica el abogado especializado en Derecho Administrativo Jes¨²s Estrada. Y a?ade: ¡°Los antiguos inquilinos podr¨ªan reclamar una indemnizaci¨®n si demuestran que la venta ahora anulada les produjo un da?o, con independencia de que ahora tengan o no derecho a vivienda publica, lo que puede ser relevante a otros efectos, pero no para la responsabilidad patrimonial de la Administraci¨®n¡±.

Todo este problema se habr¨ªa evitado si la Comunidad de Madrid hubiera dado a los vecinos la opci¨®n de comprar, en lugar de recurrir a una venta masiva al fondo, creen algunos afectados. ¡°Si los han vendido a una media de 80.000 euros, la mayor¨ªa de la gente aqu¨ª hubiera podido pagarlo. Ahora compramos por el doble. No era necesario meter a nadie en medio¡±, opina Magdalena Hern¨¢ndez, la presidenta de uno de los edificios de Majadahonda. Ella acaba de hacerse con la vivienda despu¨¦s de siete a?os pagando el alquiler.

?ngel Guti¨¦rrez, jubilado a los 55 a?os del sector de la electromec¨¢nica por problemas de salud, viv¨ªa antes en Carabanchel con su mujer y su hija, pero aprovecharon esta oportunidad. La venta de los pisos a un fondo buitre les preocup¨®. ¡°Fue una movida. Por lo pronto perdimos los 10.000 euros para gastos que daba la Comunidad en un cheque para que arreglases la casa¡±, cuenta en el sal¨®n de su vivienda. Piensa igual que la presidenta del edificio: hubiera sido m¨¢s f¨¢cil comprar directamente y evitar un intermediario. Se le llena la boca cuando dice ¡°fondo buitre¡±, pero reconoce que no ha vivido ninguna situaci¨®n de acoso por parte de su nuevo casero. Vio la cara a una de las trabajadoras de esa empresa cuando fueron a formalizar la compra ante notario. ¡°Y era una mujer normal y corriente. Una currante, como nosotros¡±, explica. ?Qu¨¦ pasar¨¢ ahora? ¡°No tengo ni idea, pero yo estoy tranquilo¡±.