A¨²n quedan alquileres de 7 euros en Madrid
Miles de inquilinos en la capital sufren para llegar a fin de mes pero todav¨ªa hay afortunados con contratos de renta antigua. Las socimis se los rifan porque pronto expirar¨¢n sus contratos
El empresario Luis de Ulibarri acaba de comprar a precio de oro un paquete de ocho pisos en la cotizada almendra central de Madrid: 1,8 millones de euros, es decir solo 225.000 por unidad. Tal y como est¨¢ el mercado parece un gran negocio, pero hay una pega. Todas tienen inquilinos protegidos por la renta antigua que le pagar¨¢n cantidades irrisorias. El que menos, 7 euros, y el que m¨¢s, 700 euros (por un piso que podr¨ªa darle un alquiler de 1.800 euros si estuviera libre).
Son precios que quedaron congelados en el tiempo. En 2020, mientras miles de madrile?os est¨¢n atrapados en alquileres asfixiantes, a¨²n quedan inquilinos que pagan una renta antigua, las cuant¨ªas fijadas en contratos anteriores al 9 de mayo de 1985. Hasta entonces y como herencia de las leyes franquistas, los propietarios deb¨ªan aceptar pr¨®rrogas del precio original. En Madrid quedan muy pocos y son reacios a contar sus casos, quiz¨¢s porque temen las comparaciones odiosas de vecinos que pagan mucho m¨¢s.
Para muchos due?os estos inmuebles han sido un dolor de cabeza desde hace d¨¦cadas. Pero De Ulibarri, un abogado fiscalista de 40 a?os, es uno de muchos inversores dispuestos a asumir el riesgo de comprarlos. ?l preside Almagro Capital,?una socimi que tiene una cartera de 48 inmuebles.?Al ser grandes propietarios, pueden permitirse que alguna compra salga mal.?Calculan la esperanza de vida de sus inquilinos y aguardan a que las viviendas entren en el mercado libre, cuando podr¨¢n rentabilizar su inversi¨®n. "?Podr¨ªa ser que en alg¨²n caso tengamos que esperar hasta 2050? Pues nos la comeremos con papas", dice de Ulibarri.?
Estas ocho viviendas se las han comprado a la Sareb, la empresa creada tras el pinchazo de la burbuja del ladrillo para ayudar a los bancos a vender sus activos inmobiliarios t¨®xicos. Todas est¨¢n en zonas relativamente privilegiadas, en los distritos de Centro y de Chamber¨ª. Son los dos distritos m¨¢s caros de la capital, donde seg¨²n el portal inmobiliario Idealista el alquiler de un piso de 76 metros cuadrados asciende a 1.421 euros y 1.375 euros respectivamente.
Una portavoz de Sareb dice que les quedan menos de 100 viviendas de renta antigua en su cartera de alrededor de 50.000 viviendas por toda Espa?a. De hecho, estos eran los ¨²ltimos pisos de ese tipo de Sareb en Madrid.
No existe ning¨²n registro de estos inmuebles, pero una idea aproximada de su n¨²mero la da la cifra de personas en la Comunidad de Madrid que pagan un alquiler a precio inferior de mercado, un 2,7%, seg¨²n la Encuesta de Condiciones de Vida del INE. El problema es que ese concepto engloba otras situaciones como por ejemplo el alquiler social o el familiar o amigo que paga una renta amable.
La renta antigua est¨¢ extingui¨¦ndose lentamente en Madrid porque est¨¢n muriendo los titulares de esos viejos contratos de alquiler con m¨¢s de 35 a?os de antig¨¹edad. Tras la muerte del titular, la ley permite un m¨¢ximo de dos subrogaciones, una indefinida para el c¨®nyuge y otra solo por dos a?os para los hijos. Siempre ha habido competici¨®n por estas viviendas pero quiz¨¢s ahora son mejor negocio que nunca por pura cuesti¨®n biol¨®gica y por la rentabilidad del mercado inmobiliario.?
Inquilinos que dan el pelotazo
"Antes eran los grandes empresarios como L¨®pez Brea o Francis Franco y desde que fueron creadas las socimis, muchas han entrado en el juego", dice Adolfo Calvo-Parra,?abogado del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. Eran compras arriesgadas y algunos particulares recurrieron a los "asustaviejas", personajes siniestros que espantaban a los inquilinos con terror psicol¨®gico y a veces f¨ªsico. Pero menos conocidas son las historias de inquilinos afortunados que han recibido grandes cantidades a cambio de romper sus contratos de renta antigua, dice Calvo-Parra.?Los abogados consultados dicen haber conocido a inquilinos que han ganado m¨¢s de 100.000 euros a cambio de irse.
Pero a estas alturas muchos que siguen en sus pisos prefieren quedarse en el hogar de toda la vida. "Los que quedan son inquilinos que se resisten a aceptar regalos", dice Ram¨®n Guti¨¦rrez, director del ¨¢rea procesal de Adarve Abogados.?
Existe tambi¨¦n el riesgo de que el titular del contrato de renta antigua se saque de la chistera a un sucesor. "Somos conscientes de que el se?or mayor puede casarse con la persona que le cuida", dice de Ulibarri.
Esta es la primera compra de renta antigua de Almagro Capital. De Ulibarri precisa que no es ni va a ser el plato principal del men¨² de esta socimi, que ya de por s¨ª es particular. El resto de su cartera son propiedades que han comprado a personas mayores a las que luego arriendan el inmueble por el resto de sus vidas. Por eso en los informes a sus accionistas detallan la edad de sus inquilinos y su esperanza de vida.
Otro inversor en renta antigua es Alejandro Bancalero, un abogado de 47 a?os que dirige Bancalero Abogados. Solo compra viviendas con se?ores de m¨¢s de 80 a?os porque menos les parece ya demasiado temerario tal y como est¨¢ la esperanza de vida. Tienen siete inmuebles en Madrid, en La Latina, la calle Serrano y Carabanchel, y alg¨²n otro en Sevilla y Marbella.
Son negocios que durante un tiempo ser¨¢n deficitarios. Una de sus inquilinas, de 83 a?os, paga solo 90 euros al mes y ellos se hacen cargo de los 300 euros de la comunidad y del IBI, el impuesto de bienes inmuebles.?
Por eso avisa de que para meterse en esto hay que resignarse un poco. "Trabajamos a largo plazo. Tienes que tener paciencia".
Cuando Franco era progre
La ley franquista de arrendamientos urbanos de 1964 comienza con palabras que pod¨ªa suscribir la izquierda actual: ¡°El movimiento liberalizador de la propiedad urbana ha de atemperarse, no s¨®lo al ritmo determinado por las circunstancias econ¨®micas del pa¨ªs, sino tambi¨¦n a las exigencias ineludibles de la justicia social, que constituyen la m¨¦dula y raz¨®n de ser de nuestro r¨¦gimen pol¨ªtico¡±. Era el arranque de una ley que manten¨ªa un r¨¦gimen de alquiler protector de los inquilinos, el que imper¨® en Espa?a desde la posguerra.
Franco estableci¨® la pr¨®rroga forzosa tras la Guerra Civil para proteger a personas que hab¨ªan perdido sus viviendas en el conflicto. Como consecuencia, los caseros no pudieron disponer de sus viviendas por largos per¨ªodos. ¡°Los caseros le ten¨ªan una man¨ªa tremenda al amigo Paco¡±, dice el abogado Calvo-Parra.
Fue ir¨®nicamente un gobierno socialista el que acab¨® con este sistema. El decreto ley 2/1985, conocido como decreto Boyer por el nombre del ministro Miguel Boyer, puso fin a las pr¨®rrogas forzosas para los contratos firmados a partir del 9 de mayo de 1985. M¨¢s tarde, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 limit¨® las subrogaciones de los viejos contratos a un m¨¢ximo de dos, de manera que fueran extingui¨¦ndose poco a poco.
Y en esas estamos cuando han vuelto las voces que piden intervenir para proteger a los inquilinos de las subidas del alquiler. Con Franco la soluci¨®n era la pr¨®rroga forzosa del precio fijado por las partes; hoy, PSOE y Podemos proponen imponer un precio m¨¢ximo por zonas. Quieren habilitar a Comunidades Aut¨®nomas y Ayuntamientos para hacerlo, pero la Comunidad de Madrid ya ha dicho que no lo har¨¢.
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