El mapa de los apartamentos tur¨ªsticos en la Regi¨®n Metropolitana de Santiago de Chile

En los ¨²ltimos a?os, las principales capitales mundiales han visto un crecimiento significativo en el turismo, especialmente en formas que desaf¨ªan las pautas tradicionales. Los visitantes ya no se limitan a estancias cortas en zonas tur¨ªsticas convencionales; muchos se quedan por periodos m¨¢s largos, lo que difumina la l¨ªnea entre ser turista y residente temporal. Esta tendencia se refleja en la presencia cada vez m¨¢s com¨²n de apartamentos de alquiler de corta o media estancia en distintos barrios de la capital chilena. Y Santiago de Chile, pese a no ser un polo de atracci¨®n como Buenos Aires o la Ciudad de M¨¦xico, no escapa a esta tendencia. Sin embargo, aunque este fen¨®meno se observa en toda la ciudad, no afecta por igual a todas las ¨¢reas.

Los datos geolocalizados de Airbnb, plataforma l¨ªder en este tipo de alquileres, permiten identificar d¨®nde se concentra la mayor densidad de estos alojamientos una vez han sido recogidos por el proyecto InsideAirbnb, que los ofrece para descarga a la comunidad. Lo hacen para el conjunto de la Regi¨®n Metropolitana. En ella, los datos indican que a finales de junio hab¨ªa m¨¢s de 13.000 opciones indexadas, entre viviendas completas y habitaciones privadas. De estas, un 19% aparecen expl¨ªcitamente como no disponibles o tienen l¨ªmites de precio (1% m¨¢s caro) o de noches (30 en adelante) que permite considerarlas como inactivas. Al aplicar estos filtros, quedan 10.418 ofertas activas.

Si utilizamos los datos del Censo de 2017 para dividir las viviendas por distritos censales ¡ªunidades territoriales homologables y estandarizadas para fines estad¨ªsticos¡ªpodemos calcular la proporci¨®n de alojamientos activos por cada 100 viviendas en cada distrito, excluyendo los distritos m¨¢s exteriores tratarse de ¨¢reas mucho m¨¢s dispersas y por tanto de dif¨ªcil interpretaci¨®n espacial. Este an¨¢lisis revela claramente las zonas de la Regi¨®n con una mayor presencia relativa de estos alojamientos.

Al ordenar los datos por cantidad total de alojamientos, se evidencia la concentraci¨®n en ciertos puntos. Por ejemplo, el distrito de Huel¨¦n acumula un total de 710 plazas para 7.500 viviendas, resultando en una elevada ratio. No obstante, al ordenar por cantidad absoluta de alojamientos, San Isidro le anda cerca en plazas absolutas (628) pese a tener una ratio mucho m¨¢s baja, producto de la mayor concentraci¨®n de viviendas en este distrito. Esta variaci¨®n entre dato absoluto y relativo permite entender mejor c¨®mo se articulan las percepciones de la ciudadan¨ªa de cada uno de estos puntos en torno a la presencia de alojamientos de corta duraci¨®n.

Pero tambi¨¦n importa el tipo: al fin y al cabo, la noci¨®n de ¡°alojamiento¡± engloba diversas categor¨ªas, desde viviendas completas de distintos tama?os hasta habitaciones privadas en apartamentos compartidos. En Santiago se concentran la mayor¨ªa, pero Providencia o Las Condes concentran una cantidad sustancial de habitaciones, mientras que Lo Barnechea, zona de baja densidad y casas grandes, tiene una gran cantidad de viviendas que alojan a 5 o m¨¢s personas.

Esta diversidad tambi¨¦n se refleja en los precios promedio, que var¨ªan seg¨²n el tipo de alojamiento y su ubicaci¨®n. Por ejemplo, en el distrito de Farellones hay un precio medio de 200.000 a m¨¢s de 300.000 pesos por noche en viviendas. Valores comparables con hoteles de alto nivel. Pero incluso por debajo de este grado se observan cantidades muy significativas, siendo bastante frecuente precios medios por noche de 75.000 pesos en adelante.

Estos precios elevados constituyen un incentivo para los propietarios, generando ingresos adicionales y posiblemente pueden se?alar tambi¨¦n la posibilidad de beneficios a los comercios locales. Pero estos datos tambi¨¦n sugieren, por supuesto, el potencial impacto negativo en el mercado de alquiler a largo plazo para los arrendatarios. El atractivo comparado de plataformas como Airbnb puede reducir oferta tradicional, incrementando sus precios. Adem¨¢s de los posibles problemas que puede traer una alta concentraci¨®n de alojamientos de corta duraci¨®n en materia de ruidos, accidentes u otras molestias. La Ley de Copropiedad Inmobiliaria que Chile promulg¨® en abril de 2022 tiene precisamente en cuenta esta posibilidad y ofrece as¨ª la posibilidad a la copropiedad de no permitir el uso de sus alojamientos para fines tur¨ªsticos. En otras palabras: cumpliendo unos m¨ªnimos legales, ser¨ªa decisi¨®n de la comunidad ee vecinos si el beneficio de permitir arriendo de corto tiempo supera a los costes. Queda para siguientes a?os ver si el desarrollo de esta por ahora joven norma modifica el mapa que dibujan las cifras a d¨ªa de hoy.

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