El mapa de los apartamentos tur¨ªsticos en la Ciudad de M¨¦xico

En los ¨²ltimos a?os, la Ciudad de M¨¦xico ha experimentado algo parecido a una explosi¨®n de un turismo que desborda los tiempos y los espacios que hasta ahora eran habituales. Estancias m¨¢s largas, algunas hasta el punto de desdibujar la frontera entre visitar y vivir. Localizadas, adem¨¢s, en lugares no necesariamente adyacentes a las atracciones tur¨ªsticas habituales. De suerte que raro es el grupo de amigos, familia o trabajo en la capital que no ha comentado la presencia de apartamentos con inquilinos de corta o media estancia en sus vecindarios. Pero, aunque el fen¨®meno es com¨²n a varias partes de la ciudad, no se distribuye igual para todas, ni mucho menos. Un an¨¢lisis de los datos geolocalizados de los alojamientos disponibles en Airbnb, plataforma de referencia para este tipo de alquileres, denota en qu¨¦ colonias la densidad es no s¨®lo mayor, sino mucho mayor.

Estos datos los ofrece el proyecto InsideAirbnb, que los recoge con periodicidad semestral de la propia app. A finales de junio se recog¨ªan 26.500 entre alojamientos enteros y habitaciones. De ellas, un 17% pueden considerarse como probablemente inactivos por declararse sin disponibilidad en la plataforma o porque solo permiten reservas para periodos superiores a 30 d¨ªas (adem¨¢s, un peque?o porcentaje, del 0,1% m¨¢s caro, probablemente tiene precios exorbitantes solo para evitar reservas por temporadas determinadas). Aplicar esos filtros resulta en 22.521 ofertas. Si tomamos los datos de viviendas del censo de 2010, y las dividimos por colonia, podemos utilizarlas para estimar la ratio de alojamientos activos por cada 100 viviendas. El mapa resultante permite identificar claramente en qu¨¦ puntos de la ciudad hay una mayor presencia relativa de los mismos: Condesa, Roma Norte y otras adyacentes en los entornos de 15 a 20 o hasta casi 25 alojamientos por cada centenar de viviendas construidas: el Hip¨®dromo es la zona con mayor concentraci¨®n de toda la capital.

Pasando estos datos a un ranking, es f¨¢cil constatar esta misma concentraci¨®n. Pero ahora adem¨¢s podemos ver cu¨¢ntos alojamientos absolutos se acumulan en determinadas colonias. Aqu¨ª, todas las colonias de la zona Hip¨®dromo punt¨²an por encima de 20 sobre 100. Pero si se ordena el ranking por alojamientos totales, resulta que la Ju¨¢rez junta un total de m¨¢s de mil plazas, y la Cuauht¨¦moc hasta 900. Sin embargo, al tener una cantidad mayor de vivienda es posible que el efecto de la presencia de alojamientos tur¨ªsticos se vea diluido. Tambi¨¦n en la percepci¨®n de quienes la habitan, lo que ayuda a entender por qu¨¦ las conversaciones sobre turismo y sus efectos (beneficio o saturaci¨®n) corresponden m¨¢s con el dato relativo que con el absoluto.

Pero ¡°alojamientos¡± comprende categor¨ªas muy distintas entre s¨ª: viviendas de mayor o menor tama?o e incluso habitaciones en apartamentos que, durante el tiempo de estancia, ser¨ªan compartidos. Y aunque ciertas zonas de la Ciudad de M¨¦xico acumulan m¨¢s que otras de todos los tipos, tambi¨¦n hay diferencias entre ellos: en la alcald¨ªa de Cuauht¨¦moc se concentran la mayor¨ªa de todas las tipolog¨ªas, pero Miguel Hidalgo (incluyendo la exclusiva zona de Polanco) toca las 1.200 viviendas de tama?o medio; y Benito Ju¨¢rez roza las 1.000 habitaciones.

Esta diversidad se refleja igualmente en los precios medios, que son mayores en viviendas completas y tienden a correlacionarse con sus plazas, pero que sobre todo se ven afectados por el lugar en que se ubican. As¨ª, todas las colonias de Polanco tienden a tener las noches en promedio m¨¢s caras: hasta 4.000 pesos por una noche en una vivienda de 5 o m¨¢s plazas. Pero en habitaciones privadas, Coyoac¨¢n le anda cerca, denotando cierta especializaci¨®n en el perfil de oferta para cada zona.

Estos ¨²ltimos valores reflejan como pocos la espada de doble filo que supone este turismo que supera las fronteras tradicionales. Unos precios que son beneficios para la propiedad, y que tambi¨¦n traen consigo la se?al del consumo adicional esperado en los comercios de estas mismas colonias. Pero al mismo tiempo sugieren el impacto que puede tener en los precios (de la propia vivienda de alquiler de largo plazo, pero no solo): un apartamento ocupado 20 noches de un mes a precio de 3.000 pesos rinde 60.000 pesos brutos, por encima de cualquier arriendo promedio en la ciudad.

Es precisamente este posible coste el que cit¨® el gobierno capitalino para poner en marcha y aprobar una nueva normativa expresa: desde abril de este a?o, propietarios y plataformas est¨¢n obligados a registrarse, cumplir una serie de requisitos (entre ellos, para los primeros, la obligaci¨®n de atender a cualquier molestia generada a los vecinos) y mantenerse disponibles para requerimientos de las autoridades. De hecho, para quienes tengan cuatro o m¨¢s alojamientos el registro debe ser de car¨¢cter mercantil y como establecimiento, con todo lo que ello implica. Ahora bien, queda por ver hasta qu¨¦ punto esto puede tener un efecto apreciable tanto en el tama?o de la oferta como en sus caracter¨ªsticas y posibles efectos. Los datos de otras ciudades (por ejemplo, en Espa?a) que mantienen obligaciones similares desde hace a?os sugieren que hay mucho m¨¢s disponibile en realidad de lo registrado, lo que dejar¨ªa a muchas de estas viviendas fuera del radar (al menos de este tipo de radar) de las autoridades competentes. La posibilidad de suspender licencias de actividades tur¨ªsticas en zonas declaradas como saturadas, algo que tambi¨¦n contempla la normativa, depende en el caso de los alojamientos precisamente de que exista un registro fiel y sistem¨¢tico de los mismos. As¨ª, parece que la ciudad todav¨ªa est¨¢ poniendo las primeras piezas de una maquinaria que tendr¨¢ que ir afinando, igual que le ha sucedido a tantas otras en el mundo.

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