Trafalgar, 3, o c¨®mo provocar la ruina de una casa como negocio

Cuando un determinado edificio en el casco viejo de la ciudad es declarado en ruina, el expediente en cuesti¨®n esconde, bastantes veces, un intento de su propietario de conseguir unos mayores beneficios a costa del solar ocupado por el edificio, cuyo valor crece en funci¨®n de la demanda de suelo urbano. La declaraci¨®n de ruina ha sido, en Madrid, un mal que ha acabado con m¨¢s de un edificio, alguno con indudables valores hist¨®ricos y arquitect¨®nicos. Carlos Bellver ha estudiado lo que puede ser el ejemplo de una ruina de estas caracter¨ªsticas: en el n¨²ntero 3 de la calle de Trafalgar viven catorce familias que, en funci¨®n de una ruina posiblemente provocada, y a pesar de los esfuerzos de la Gerencia Municipal de Urbanismo para que no se produzca, pueden quedarse en la calle.

Si uno se fija detenidamente en la casa n¨²mero 3 de la calle de Trafalgar, casi esquina a la de Luchana, puede ver un edificio que, ciertamente, no fue construido ayer, pero que conserva, de alguna forma, la prestancia que sus arquitectos le dieron a la hora de nacer, all¨¢ por los primeros a?os de este siglo. Sin embargo, eso no es m¨¢s que una apariencia -revoco le llaman los entendidos-. Por dentro, la casa n¨²mero 3 de la calle de Trafalgar es otro mundo, un mundo caracterizado por la ruina clandestina, los desconchones y la falta de servicios, que ni los propios inquilinos pueden arreglar. Todo est¨¢ a la espera de que la casa sea declarada en ruina -tal como pretende su propietaria- o que se realicen las obras de reforma y consolidaci¨®n necesarias, tal como defiende la propia Gerencia.La historia comienza en el a?o 1967 -?hace ya m¨¢s de doce a?os!- El entonces due?o de la finca -hoy lo es su hermana-, Francisco Ferreiro, explotaba tambi¨¦n una panader¨ªa existente en los locales comerciales de los bajos. El se?or Ferreiro quiso ampliar su negocio y pidi¨® que se le concediera permiso oficial para, a base de derribar el muro de carga de la casa, poder construir un segundo horno de panader¨ªa. El permiso, claro, fue denegado. La causa de esa denegaci¨®n estuvo en que, si se retiraba el muro de carga, el edificio entero se vendr¨ªa abajo, al no disponer de un soporte suficiente.

Sin embargo, la retirada del muro en cuesti¨®n fue efectuada y la casa se qued¨® sin el apoyo suficiente. Pero, de momento, nadie not¨® nada. Es m¨¢s, nadie le dio importancia a que el se?or de la panader¨ªa hubiera decidido hacer obras en su obrador.

Cuando s¨ª se empez¨® a notar que el muro hab¨ªa sido derruido fue dos a?os despu¨¦s, exactamente el 26 de septiembre de 1969. La noche de ese d¨ªa, la parte trasero-derecha del edificio se hundi¨® parcialmente. El due?o, que viv¨ªa en un piso de la misma casa, recibi¨® el aviso del portero, pero prefiri¨® que no le molestaran.

Pero no ser¨ªa hasta mayo de 1974,cuando el deterioro del edificio se hac¨ªa cada vez m¨¢s ostensible, que una de las vecinas se decidi¨® a denunciar p¨²blicamente, ante el alcalde de Madrid, la infracci¨®n cometida y los riesgos que corr¨ªan los habitantes del inmueble, en el caso de que la propiedad del mismo no se hiciera cargo de las obras de reparaci¨®n, sobre la premisa de que tal necesidad hab¨ªa surgido, precisamente, de un acto suyo, el derribo del muro de carga.

S¨®lo multas

Desde aquel mes de mayo hasta ahora, nada trascendente, desde el punto de vista de los vecinos, ha ocurrido en la casa n¨²mero 3 de la calle de Trafalgar. All¨ª no ha habido m¨¢s que inspecciones -oficiales o privadas- y el revoco de la fachada, que, hoy por hoy, no sirve para otra cosa que no sea para esconder celosamente la realidad del interior de las viviendas.Diecinueve d¨ªas despu¨¦s de presentada la denuncia, el Ayuntamiento, a trav¨¦s de su Gerencia Municipal de Urbanismo, realiz¨® el primer requerimiento a la propiedad para que arreglara los desperfectos causados. El plazo que se le concedi¨® fue de quince d¨ªas.

Pero inmediatamente surgi¨® el primer recurso por parte de la propiedad, que, aunque oficialmente nada consigui¨® a su favor, logr¨® lo m¨¢s importante: no arreglar, dejar que la casa siguiera, como estaba.

Un a?o m¨¢s tarde, en mayo de 1975, el arquitecto jefe de Edificaci¨®n Deficiente, de la Gerencia, Santiago Gonz¨¢lez, emiti¨® un informe, dirigido al gerente, en el que se ratificaba en que la casa no estaba en ruina, y que lo que ten¨ªa que hacer la propiedad era arreglar los desperfectos. Adem¨¢s, la propiedad -que ya hab¨ªa pasado a manos de Julia Ferreiro, por fallecimiento de su hermano, en marzo de 1974- hab¨ªa alegado que el coste de tal reparaci¨®n superaba el 50% del valor del inmueble, por lo que, de acuerdo con el art¨ªculo 183 de la ley del Suelo, lo que proced¨ªa era declarar la casa en ruina total y demolerla. Pero el se?or Gonz¨¢lez se mostr¨® inaccesible a tales pretenciones y demostr¨® en su informe n¨²meros en mano, que el arreglo de la casa no llegaba a costar el 40% de su valor. Por tanto, o se arreglaba o la propiedad do?a Julia- se aten¨ªa a las consecuencias.

A ra¨ªz de un nuevo requerimiento de la Gerencia para que la propiedad efectuara las reparaciones necesarias -incumplido, como el anterior-, surgi¨® la primera multa que se le impuso. En este caso, por ser la primera, la cuant¨ªa no fue excesiva: s¨®lo 10.000 pesetas.

Las obras siguieron sin ejecutarse, a pesar de los continuos requerimientos para ello por parte oficial, esto es, por la Gerencia Municipal de Urbanismo. Y las multas por parte oficial se sucedieron: 25.000 pesetas -febrero de 1975-, 50.000 pesetas -abril del mismo a?o-, otras 50.000 pesetas -en junio de 1975-, y 250.000 pesetas -agosto de 1975-, cada una de ellas seguida del correspondiente recurso de reposici¨®n que, sistem¨¢ticamente, era rechazado. Ninguna de las multas ha sido pagada.

De esta forma lleg¨® el mes de octubre de 1975. El 8 de ese mes, el gerente municipal de Urbanismo -a la saz¨®n, Ismael Gonz¨¢lez de Diego- firm¨® una resoluci¨®n por la que le impon¨ªa a la propiedad una nueva multa, de 500.000 pesetas, por incumplimiento de las ¨®rdenes dictadas por el organismo que ¨¦l dirig¨ªa. Pero -y es lo m¨¢s importante- en el mismo decreto por el que se impon¨ªa tal sanci¨®n, el gerente municipal de Urbanismo decidi¨® que se iniciara expediente para que el Ayun tamiento ejerciese la acci¨®n sustitutoria, esto es, de acuerdo con la ley del Suelo, que el propio Ayuntamiento realice las obras necesarias y que, despu¨¦s, le pase el correspondiente cargo al due?o. Desde entonces, poco m¨¢s.

Los dos ¨²ltimos actos administrativos que se han producido han sido la apertura de un nuevo expediente sancionador -que, en este caso, puede suponer una nueva multa, de diez millones de pesetas-, y la comunicaci¨®n al juzgado de guardia de los hechos, por si de ellos se desprendiera tanto de culpa.

"No se puede reconstruir", seg¨²n la propiedad

EL PAIS se puso en contacto con la propietaria del edificio, que, adem¨¢s de remitirnos a su abogado, asegur¨® que ?no hay ruina ni nadie la ha pedido?.El abogado de Julia Ferreiro, Francisco Garc¨ªa Jim¨¦nez, respondi¨® a este peri¨®dico que ?ni hay ruina provocada ni nada. Lo que pasa es que cuando todos llegamos a viejos no se puede reconstruir?. El mismo abogado asegur¨® que ?la ley prohibe que se reconstruya un piso?, y que ?todo est¨¢ pendiente de un recurso ante el Supremo contra las resoluciones de Gerencia?. Adem¨¢s, el se?or Garc¨ªa Jim¨¦nez afirm¨® que ?la mitad de las multas las ha quitado la Audiencia?.

Al ser preguntado sobre los informes de Gerencia que afirman que la propiedad ha incumplido sus ¨®rdenes, y que la casa es reconstruible, el abogado contest¨® ?Mire usted: de arquitectos y aparejadores yo le puedo decir algo: hay m¨¢s de un centenar procesados. Los primeros que no saben son ellos.?

Falta dinero

La pregunta que se hacen los vecinos, tras conocer, como parte interesada, la resoluci¨®n de la Gerencia Municipal de Urbanismo, es: ?Y ahora, ?qu¨¦??El Ayuntamiento puede, efectivamente, y de acuerdo con la ley, ejecutar la acci¨®n sustitutoria en los casos en que manifiestamente, la propiedad de un edificio se niegue a realizarlos. Pero surgen, en este planteamiento puramente legalista, dos problemas: uno, inmediato; el otro, a m¨¢s largo plazo.

El primero de esos problemas es la escasez de recursos de que adolecen los ayuntamientos espa?oles y, en particular, el madrile?o: ?c¨®mo pagar unas obras que el propietario de un edificio no quiere hacer y deja pasar el tiempo a la espera de que la casa se caiga y pueda conseguir mucho m¨¢s dinero por el solar, si el municipio no dispone de fondos para ejecutar otras obras que interesan a un mayor n¨²mero de ciudadanos?

Pero supongamos por un momento que el Ayuntam lento s¨ª dispone de esos fondos, que realiza las obras y que, claro, se las paga a quien las haya ejecutado. A partir de ese momento surge el segundo de los problemas: ?c¨®mo conseguir que, una vez reparada la casa en cuesti¨®n y pagados quienes la han reparado, la propiedad se avenga a satisfacer al municipio los costes de tal reparaci¨®n? El proceso administrativo, seguido en v¨ªa contenciosa, llevar¨ªa un largo procedimiento que, en ning¨²n caso, le podr¨ªa resultar rentable al Ayuntamiento.

Al final, la ruina real

Cierto es: la Gerencia Municipal de Urbanismo le ha dado la raz¨®n a los vecinos que reclaman que su casa no tiene por qu¨¦ caerse, los vecinos han ejercido todos los derechos que la legislaci¨®n vigente les concede, la Gerencia ha llegado al l¨ªmite de sus posibilidades: decretar la acci¨®n sustitutoria. Pero todo este proceso, legalmente largo e innecesariamente demorado en el tiempo por la propiedad, s¨®lo puede tener un final: la propia Gerencia tendr¨¢ que declarar la ruina inminente de la casa y proceder a su derribo; si as¨ª no lo hiciera, correr¨ªa el riesgo de que la casa cayera sobre los vecinos. Y el caso es que catorce familias son muchos madrile?os como para que puedan pesar sobre la conciencia de los t¨¦cnicos y pol¨ªticos municipales.Si antes de que se llegue a esa catastr¨®fica situaci¨®n la casa no es reparada (real y efectivamente, no s¨®lo por un mandato oficial), Trafalgar, 3, podr¨¢ convertirse en un caso m¨¢s -y van...- de ruina provocada en esta ciudad. Pero, mientras, la legislaci¨®n sobre ruinas en este pa¨ªs est¨¢ reclamando a grandes voces una revisi¨®n en profundidad que evite que casos como el de la calle de Trafalgar, y todos los que le han precedido y le seguir¨¢n, lleguen a producirse.